文：咨询师嘉裕

上回说到，越秀区是一个资源高度集中的区域，而且因为得益于开发较早，越秀区在很早期就已经进入城市中心建设的阶段。

政府机关单位大部分都驻点于此，越秀区大部分的房子基本以单位宿舍以及自建私房为主，楼龄都偏旧一点。

越秀区有这么一个板块，既能满足学位，也能满足公园/商业/地铁等一系列的需求，那就是淘金，作为广州初代CBD，花园酒店/友谊商店/丽柏广场这些标志性建筑大家都是耳熟能详的了，5/12号线可直达珠城琶洲。

这次我们主要分析对口中星小学里面比较有代表性的三个楼盘，太和岗山顶上的富力御龙庭、城启波尔多庄园以及淘金家园。

一、富力御龙庭

小区建于2004-2005年，整体依山势而建，3梯6户很有港式半山豪宅的味道，一共四栋楼约780户。

富力早期开发的商端楼盘，外观看来都很有辨识度。

因为地块前身是殡仪馆的问题，所以会有部分买家比较介意，小区业主群体多为周边医院的医护人员以及周边单位的人员居多，业主整体素质都比较高。

楼下就是中星小学的东校区，优点是大部分户型能实现南向一线望黄花岗公园，A栋的高层东/南向的单位更是可以望到天河北CBD以及珠城，这是在越秀区里面很难得的一个城市景观。

沿着太和岗路步行700米约10分钟左右就是黄花岗地铁站，学校/公园/地铁都能满足，但缺点也很明显，因为依山而建，所以小区里面梯级斜坡的都会比较多，对老人来说不太友好。

富力御龙庭在这个片区里面是景观最好的一个小区，也是太和岗片区入手门槛最高的一个小区。

周边3个盘里面只有它没有1房的户型，小区户型从76平的两房起到139平的3+1房，这个小区我更建议是买三房两卫的单位，总价大概1000万以内。

品质比它好一点的淘金家园景观没有它好，但两房面积比较大总价会比较高，朝向也是朝西/北，附近有总价比它低且朝向比它好的同质产品。

二、城启波尔多庄园

小区建于2003-2004年，位于富力御龙庭的东北面，体量不大只有两栋楼约530户，小区整体户型都偏刚需，46平的正规一房到93平的三房两卫。

因为地势较高以及周围都是老宿舍大院，高层部分单位视野能够看尽中轴线建筑，去地铁的路程也只比御龙庭多50米左右。

小区户型相对方正规整，但密度较高楼道较暗，2梯12户的设计注定是只能成为刚需以及刚改家庭才会考虑的楼盘。

优缺点明显，波尔多庄园是太和岗山顶三个小区里面上车门槛最友好的小区，只建议购买小面积户型，46平的正规一房学位壳目前总价不超300万内就能搞定

两房的74平大概400万左右就能买到好朝向。

缺点除了刚刚说的密度较高外，还有的就是跟御龙庭一样的问题，一进小区就有一条长楼梯，里面也比较多楼梯不是太好走，小区保养也不太好。

有买家会介意小区北面是永福变电站，但瑕不掩瑜，以目前的技术来说，变电站还是比较安全的，而且这个小区的价格对比周边其他对口中星小学的大院或老破小来说也是颇具竞争力的。

三、淘金家园

淘金家园是山顶三个盘里面开发周期最长，产品最丰富的一个小区，从1房1厅到别墅均有涉及，也是越秀区里面少有的大型花园小区。

分了三个区共四期开发，整体开发周期从2002年~2016年，共22栋。

1期有原装电梯也有楼梯房（后加装了电梯）位于A区以及B区的西南角，特点是总价较低，但因为早期的设计问题，整体户型都偏港式。

B区的2期3期开始就是高层电梯洋房了，位置处于整个花园的中心，户型上也更贴合目前主流的设计，3期的梯户比会高一些，3梯10户，亲测碰上上下班高峰还是需要一点时间等电梯。

C区是4期亦是峯璟，处于小区东面，与B区的花园是有桥联通的，正因如此它整体花园是跟锦城花园差不多大的。

4期南面的6/7/8栋是2梯4户的设计，居住舒适度高，三个盘里面只有它有正规四房刚好不超豪宅，可以看到广州塔，北面栋的北向单位因为靠着内环及铁路，会有噪音的影响。

淘金家园最大的优点就是花园大，在越秀区里面是妥妥的稀缺资源，户型多样丰俭由人，去地铁站可能会比较远，但停车位相对充足，如果是自驾或电动车接驳的话还是很方便的。

最后总结一下，淘金板块作为广州初代CBD板块，与天河北以及珠江新城的链结还是非常紧密的，5号线就能直达珠江新城，成熟商圈+大型公园+优秀的教育资源三结合，更容易受大众买家的青睐。