“几年前花90万买了南京江宁大学城地铁口的公寓，现在腰斩到45万不说，租金一直掉价，租客也少得可怜。”
公开平台上，南京公寓业主“大吐苦水”，惹得一众网友在评论区感同身受。
搜索南京公寓租金，这一两年来，有相似经历的买房人并不少。
南京公寓真如网友们所说，出租难度增加、租金下降厉害？锐评君为大家还原真实情况。
01
江宁人多半知道，江宁大学城有两个公寓盘知名度很高：
一个是地铁1号线南京交院站旁的龙湖新壹城，2017年夏天开卖，面积30-40㎡，4.8米挑高，当时的总价在80-100万不等；
一个是文鼎广场对面的中粮祥云悦广场，同样是2017年首开，当时的公寓产品总价56万起。
嗯，你没看错，发帖网友两家都买了。
据该网友描述：自己的公寓租金一直掉价，租客少得可怜。原来挂牌租金2100元/月，现在降到1800元/月，还是空置了2个月没租掉。
这惹得网友们齐声附和：
是啊，我的公寓空了半年了！
中粮祥云悦广场的房东空了有4个月了，月租金1700元，还没租掉。
客观数据，佐证了网友们的说法。
中介平台显示，2023年，龙湖新壹城41㎡挑高户型，整租月租金可达3900元。今年以来，同样户型，月租金多集中在2800-3000元。
相比之下，中粮祥云悦广场近50㎡稍大户型，这两年的月租金水平相对稳定，浮动不大。
30㎡上下的小户型就没那么幸运了，现在的月租金水平普遍在1000元上下。可前两年，同款户型租到1700元/月并不难，甚至有装修非常不错的房源，能租到2600元/月。
02
出租周期拉长、租金下降，是江宁大学城的个例，还是南京公寓市场的普遍现象？锐评君选取了几个代表性板块的公寓项目，客观对比。
南站
说到南站，绕不开的公寓是证大喜玛拉雅。
以40㎡上下的中等户型为例，前两年能租到3500元/月，甚至是3800元/月。
现在，用中介的话来说：待租房源太多了，空置期大幅拉长的同时，租金也直线下降。去年，同样户型只能租到2800元/月上下。
天隆寺
地铁1号线天隆寺站上盖，雨花客厅、宜悦城等商场环伺的雨花客厅公寓，前两年42㎡户型月租金能达到3800元左右。
今年以来，同款户型月租金普遍降到3000元左右，装修好一点的能租到3300元/月。
仙林湖
仙林湖的万达茂，在租金水平上也没能逃过滑铁卢。
两年前，项目38㎡小户型能租到2800-3000元/月。
今年以来，同款户型只能租到1500-1600元/月，两年时间租金几乎腰斩。
河西奥体
有核心地段、优质学区等加持的公寓，能不能走出独立行情？河西的雨润国际广场、宋都奥体名座等，尝试给出答案。
以新城双本部施教区内的宋都奥体名座为例。
将小区租金设置为价格由高到低，不难发现130㎡改善户型，现在能租到6900元/月。纵向比较相似户型2023年的租金情况，降幅有限，甚至还较2024年的一套有所上涨。
锐评君又拉出宋都35㎡、60㎡相对小户型的租金数据，发现租金水平仍然保持稳定。这背后，与小区所处的核心地段、周边齐全的配套等，不无关系。
03
由于公寓本身投资属性强，房价往往更容易被骨感的行情影响。可为什么现在越来越多的公寓业主明显发现，几乎与房价缩水同步，公寓不好租的同时租金也下降了？
宏观层面来看，锐评君认为，影响因素包括但不局限于经济面临上行压力、人口流入放缓、租客收入预期降低、酒店民宿行业受到冲击、租赁房源数量庞大，内卷激烈……
稍稍思考，不难发现这些因素又环环相扣，互相影响。
租客的收入受到大环境影响，很可能选择从城市核心地段搬去远郊，从大公寓搬到小公寓。甚至是体量非常大的公寓项目里，租赁房源可观，内卷到不惜打价格战。
客观层面来看，作为不动产的形式之一，公寓的行情也紧随大盘，无论是房价水平还是租金水平。
看几组数据。
中指研究院50城住宅租赁价格指数指出：2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。
步入今年，下滑趋势还在延续。3月份，50城住宅平均租金环比下跌0.05%、同比下跌3.4%。
从广大房东的实际感知里，这两年想快速把房子租出去太难了，部分房东将租金打骨折，也很难快速租掉。
住宅尚如此，公寓呢？
迈点研究院根据公开资料进行了整理，拉长时间轴不难发现，2023年二季度，南京普通公寓租金涨幅高达9.1%，至60.1元/月/㎡，也是近四年来的最高租金水平。
2023年三季度起，南京公寓租金水平逐步下降。不过，与2021年、2022年的整体水平相比，并没降到低位。
那么问题来了，眼下的行情还适合投资公寓吗？锐评君认为，要多方面算好经济账。
从买入成本的角度来看，当下南京的一手、二手公寓价格都有所回落，购买成本实打实降低。
一个热知识，公寓交易时，若卖出价格低于当年的买入价格，税务部门核算后确认是亏本卖的，交易环节里的高额增值税即可免去。
从这个角度来看，诸如河西宋都奥体名座、雨核置地中心公寓等地段配套成熟、价格下降明显、租金波动相对小的优质一、二手公寓，并不是不能投资。
从持有成本的角度来看，短期内南京公寓市场供大于求的局面很难逆转，租金下行压力巨大。对投资客而言，要警惕“租金收益难以覆盖持有成本”的风险，同时也要做好长期持有的心理准备。
