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以前，有万柳的墙、西宸的缸；现在，有宸园的山，还有建发的顶。
12月27日，北京市规自委挂出了槐房新宫030地块（下称槐新项目）的规划设计方案。
它有一大特色，小区头戴中式大飘檐，像个大帽子。
槐新地块是一宗回炉地。2024年8月份先上架，土地面积5.39万平方米，起始价52亿元。
但一个月后，因故暂停出让。直到10月25日，再度上架，但面积变成了3.04万平方米，只有之前的56%；建筑面积6.08万平方米，控高45米（局部60米），容积率2.0。
替建发地产拿地的是它的“马甲”——福州裕诚，这家公司的母公司汇成佰悦与建发房产多有交集。
拿地价格24.345亿元，楼面价4万元/平米，销售指导价8.3万元/平米。
楼面缝差价达到了4.3万元，令建发地产打磨产品的空间很大。
槐新项目具备了“好房子”的诸多特点：首层架空+内嵌式阳台+北向设备空间+部分边户飘窗+部分北向敞开阳台等等。
但它并没有当下最新的“黑科技”——花池阳台。这会让外界多少有些遗憾。
不过，槐新项目也有自己独有的特点：1、一层下跃式产品；2、传统中国风拉满。
下面，花姐带大家来一起对030地块进行一一剖析。
首层下跃+双首层架空
槐新项目共规划了11栋6-18层的住宅楼。1#-3#、10#、11#为11层以下洋房；4#、5#16/17层；6#17/18层；8#14/15层；7#、9#18层。
从规划图看，11栋楼除了首层架空的两个区域外，其余楼栋都标注了窗井字样。
它总建筑面积92422.92㎡。其中，地上建筑面积60828.00㎡，地下建筑面积31594.91㎡。地上地下接近2:1的比例。
这些都意味着，所有楼栋一层都做成了下跃式产品。
此外，还有8栋楼，采用了顶层复式的退层错落式设计。
作为建发的标配，小区的豪华大门规划在了西侧偏北位置，位于3#和6#中间，与物业配套楼相互融合在了一起。
紧挨着物业配套楼的是下沉庭院，面积约在500平左右。在西北侧安装了无障碍电梯。
从下沉庭院上来，便是地上会所，分别坐落在2#的东边单元，以及4#的西边单元。而4#是整个小区的楼王。
两个地上首层架空+一个地下庭院，构成了槐新项目的整体会所格局，面积在1000平米以内。
在这里，建发地产将会为槐新项目的业主配备活动室、泳池、健身房等诸多配套。
平面图画满了中国元素
此前，有消息称，槐新项目中建发地产有望在建筑外立面，进行突破创新。
花姐发现，平面图能窥视出的，这个创新便是整个项目的屋顶造型。
首先，建发地产在引以为豪的大门里，也将物业办公地点放了进去。从平面图看屋脊高耸，且为双屋檐造型，十分明显。
与大门的明显相比，小区住宅楼的屋檐相对比较隐蔽。但仔细浏览后，还是能看到，所有11栋住宅楼，顶部全部采用了双层大飘檐。
其中，1#、2#、3#、8#、9#、10#、11#7栋楼，能明显看出，采用的是中国传统建筑的屋顶设计。
位于小区中央位置的4栋楼，虽没有明显中国传统建筑屋顶的造型，但也显示为双层屋檐。
建中式宅院，造豪华大门，是建发地产的看家本领。目前，它已形成了“王府中式”、“禅境中式”、“盛世唐风”、“风雅宋韵”、“诗意东方”五大产品系。
这一次，它会在槐新项目身上，采用哪个产品系呢？
有人说，会是风雅宋韵系列。是否正确，答案很快即将揭晓。
没有南向双阳台
建发地产拿下槐新项目地块的时间，发生在丰台土拍策略调整，以及“好房子”导则出台之后。
这也让外界一度认为，槐新项目将成为丰台新的背刺者。
其户型上最大的特点是：所有户型均设计了南向内嵌阳台，另外部分户型北向有开敞阳台赠送。
而与它同一天公布规划图的中海万泉寺项目，则拥有让所有人羡慕的南向双阳台；更早之前，金茂璞逸丰宜更是在北京楼市中，首个“发明”了这个全新设计。
与上述两个项目相比，建发地产在槐新项目上，虽有创新，但缺少南向花池，还是多少让外界感到遗憾。
以7#为例。位于整个小区的南北中轴线上，两个单元一梯一户。中间两户，北面除了有设备平台外，还有开敞阳台赠送；而东西两个边户则有飘窗赠送。
这栋楼的户型约在140平米上下，其赠送尺度，归纳下来如下：
1、内嵌阳台。宽约1.6米，一半面积计入赠送，约7.5平米；
2、飘窗。只有两个边户有，全赠送，约3.2平米；
3、设备平台。所有户型均有，全赠送，面积约3平米。其中端户为竖条状，中间户为横向；
4、北向开敞阳台。只有中间两户有，半赠送，约4.5平米。
综合下来，两个边户赠送总面积达到13.7平米，中间户赠送面积达到18.2平米。
户型3种段位，得房率90%
槐新项目的户型段位并不多，主要分3个，分别为115平米三居、140平米和150平米四居。
它总的房源约456套，综合得房率在90%左右。
其中最小的115平米户型，分布在小区最北侧的1#、2#、3#，以及南侧的8#、9#、10#、11#。
全部为11层以下洋房，顶层错落，一梯两户，共222套，占比48%。
写到这里，花姐需重点说一下的是，11#为6层洋房，在规划图中可清晰看到屋顶双飘檐，但并没有标注它的电梯或楼梯，背后原因不明。
140平米户型，分布在6#、7#，一梯一户，共 140套，占比31%。
150平米户型，分布在4#、5#，一梯一户，共95套，占比21%。
从户型段位看，建发地产对槐新项目的定位，在刚需偏改善层面，没有追求大户型设计。
这背后的原因，或许与丰台楼市2024年的表现相关。尽管底价拿地，但建发地产还是没有太大底气。
它周边的竞品已经给了参照。
槐新项目的主要对手为森与天成和中海公元里，与前者的直线距离不足1公里，与后者不到1.5公里。
森与天成去年底入市，供应1094套，截至目前网签295套，网签率26.97%；签约面积2.84万平方米；成交均价7.34万元/平米。
中海公元里今年3月份开盘，共622套房源，截至目前网签40套，网签率仅为6.43%；成交均价6.25万元/平米。
花姐点评:
建发地产公布的槐新项目平面图，在意料之中，也在意料之外。
在“好房子”政策春风的推动下，北京楼市正经历着新一轮的产品迭代。
内嵌式阳台+设备平台+飘窗+首层架空等，在丰台区，随着越来越多项目的应用，已经见怪不怪。
但卷产品的步伐不会停止。尤其是金茂璞逸丰宜，在开创了南北双阳台后，也成为今后丰台楼市产品竞争力的新标杆。
而作为第一批“好房子”导则的受益者，建发地产并没有在槐新项目中采取这种设计。它推出的北向开敞阳台，在实用性上，较南向阳台而言，多少差点意思。
另外，全新中式风格、首层下跃产品，以及整体偏向小户型的定位，能否在未来的市场中突围而出，有待时间的考证。
