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本期楼盘测评项目
金水区 | 未来天奕
楼盘亮点呈现
金水核心区位，配套成熟
地处金水老城板块，区域配套成熟，地铁8号线、纬五路二小、河南省实验、河南省人民医院等优质配套汇聚，未来保值增值性强。
距北龙湖不足1公里，享双区配套
未来天奕距离北龙湖仅700米左右，出入北龙湖非常方便，可以近享北龙湖优质资源配套。
紧邻东风渠，生态资源稀缺
未来天奕地块北边紧邻东风渠，还有沿河东风渠公园，且项目楼栋全部沿河一字排列，近距离享一线河景资源。
大师级设计，双会所配置
项目由李玮珉和山水比德孙虎两位大师强强联合打造，双会所配置，酒店式入户大堂设计，全屋落地窗，豪宅属性明显。
综合推荐购买人群：
双会所配置，全屋落地窗，近享北龙湖双区优质资源，适合地缘终极改善或者北龙湖外溢客群。
区域测评
老城核心，区位价值潜力可期
区域概述：未来天奕位于东风路东明路交汇处西南角，属于金水区。金水区是郑州发展较早的区域，是郑州政治、文化、经济的中心、多个政府机关单位驻地。目前除了城中村土地，已没有其他大块土地，土地资源稀缺，区域在售的住宅不多，区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高，区位保值性和升值潜力较强。
板块概述：未来天奕主要位于金水老城板块，区域北至北三环，南接二七和管城，东边与郑东CBD一路之隔，片内发展较早，配套完善，成熟小区林立，生活氛围浓厚，优质资源较集中。
商业上涵盖花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等；教育资源上，纬五路一小、文化路一小、省实验等老牌学校加持，教育资源优势突出；轨道交通建设上，目前区域内2号线、3号线、4号线、5号线等均已开通，地铁8号线也在建中，区位优势明显。
项目测评
大平层豪宅规划
未来天奕项目为金水区枣庄改造项目，占地约64亩，容积率达3.5，规划5栋31-32层高层住宅，项目地块形状是东西矩形沿东风渠一字排开，所以基本上都能近距离享临河景观，两梯两户设计，总户数572户，车位1400多。
产品规划定位高端改善，对标北龙湖豪宅，首先是其大平层的户型设计，户型面积段160-580㎡，其中218平、288平和286平为主力户型，270度环绕式阳台，带装修交付。
由李玮珉和山水比德孙虎两位大师强强联合打造，玻璃幕+进口石材+杜邦板的270度弧形游艇水波建筑立面设计，其中玻璃幕墙占比90%，全屋落地窗，还有错层交叠环绕式全景露台，挑高9米架空大棠，酒店式入户大堂设计，4.5米的车库层高以及车库入户大堂豪华装修并配备专属休息室及储物空间的设计。
部分楼栋首层到三层为架空设计，还打造有1600平沉浸式地下人文图书馆、1500平室内运动生活馆，物业公司为建业天筑原班团队，产品由内到外皆是豪宅配置。
【主力户型分析】：270°转角阳台，三卫设计
1、218㎡四室两厅三卫
218㎡四室两厅三卫，三开间设计，南北双阳台设计，室内通风效果较好。
独立玄关，两侧打造玄关柜；中西双厨，中式厨房在里，西式厨房在外，既解决了油烟问题，也满足了开放式厨房布局。
餐厅、客厅一体化设计，室内空间感更强，客厅开间约5.1米，南向弧形大景观阳台，奇数层和偶数层错落有致，同时项目采用的是权大面积的玻璃幕墙和全屋落地窗，没有遮挡，超广角的视野更方便观赏河景。
南向次卧户型区别于传统方形的空间设计，曲线型的设计，更加灵动，同时也增大室内空间，进深多了约有1米；主卧套房设计，拥有独立的卫浴间，几乎整面墙的联排衣柜，收纳较强。
北边卧室同样带有独立卫生间，可以用做老人房，与主卧隔开；三卫设置，让生活更加从容方便。
2、231㎡四室两厅三卫
231㎡四室两厅三卫，阔绰尺度，拥有270°转角大阳台，形成环绕式自然风，提高空气流通效率及内部采光，全景玻璃幕墙，观景视野宽阔。
进深约2.95米的回型厨房，有足够的厨房收纳空间，区域功能划分清晰合理，操作动线流畅。客卫对面的工作间可以作为独立储藏间，收纳不常用物品或者孩子的玩具等，也可以打造成书房。
主卧朝南，同样也是弧形空间设计，附带独立卫生间，私密性强。北侧卧室拥有北向270°转角阳台，东边两个卧室可以作为儿童房，整个户型空间宽阔舒居。
房价及潜力分析
价格待定，保值增值性强
未来天奕目前纯新盘暂未开盘，预计12月初首开，首开释放均价32000-35000元/㎡，带装修交付。
项目周边在售新房有常绿东风宸苑均价21700元/㎡，申泰中原印象26000-28000元/㎡，郑州雅颂居大平层均价31000-34000元/㎡。
总体来看项目算是除了北龙湖之外，在该板块的房价天花板了，不过未来天奕本身的规划和定位对标的就是北龙湖，160平起步，大师联袂设计，从内到外皆是高端豪宅的气派，产品优于板块内其他项目，不过相较北龙湖区位和综合开发商实力来看，整体性价比一般。
最后价格潜力：未来天奕位于金水核心区位，周边配套成熟，北侧紧邻东风渠，是主城少有的生态资源配置，地块东边距离北龙湖不足1公里，轻松享双区配套。产品规划方面不用多说，李伟珉大师设计，双会所配置，酒店大堂入户设计的大平层豪宅，产品高大上毋庸置疑，接下来就是看项目的操作水准和资金问题了，开发商实力这一块也是大家疑虑较大的地方，地缘终极改善可以参考首开价格入手。
交通测评
公共交通出行有待改善
轨道交通：未来天奕周边有3条地铁线，其中较近的是8号线枣庄站（经三路东风路口）距离项目约500米左右，目前在建中，8号线横贯郑州东西，连通高新区和中牟；距地铁2号线（东风路站、关虎屯站）直线距离约1.6km、距离5号线（省人民医院站、姚寨站）直线距离约2.2km，2号线和5号线离项目都不近，不过8号线计划2024年通车，交房后肯定能享受地铁红利。
公共交通：未来天奕周边公交线路有21路、97路、192路、186路等，1公里范围内有近10个站点，其中紧邻地块的是东风路枣庄站，距项目不足100米，在该站乘21路可直达人民公园、二七广场、火车站等，同时还可与地铁1/2/3/5号线换乘；乘97路可直达火车北站和省中医院，从项目出发3站即可在东风路花园路站换乘2号线。
自驾：未来天奕道路交通方面也十分便利，项目周边5条东西向主路：金水路、黄河路、农业路、东风路、北三环快速路，以及4条南北向主路：花园路、经三路、东明路、中州大道快速路。地块北侧紧邻东风路，沿东风路一路向东可快速达到北龙湖板块；地块东侧700米到中州大道，双向8车道，是主城南北重要主干道，直接与机场高速连接，到达新郑机场着，高峰期时段堵车情况较严重。
配套测评
主城核心区位，配套成熟
教育配套：未来天奕1.5公里范围内有近10所学校，其中小学方面有金水区纬五路二小明鸿校区，距项目仅220米，金水区农科路小学；中学方面有郑州市第七十五中学，距项目约800米，还有河南省实验学校离项目仅400米左右，后期交房后会根据划片入学。
医疗配套：未来天奕所在的金水区医疗资源主要集中在黄河路沿线，黄河路在项目往南2公里左右，较近的有河南省人民医院、河南省职工医院，距项目约2.3公里，还有河南中医药大学第三附属医院，离项目3.2公里；郑州市金水区总医院（南院区）约2.8公里，郑州人民医院约3.7公里，基本开车10分钟内都能到达，医疗配套较丰富。
公园配套：未来天奕地块北边紧邻东风渠和沿河东风渠公园，可以近距离享临河景观；同时向东约700米，过了中州大道就是北龙湖的龙湖东运河公园和小营点军台遗址生态文化公园，还有已开放的郑州国家森林公园和凤山公园等，为业主提供周末休闲娱乐场所。
商业配套：未来天奕周边生活氛围较成熟，沿街有丰富的街边商业，同时2公里范围内还有国贸360商圈、正弘城商圈、熙地港商圈等多个大型商业中心，满足日常购物娱乐不成问题。
项目不足：1、未来天奕开发商豪宅开发经验有限，且高价位的高端豪宅去化慢，现金流可能不稳定，对于开发商来说是个考验。且之前项目停滞时间较长，对于后期能否如约交房的疑虑较大。
2、虽然项目位于配套成熟的金水区，但是周边居住氛围比较嘈杂，项目旁边就是安置区，不如北龙湖板块纯粹的豪宅居住环境，这对于一些豪宅客群会比较介意。
