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“要不要送去商业拍卖？”

最近，一位奥体房东因为拿不定主意，特地打电话来咨询。

原来，该房东想尽快脱手，但目前收到的中介报价，都不太满意。有人建议去拍卖市场上试试！

拍卖的惯用操作无非两种：一是直接高价起拍，碰运气，愿者上钩。

第二种：弄一个吸眼球的超低起价，激发大家的捡漏心态。然后在激烈竞价中，拍出情绪溢价。即便参拍热情不高，也可找人托底，“进退自如”。

放在前几年，因信息差、可破限购、行情火等因素，确实能出现一些“天价”，即“赢家的诅咒”。

但在资讯畅通、政策宽松、行情起伏的今天，概率越来越小。

而且，商拍不同于法拍，它是有交易成本的。一旦不达预期，很可能“赔本还不赚吆喝”。

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目前，市场上的商拍以第二种居多，且不乏豪宅。

比如5-6月，已确定拍卖时间的高档小区，就有首开杭州金茂府、凤起钱潮、大都会79号、中海御道、古翠隐秀、天珏华庭等。

起价相当诱人。像一套大都会79号的161㎡，起价500万，折合单价3万1。

中海御道的一套6楼183㎡，起价500万，单价2万7；还有一套凤起钱潮的246㎡合院，起价1000万，单价4万出头，不及买入价的40%。

低起价换来了高关注，但高关注并不等高成交。

本周二（5月21日）刚结束的一套古翠隐秀4楼197㎡，起价588万，吸引超2.2万次围观、148轮出价。

但1352万的总价、6万8的单价，和市场预期差不多，并没有明显更高。

若直接高价起拍，则可能直接流拍。

本周一的首开杭州金茂府，一套3楼126.7㎡，二拍起价899万（单价7万多），再次流拍。而对一个小区来说，流拍可不是好消息。

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拍不到理想价格，不是可以找人托底吗？

操作没问题，事实上你看到的公开商拍成交，可能当中不少就是托底成交的。

但这样做是要产生费用的。因为商拍不同于法拍（正常交易税费之外零收费），它是一种商业行为，是需要支付平台、佣金等费用的。

以阿里平台为例，需支付两笔“中介费”。

一是软件服务费，成交价1000万（含）以内1%，超出1000万部分0.5%。

二是佣金，一般为成交价的0.5-1%。该费用由资产处置机构自行设定，也可以为零。

以总价1000万为例，至少要支付10万平台费，可能还要5-10万的佣金。

而目前我爱我家、贝壳等平台，中介费收取标准一般为买卖双方各承担1个点。即对买家来说，商拍不比常规中介便宜。

对房东来说，最佳结果肯定是拍出高价。流拍也行，虽有负面影响，但没额外费用。

怕的是不上不下，有人竞拍，但出价又比预期低不少，就会陷入被动。这时有两种选择摆在面前，要么认命接受成交。

要么找人抬轿子或自己拿下，再行处置。

近年的拍卖市场上，确实出现过不少这样的案例。明明已经成交的商拍房源，转头就出现在中介推荐目录中。

我亲眼见过一套商拍房成交后，仍在带看。

“拍卖不及预期，房东自己接了。”中介表示，相当于付了一笔费用，为小区打了一个广告。

但如果客户比较心细，了解到实际没成交，反而可能降低预期。

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如果拍出高价，这点成本当然不算什么。

但关键在于，现在大多数房源，想通过拍卖市场获取高溢价，本身就是反逻辑的。

因为本质上来说，房东和买家的利益是对立的。房东通过拍卖，目的是想卖出更高的价格；而买家关注拍卖市场，目的是想捡漏。

弄一个超低价，撩拨情绪和暗中推波助澜，行情火热时，确实会有人上套。

但当大家发现，经常拍出高价，没有捡漏可能，就不会有侥幸心理，为什么要来拍卖市场？相反，如果一直拍出低价，房东也没有送拍的动力。

更何况，现在的信息高度透明，大众有各种途径了解到真实行情。

各大平台的挂价、大量中介主播的实时介绍、公开的网签数据、及媒体平台的跟踪报道之下，想要跳脱行情之外成交很难。

而且全面放开限购后，拍卖也没了政策优势。

该破发破发，该割肉割肉，该赚钱赚钱，始终是市场说了算，不会因为你通过哪种渠道卖房而改变。

当然，拍卖也有独特优势，可以进一步提高房源的曝光度。如果房源足够稀缺，像一些城市或资源顶豪，依旧有概率拍出高价。

比如本月初，桃花源一套建面333.54㎡的独栋别墅（占地2176㎡），以单价11万7成交。

但对多数房源，拍卖只是多一种卖房方式而已。