2023年，受经济大环境的影响，英国房地产市场经历了较为动荡的一年，因此，很多投资者都非常关注今年的走势。

而在此之前，我们先来回顾一下房地产市场目前的情况。

众所周知，为抑制通胀，英国央行在过去一年多内连续14次加息，并导致抵押贷款利率大幅上涨。

但尽管如此，英国房地产市场在此期间依旧坚挺，受到的影响也是有限的，并未出现崩盘情况。

虽然确实有部分地区的房价出现了下跌，但也有许多地区的房价在逆势上涨。

譬如，位于西伦敦的Ealing，由于主要购物区的重建和伊丽莎白线（即横贯铁路）的通车，过去一年的房价就上涨了7.5%。

再比如位于德文郡的Exeter，在其大学加入了罗素大学集团，以及新的橄榄球俱乐部落成后，房价也出现了上涨。

有业内人士表示，经济逆风并没有摧毁市场，而是让市场变得比之前“分散”一些。

Halifax抵押贷款公司的董事Kim Kinnaird解释道：“相比于整体经济，许多地方的当地因素起到了决定性的影响。一个地区的房价可能会受到待售房屋数量、当地就业市场以及教育和交通等设施变化的影响。”

而值得一提的是，随着新的一年通胀持续好转和人们对降息的预期，英国房地产市场出现了一年来最强劲的增长。

Nationwide的最新数据显示，1月份平均房价较上月环比上涨0.7%，至257,656英镑。该机构称，这意味着2024年的前景看起来更加乐观。

那么，接下来房地产市场的走势如何呢？

尽管市场目前尚无统一定论，但专家认为，主要取决于以下四大关键因素。

1、抵押贷款利率的变化

专家认为，抵押贷款利率是2024年影响房价的关键因素之一。

2023年底，两年期固定抵押贷款的平均利率为5.93%，远高于两年前2.34%的平均水平。而较高的抵押贷款利率则意味着借贷成本比以前高得多。

尽管各大抵押贷款机构已开始下调利率，而且一些申请人可以获得利率低于4%的产品，但它们仍高于历史低位时期。

CEBR的经济学家Cameron Misson表示：“过高的抵押贷款利率将会对负担能力产生影响，从而对住房需求产生负面影响，并且反过来，对房价施加下行压力。”

Zoopla的执行董事Richard Donnell则表示：“对于典型借款人（以25%首付购买五年期贷款）来说，5%的抵押贷款利率是一个‘临界点’，通常决定了房价是下跌还是上涨。”

通常，抵押贷款利率与英国央行的基准利率息息相关。而好消息是，英国央行已经为降息“打开大门”。

本月初，英国央行在最新的利率会议上宣布第4次维持基准利率不变，并首次承认已经在讨论降息，这也意味着降息已经指日可待。

目前，货币市场预测英国央行今年最终将降息4次，将基准利率下调至4.25%。这也预示着抵押贷款利率有可能会进一步降低，并将进一步提振市场。

Northern Estate Agencies Group的总经理Mark Manning表示：“抵押贷款利率明显低于2023年，许多固定利率产品现在的利率远低于当前的基本利率。这反映了一种长期观点，即利率将在今年晚些时候开始下降，这将导致活动增加，并为房地产市场提供急需的提振。”

2、经济和失业数据

除了抵押贷款利率之外，经济状况，包括失业率和工资增长数据，也将对房价产生影响，因为它决定了人们是否有足够的钱来买房。

如果存在大量失业，人们也更有可能因为无力承担抵押贷款而出售房产，这可以增加供应并降低成本。

Zoopla的董事Richard Donnell说道：“房地产市场是经济的延伸，强劲的劳动力市场和大量移民支持了住房购买和租赁的需求。”

但目前的经济预测显示，明年的增长相当平稳。截至去年年底，薪资增幅每年平均为6.6%，高于通货膨胀率。

尽管失业率预计会上升，但经济学家表示，按照目前的轨迹，这可能是“相对较小”的增幅。英国国家经济与社会研究所(NIESR)的Stephen Millard表示，失业率今年可能会有“小幅”增长。

CEBR的经济学家Cameron Misson解释道，目前的预测表明经济仍保持弹性，这就是为什么该机构对房价不会那么悲观。

他解释道：“在生活成本危机期间，家庭收入的持续弹性是决定房价走势的潜在因素之一。尽管现在仍有许多经济阻力，但消费者信心很高，大家相当乐观。”

他还表示：“通胀持续放缓将有助于家庭收入的进一步改善，并可能有助于房地产市场活动的复苏。”

3、政府住房和税收政策

Savills住宅研究主管Lucian Cooke表示:“虽然住房负担能力相对容易建模，但市场情绪却很难预测，受到税收变化、住房政策和不断变化的买家需求等因素的影响，而这可能会反过来影响房价走势。”

随着3月份预算案的临近，以及今年晚些时候即将举行的大选，住房领域可能也会有一些值得关注的政策变化。

例如，最近有报道称，政府正在考虑为贷方提供支持，要求他们推出99%贷款价值比 (LTV)的抵押贷款，也就是说这类贷款只需要1%的首付。专家认为，这可能会增加购买人数，从而推高价格。

Housing Forum的Anna Clarke表示：“尽管这些抵押贷款确实可以发挥作用，但它们也可能会增加需求，从而推高价格。”

此外，有消息称，已经有多位经济学家和议员建议英国政府在3月份的预算案中削减房产印花税。

据悉，英国智库财政研究所（IFS）的所长Paul Johnson建议取消房产印花税，并称印花税“抑制了房地产市场”。

他主张完全废除这一制度，并表示，即使仅取消自住房产（不包括第二套房买家）的印花税，也会对经济和税收制度产生有利影响。

而一旦降低印花税或取消印花税，对房地产市场的促进是不言而喻的。

4、供需关系

从长远来看，房地产市场的发展仍将受到供需关系的影响，而英国房产供不应求的现象一直存在。

根据Centre for Cities的研究发现，与大多数欧洲国家相比，英国住房短缺的程度更为严重。截至2015年的60年间，英国建设的房屋数量比任何其他西欧国家都要少。

该组织估计，就算英国政府每年都能完成30万套住房的建设目标，也需要半个多世纪的时间，到2100年才能弥补430万套住房的短缺。

即使按照每年442,000套住房的速度来弥补缺口，也需要25年，而这是英国战后时期从未达到的住房建设速度。

Capital Economics表示，仅在伦敦，就短缺近50万套住房，按照目前的速度计算，需要14年才能建成。

而从长期来看，住房市场的供不应求将为房价提供很好的支撑。

房产圈的结尾提示：

从专家们的预测来看，2024年英国房地产市场将迎来多个有利因素。包括英国央行降息的预期，抵押贷款利率的进一步下调，通胀的持续下跌以及经济的好转等等。

很多业内人士也认为，这预示着新的一年前景更为乐观。但同时，由于英国今年可能面临大选，大家也要密切关注政治层面的变化，以及政府在住房领域推出的政策，这些都会在短期内对房产走势产生影响。

ref：

https://inews.co.uk/inews-lifestyle/money/property-and-mortgages/house-prices-rise-fall-2882671?ITO=newsnow

https://www.businesstimes.com.sg/property/uk-might-solve-its-housing-shortage-2100