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后天，2025年元旦，一个崭新的开始。
赶在这之前，金茂璞逸丰宜拿到了规划许可证。
近一年来，北京丰台楼市很卷。
新房市场上，交易不温不火；土拍市场，长达9个月无地块成交，好在四季度调整了供地策略。
这种现状催生了丰台楼市不断卷产品，长江后浪推前浪。结果是：后浪背刺了前浪。
最典型的代表，当属金茂璞逸丰宜。
两个月前，当它公布了总平面图后，因为产品力相当炸裂，各种声音不绝于耳。
一些在售新盘们担心产品拼不过；二手房业主们觉得会影响房价，买家更不会选择老房子了。
果然，在公布平面图后，一周内，它竟然收到689份意见——创造了2024年北京楼市之最，被总结归纳为13类。
金茂方面逐一作答后，最终顺利通过，但这耗费了长达了两个月的宝贵时间。当然，这期间内，花姐相信金茂并没有闲着。
现在，一切尘埃落定。
金茂璞逸丰宜的正式到来，不仅打破了丰台楼市的沉寂，还给其他一众在售新盘，带来强烈冲击。（想了解璞逸丰宜更多信息，加花姐微信：louhuar007）
破冰丰台土拍市场
丰台土拍市场，金茂是个破冰者。
10月23日，它以40.13亿元摘得东铁营FT00-0512-0010、0015地块，土地面积3.33万平方米，建筑规模7.21万平方米，容积率2.16。
此前，是另一番景象。
1月4日，丰台延续了上一年的疯狂，三宗地里有两宗地触顶摇号成交。之后长达九个月里，不仅无一地块成交，还有一宗撤牌，一宗延迟。
丰台土拍市场从热火朝天跌入冰点，核心问题在于，新房供应量太大，有上万套，开发商和购房者的信心，都很匮乏。
关键时刻，金茂顶了上来。紧接着，好消息不断传来。
10月31日，金隅嘉业底价27亿元拿下丰科园60地块，成交楼面价49982元/平方米，容积率2.5。
11月29日，建发地产以24.345亿元拿下丰台新宫地块，楼面价4万元/平米。
12月12日，中海地产以110.54亿元拿下丰台区万泉寺地块，这是北京2024年的单幅地王——也是首个不限价地块，建筑控制规模17.83万平方米，楼面价6.20万元/平方米。
在2025年初，丰台三环内的西南郊冷库项目也将进行竞拍，规划建筑规模6.91万平方米，起始价40.08亿元，容积率2.52。
整个丰台楼市的活力，开始回来了。而金茂，就是搅动市场的鲶鱼。
深藏“好房子标杆“野心
拿下东铁营地块，有人说，也只有金茂最适合它。
因为，在北京东南三环，金茂开发过东叁金茂府、永定金茂府，对这个片区也很了解、有客户积累。
说起来轻松。
实际上，金茂顶着巨大的压力。璞逸丰宜周边的二手房房价，和其的楼面价差不多——5.75万元/平米。
如何突出重围？这是一个很现实的问题。
金茂璞逸丰宜唯有在产品上狠下功夫。为此，它在南北地块设计了双架空层，有超过2000平的下沉会所，外加两个口袋公园。
花姐发现，璞逸丰宜的设计图，甚至比“北京好房子导则”的定稿还早了一周——“好房子”的三件套，是“架空层+阳台+风雨连廊”。
金茂璞逸丰宜给花姐留下一个很深的印象是，它有一套完整的好房子生活配套体系，估计有5200平米。
1、南北区都设有景观大门，且车库进出口没有和大门放在一起，进一步强化人车分流；
2、北区有一座下沉会所，约2200平米，与楼王4#的首层架空层一起，形成一个地下与地上会所的有机体；
3、南区也有一个270平米的首层架空层，可以打造成多变空间；
4、南区最南端的6#首层是文化室，约250平米；
5、南区的东南角是一座养老设施，最高5层，总计2000平米。
这些折射出金茂的野心，企图抢先吃一波“好房子标准的红利”。
新"发明"的花池阳台
谈及金茂璞逸丰宜，绕不开它的户型设计。
当它的临时售楼处开放后，就不断有同行和媒体去售楼处刺探情报。
北京楼市对“黑科技”的应用，顺义发挥到了极致——将防火挑檐变阳台、挑空变室内面积。紧随其后的，是丰台区。
如今，丰台楼盘全南向设计内嵌式阳台，北面设备平台变室内面积，以及飘窗等赠送，已经见怪不怪了。
但是，金茂璞逸丰宜在这些基础上，还带来了一个新“发明”：南向双阳台——内嵌阳台外面，还有一个外敞阳台。
这个户型设计，相当的炸裂，震惊了整个北京楼市。
直到官宣那一刻，花姐才发现外敞阳台，原来是一个花池变来的。
对丰台众多在售楼盘而言，这直接带来了降维打击。依葫芦画瓢。几天前，中海地产万泉寺地块出了总平图，也设计了花池。
花姐总结金茂璞逸丰宜的面积赠送，也有“三件套”：
1、花池。金茂第一次把花池带到了北京楼市，宽0.7米，可以变成室外开敞阳台，全赠送；
2、内嵌式阳台。宽约1.8米，出现在每款户型的南面，可变成室内面积，计一半产权面积；
3、设备阳台。它宽约1米和2米不等，可变室内面积，全赠送。
这些赠送后，花姐测算了一下：金茂璞逸丰宜最高实际得房率，达到了93%；而最低的也在86%左右。
金茂璞逸丰宜的赠送面积，确实是“拉仇恨”了。
纺锤形黄金户型配比
金茂璞逸丰宜由南北两个地块组成，北区容积率1.9，南区容积率2.7。
它一共有504套住宅，分5款户型：110平米77套，占比15.3%；135平米208套，占比41.3%；153平米147套占比29.1%；175平米占比9.3%，192平米占比6%。
因地制宜，北区规划8栋7-15层住宅，以153平米、175平米和192平米大平层为主；南区规划6栋11-18层住宅，为110平米和135平米改善产品。
从中可以看出，主力户型是135平米和153平米，共计355套，占比70%。
这是一个很科学的户型配比，两款大户型和一款小户型占小头，中间段户型占大头。
既不一味地追求大户型，也不一味地追求小户型，形成了一个纺锤形的黄金户型配比。
在金茂璞逸丰宜的5款户型中，花姐特意挑了主力户型153平米户型来做分析。
这是一款典型的四叶草户型，面宽13.6米，进深10.45米，面宽进深比1.3，很实用，得人心。
最关键的是，它拥有6.7米的宽厅——这种150平米左右的真宽厅，在北京市场十分罕见。
来看看它的参数：
①LDK一体化：客餐厅46.5平米，厨房9.5平米；
②主卧：卧室18.3平米+主卫6.4平米；
③花池：长8米，宽0.7米，面积5.6平米，全送不封闭；
④内嵌式阳台：宽1.8米，计一半建面，赠送9.5平米；
⑤设备平台：变室内面积，全赠送5.2平米；
实际计算出来，153平米户型的得房率为90%-93%之间，小高层和洋房之间略有差异。
整体来看，金茂璞逸丰宜的实际得房率非常高：楼王192平米户型约93%，175平米户型约90%，110平米户型和136平米户型约86%。
如此高的得房率，也背刺着丰台一众在售楼盘。（想了解璞逸丰宜选房攻略，加花姐微信：louhuar007）
花姐点评：
金茂璞逸丰宜有一个很大的优势——地价缝差。
它的楼面价5.75万/平米，销售指导价10.75万/平米，有5万元/平米的缝差。这让金茂有足够的价格空间去做好产品。
花姐做过一个丰台成交地价缝差排行榜，金茂璞逸丰宜、建发新宫地块、森与天成位列前三。
倒数前三是京能西贤府、中建云境和中环悦府——分别是2.22万元/平米、2.29万元/平米和2.68万元/平米。
地价缝差的大小，是看一个产品好坏的参照之一。缝差越大，开发商打磨产品的空间越大。
关于金茂璞逸丰宜到底会卖什么价？
作为北京大本营的首个璞系产品，相信金茂会不惜血本树立标杆，以期在一线城市站稳脚跟。所以，它的具体售价花姐不好猜测，目前的销售指导价为10.75万/平米。
但不论最终卖多少价格，它的炸裂的产品力摆在那儿。
有关它的竞品问题，花姐认为有两个，一个是西南5公里外的中环悦府，一个是向西9公里外的中海万泉寺项目。
中环悦府卖得不太好，于2024年3月开盘，供应639套，面积段为134-144-166-178-213平方米，网签98套，成交均价9.1万元。
而中海万泉寺项目面积段为120平米、150平米、160平米、170平米和194平米。
但金茂璞逸丰宜一定会说，最大的对手是自己。
因为无论是土拍市场，还是到产品市场，中国金茂都是那个破局者。
