文 刘博团队

要看清房地产大趋势就要先看懂政策，因为政策逻辑才是房地产的底层驱动力。

决定未来几年乃至十几年中国经济命运的大会，结束了。在历次重要会议报里，今年的公报首次提及了房地产。份量不可谓不重。

此外，会议还明确提出，完善基本公共服务制度体系，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，不断满足人民对美好生活的向往。

这意味着“保障的归保障、市场的归市场”的楼市“双轨制”正式确立，也意味着市场上的商品房将会解除“封印”，鼓励市场优胜劣汰，只有那些满足人民“美好生活”的房子才能脱颖而出。

随着高层对房地产的一锤定音，2024年注定会成为楼市周期切换的分水岭。

持续几年的破“旧格局”阶段结束，从下半年到未来几年，房地产将进入立“新局面”的阶段。新周期的新春天或许会迟到，但不会缺席。

市场对房地产的认知，是时候从“避险思维”切换到“适度做多”，从哪些房子不能买、哪些房企不能碰，转换到哪些房子可以买、哪些房企可以重点关注。

01从“黑马”到行业“大白马”

面对未有之大变局，过去几年房地产周期调整掀起的巨浪，把很多房企拍在了沙滩上。但也有房企活成了例外，比如华发股份。

这几年逆着风，从一匹“黑马”一步步蜕变成行业“大白马”。2024年上半年，华发股份以443.5亿元操盘金额跻身榜单TOP10，位列十大巨头之一。

而在4年前，华发股份还只是一个位列中游的50强房企。

“跃龙门”的背后，固然有同行的衬托，国企身份带来的安全垫，但更多是华发股份自己够努力。

优秀是比出来的，有两点很能说明华发股份的进取，一是华发股份今年上半年的销售额就已相当于2018年全年，反观不少头部房企业绩只有2018年的一半；二是较于去年，华发股份排名又逆势上升3名。

随着“三高”模式终结，行业逐渐对规模和排名祛魅，但这并不是说它们不再重要。

首先，房企若眼里只有规模和排名，无疑是危险的；但若完全不讲规模和排名，房企又是没有未来的，市场份额越做越小，直至被归为“其他”。

就像家电行业的洗牌一样，新周期的房地产行业也是强者恒强、只有头部企业才有资格谈“活的好”。正如那句名言，你“不在餐桌旁、就在菜单上”。所以跻身TOP10的华发股份，不仅拿到了新周期的“门票”，还拿到了“餐票”。

其次，“规模和排名”与企业发展的因果关系变了。过去它们是引诱房企狂飙的“胡萝卜”，是“因”，但现在它们是企业发展结出的“果”。所以它们的变动也直接反映着企业经营现状的好坏。

在下行周期，这些积极进取的成绩，无疑是华发股份高质量发展的最好体现。总之，华发股份不仅是一匹新晋“大白马”，还是一家有着稳定预期和想象空间、仍在走上坡路的头部房企。

02

深耕为“盾”，科技为“矛”

攻守兼备的巨头

这两年，房地产需求侧发生了两大变化：一是购房需求向一线城市和强二线高能级城市聚拢；二是房住不炒深入人心，大家买房变得更理性、更挑剔。

我们常说，没有成功的企业，只有时代的企业。这背后的底层逻辑其实是需求决定供给。当需求侧出现巨变时，谁能在供给侧调整得更到位，谁就能穿越周期。华发股份在业绩上能逆势增长，关键原因就在这里。

一是市场结构健康，需求安全垫厚实。

简单说，不求多、但求精，重点城市、重点地段、重点项目深耕。拿上半年来说，5个项目就给华发股份贡献了1/4的业绩。

在大本营珠海，横琴玺项目热销近40亿，登顶上半年珠海全市单盘销冠；另一大红盘珠海琴澳新城狂揽约12.8亿。

在上海，华发海上都荟上半年卖了超15亿，位列板块TOP1；上海华发时代之城首批次开盘去化高达95%，劲销18亿。

在广州，长隆万博悦府荣膺上半年广州市网签面积、套数“双冠王”。

在成都，锦宸府上半年两开两罄，位列上半年住宅成交金额锦江区TOP1；阅天府5次取证，次次热销，持续霸榜成都高端楼市“三冠王”宝座。

毫不夸张地说，会拿地才是房企的核心竞争力。深耕需求旺盛的高能级城市，正是华发股份业绩稳中有进的关键。

与低能级城市比，高能级城市楼市“俯卧撑”的周期特性会更明显。聚焦高能级主流城市，对华发股份的一个现实意义在于，在市场下行期业绩更有韧性（已被证实）；在市场回暖时，业绩又会有更大的弹性（未来几年的想象空间）。

二是做引领市场的产品。

大家不买房的理由，可能各有各的不同；但买房的理由，一定有一条是相同的，即只为“好房子”买单。在房住不炒的时代，不管是居住体验，还是保值增值，都将更多取决于产品力。

2024年，注定是好房子元年。国家住建部明确今年要下力气建设好房子，并给出了“好房子”的评价标准：绿色、低碳、智能、安全。加快开发“数字化、智能化、绿色化、产业化”新型住宅，也写入了2024年珠海市政府工作报告。

作为行业的“三好学生”，华发股份在上半年抢先交卷，在业内率先发布“科技+好房子产品体系技术标准”，多方位、多维度将产品与数字智慧社区、智能家居、智慧无人机服务等新科技相结合，对未来生活方式进行深度探索与革新，为房地产行业高质量新发展模式和新质生产力提供了珠海范本。

目前，市面上各代际住宅并存。大部分都是满足基本居住需求和品质一般的二代宅和三代宅，只有极少数是满足绿化、景观、空间等多元化需求的四代宅。而科技+好房子，是在第四代住宅的基础上进行超越和创新，放眼行业都是遥遥领先的存在。

比如在成都大卖的阅天府项目，华发股份在当地市场首创无柱化“双全景舱”，给住户带来了沉浸式的全景视野，此外还有悬浮式阳台设计、空中花园等，直接把成都市场新房的产品力，往上拉一个层次。

华发股份的好房子，不仅让购房者竞折腰，也征服了行业。

上半年，珠海华发湾玺壹号、珠海华发横琴玺、上海华发海上都荟三项目荣获克而瑞“2024上半年全国十大作品”。其中， “2024上半年全国十大高端作品”，华发股份更是独中两元，分别是湾玺壹号、横琴玺。

在公司董事局主席李光宁的掌舵下，这几年的华发股份，城市深耕为“盾”，产品创新为“矛”，下限很高，上限更高，是房地产新周期少有的攻守兼备的头部房企。

03合力、让利，做“资本友好型”企业

房地产行业的“太阳”已经出来了，但资本市场的地产股，仍在一片混沌中。

主要是旧的定价逻辑被打破，而新共识又迟迟没能建立起来。过去资本市场是在按“成长股”逻辑给地产股定价，但随着“三高模式”终结，狂飙不再，地产股也就从“小甜甜”变成了“牛夫人”。

但这并不意味着地产股就没未来，没有夕阳的行业，只有夕阳的企业。港资优秀房企早已给我们打好了样。

像华发股份这些10强、20强房企，有的会进化成稳健发展、对投资者友好、对社会有益的“大蓝筹”。

其实华发股份的身上，已经在闪烁着内资房企未来形态的影子。

一是加大分红，提升投资者获得感。

2023年华发股份向股民派发现金红利10.18亿元，现金分红规模占归母净利润比例高达55.41%，分红比例位居行业前列，相当大方。

众所周知，可用现金是目前房企手里最珍贵的“子弹”，在当前房地产融资环境并不乐观，房企普遍现金流紧张的情况下，华发股份还能拿出这么高的分红比，既彰显不差钱的实力，也体现着对投资者的诚意。

值得一提的是，华发股份上市20年分红20次，平均年年分红，累计分红达78亿，相当于今年大A地产股分红的近一半。

华发股份在让利于股民上的豪爽，与一些上市“铁公鸡”，形成鲜明对比。

二是践行责任，好的企业一定是自身与社会的共赢。

ESG主要强调企业存在的社会公共价值，也是衡量企业高质量发展的标尺。像特斯拉、星巴克等全球标杆企业早已主动将其纳入战略决策。而在国内随着双炭战略及监管越来越完善，ESG也已进入强制披露的新阶段。

今年上半年，华发股份入选“中国ESG上市公司先锋100（2024）”榜单，而整个房地产业，也仅有5家上榜，所以含金量毋容置疑。

拿绿色建筑来说，截至2023年底，华发股份累计推进绿色建筑项目163个，累计绿色建筑总规模超2670万平方米。

三是转变治理，追求稳健和综合性优势。

一个明显的变化就是，华发股份更注重内部资源的协同发展和运营效率。

今年上半年，华发股份做了一件出人意料的事，宣布私有化华发物业。要知道，华发物业成绩单并不差，去年几大核心指标增幅均在两位数。从2019-2023年，华发物业营业收入平均年增长率超过20%，净利润平均年增长率约40%。

为什么要主动放弃一个上市平台？股价被低估是一方面，更重要的是，华发股份的企业经营思路变了，从“分兵”转向“合力”。

退市后华发物业将成为华发股份全资附属公司，这样既能提升利润、增强现金流，又能强化业务协同，进一步降低管理成本，提升运营效率。

这种调整看似与当前内地行业主流操作格格不入，不排除是华发股份先知先觉，率先向港资房企看齐。比如新鸿基地产、恒基地产等港资大蓝筹房企，物业服务板块基本上都在其地产上市平台旗下，追求的就是“五指成拳”，最大程度的发挥综合性优势。

04写在最后

房地产作为一个周期性行业，没有一个冬天不会过去，也没有一个春天不会到来。

不管是买房子的购房者，还是建房子的开发商，都无须对行业杞人忧天。真正的关注点就两个：一是你自身素质够不够硬；二是你手中的筹码（房子）够不够优质。如果不理解，请参考上面的华发股份。

记住一句话，房地产过去是“靠行情吃饭”，未来是“靠本事吃饭”。