26人报名竞拍、超4.8万人围观，最终激烈竞价102轮、延时53次成交！
因房主卷入上亿元借贷纠纷，南京河西中部的颐和源璟，一套建面约126㎡房源打7折拍卖，最终以720.3万总价成交，超出市场评估价28.4万。
阿里资产司法官网显示：这套刚刚拍卖成功的房源，从4月13日上午10点开拍。起拍总价484.3万，折合单价3.84万/㎡。最终的成交总价，溢价率高达48.7%（较起拍总价）。
这是法拍房市场的个例，还是普遍现象？法拍房市场正在回暖？颐和源璟这套溢价成交的法拍房，引人深思。
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颐和源璟位于河西中部新城科技园，与万科光明城市等小区是“邻居”，周边有地铁7号线梦都大街东站、龙湖河西天街、正太中心等配套、产业。
一起看看被几万人关注，溢价成交的拍卖房源详情。
房源坐落：颐和源璟B区
前期新房均价：5.77万/㎡，另有3000元/㎡升级包
建筑面积：126.1㎡三房两厅两卫
楼层：12/31层
入住情况：精装修，未入住
起拍总价：484.3万
起拍单价：38408元/㎡
评估总价：691.9万
评估单价：54869元/㎡
成交总价：720.3万
成交单价：57123元/㎡
这套房位于颐和源璟B区10栋的中楼层，室内为精装修状态，带有六恒科技系统，没有入住痕迹。从拍品页面附上的实拍图来看，房主购买了升级包。
除了区别于基础装修的客餐厅电视背景墙、墙布，主卧床头背景墙，室内上了美诺、杜拉维特、高仪、A.O.史密斯、约克、威乃达、松下等一线品牌厨卫、科技系统产品。
颐和源璟这套法拍房之所以能吸引超4.8万人围观、26人争抢，最终溢价近49%成交，锐评君认为是品质+价格双重作用的结果。
先看品质。
去年6月，颐和源璟整盘交付，至今尚未满一年，房龄非常新。
园林景观以金陵八景为灵感，中式与现代风相碰撞。中心迎宾水景、下沉式庭院等，呈现层次丰满。
干挂石材+铝板的建筑立面，让现代典雅风格满到溢出。地下车库，室内等细节也可圈可点。
小区配备2000㎡会所，泳池、健身房、书吧、儿童活动空间等，延伸业主们的生活场景。
再来看价格。
我们知道，颐和源璟前期新房含包均价超6万/㎡。去年8月小区首批次二手房成交，A区一套143㎡户型成交单价达6.2万/㎡。
B区与拍卖房源同款户型，今年一季度成交了2套（链家平台），成交单价在5.2-5.7万/㎡不等。
锐评君咨询了中介，近5.2万/㎡成交的这套次新房没有升级包，2月份以5.72万/㎡成交的次新房则有升级包。
对比来看，即使溢价率近49%，但颐和源璟这套拍了上百轮的法拍房，成交单价依然与当下的市场行情相吻合。
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虽然这几年因司法案件、断供等产生的法拍房数量激增，但颐和源璟这套房拿出来拍卖的原因，还是过于令人唏嘘了。
房主是如何卷入上亿元借贷纠纷中去的？锐评君翻阅了公开平台的民事判决书，为大家捋清楚前因后果。
早在2020年4月，被告A公司，向原告C公司借款1亿元，当时约定借款期限为6个月，年利率12%。
合同约定：若超出借款期限，不超过9个月的，自借款满6个月之日起年利率按15%计算；不超过十二个月的，自借款满九个月之日起年利率按18%计算；超过十二个月的，自借款满十二个月之日起年利率按24%计算。
注意，这起案件里的被告，有公司，有法人，也有自然人。
被告滕某某，是被告A公司和被告B公司的法人，B公司是A公司的控股子公司。
A公司借钱后，由被告B公司、被告杨某（持有A公司10%股权）、被告杨某某、被告李某，对案件涉及的债务承担连带清偿责任。
颐和源璟的法拍房，正是被告李某名下的房产。
都说借钱容易还钱难。
A公司收到C公司的借款后，陆续还了2次钱，一次是在借钱快一年时，还了2200万；一次是在一年三个月后，还了504万。再后来，A公司还不上钱了，被C公司告上法庭。
颐和源璟拍卖房源的房主李某，为何要承担连带责任？这里面又有故事。
简单来说，是A公司借钱前，法人滕某某让李某等人代持A公司的股份。当时，李某等人觉得A公司是国企，安全度高，就答应了。
如今A公司无力还款，李某认为被公司法人滕某某欺诈了，不应承担担保责任。
但最终，法院审理认为A公司应履行合同约定，偿还C公司剩余欠款，并按年利率15.4%计息（剩余本金认定方式较为复杂，不展开叙述）；李某等人未能提供相关证据证明滕某某欺诈行为，依法承担连带清偿责任。
多说一句，这起民事案件里，高达12%-24%的借款年利率，是典型的民间借贷了。
一个热知识，早在2020年8月，最高法将民间借贷利率保护上限定为15.4%，这也是李某卷入的案件里，最终还款年利率的认定依据。
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最后探讨一个问题：颐和源璟法拍房高溢价成交的背后，是个例，还是整个法拍房市场的回暖？
不妨看看克而瑞的统计数据：
今年3月，全国典型城市法拍房新增1.99万套，环比下降25%；成交3193套，环比下降22%，但竞拍热度进一步上升，78%的房源溢价成交，环比上升4.8个百分点。
拉长时间周期，今年以来典型城市的法拍房成交套数虽然有所减少，但竞拍热度进一步上升，居住价值较高的法拍房源持续受到青睐。南京，显然跟上了大盘行情。
形成这一局面的原因，锐评君认为是多方面的。
第一，今年以来南京楼市企稳回升，法拍房市场也加入了正向循环。
新房价格连涨4个月；一季度二手房成交量同比上涨6.8%；玄武区珠江路G05商住混合用地经过68轮竞价，溢价43%成交；“房7条”多举措助力楼市平稳健康发展……
今年，南京楼市回暖明显，新房、二手房、土地市场表现可圈可点，精准的宏观政策也适时出台，锦上添花。
作为行业不可或缺的一环，法拍房市场也延续了南京楼市整体回暖的态势。以河西为例，4月份多套法拍房溢价成交，远低于市场评估价的高性价比彰显。
第二，核心城市的稀缺资产，价值得到市场以及买房人认可。
关于这一点，颐和源璟刚成交的法拍房，是很好的佐证案例。
一方面，颐和源璟交付年头不长，整体呈现的品质还不错，被拍卖房源带有升级包，未入住过，买家可以直接拎包入住。
另一方面，河西的能级和价值不多赘述，目前板块在售新盘多以千万级改善大户型为主，颐和源璟的这套126㎡入门级改善小户型，相对稀缺。
锐评君认为，有法院的协助执行，加上南京出台政策支持公积金购买法拍房，遇到价格优势明显，地段、品质出众的房源，捡漏也未尝不可。
