一座城市一张图，东莞这张图或许你还未了解，今天一起细品城市规划的“潜坑”。
现在买房都讲究“地段论”，似乎忘记了规划才是一座城市发展的生命线，不能“本末倒置”。特别是像东莞“市管镇”的行政规划，三个大中心（中心城区、松山湖、滨海湾），众多小中心的概念，尤其需要关注城市土地规划属性。例如某个区域一定时间内的用地性质规划是固定的，涉及城镇化相关的用地主要是黄色（R2）代表居住用地（部分商住R5地块，橙色），红色（C2）是商业用地，粉色是一类工业用地（M1），以及其他相关用地性质。一般我们的目光都集中在R2、C2和M1身上，从用地规划性质判断一个区域的发展前景，虽然地块性质可变更，但是规划惯性是大概率延续。
（图1）根据R2、C2和M1地块性质，可判断区域楼市的价值大小；例如东莞石碣镇区域内，R2地块的规划主要集中在东江南支流周边，同时C2地块夹带其中，M1地块主要是集中在北边靠近增城区域。若你有买未来的想法，是不是从石龙镇至莞城区域的东江南支流沿岸前景可期，而M1地块集中区域价值略低。但是某个区域R2地块偏多意味着商品住宅将会有持续的供应量，造成供过于求，反而有副作用。
（图2）另一方面，若某个区域内只规划了C2和R2地块，并且C2地块明显多于R2地块，区域商品住宅的供应量意味着有限，中长期的价值突显。例如图2红线框所在区域是东莞国际商务区，地块规划主要为C2，少量R2，其中代表性的R2地块即是“万象府”，这个轰动全城的楼盘关注东莞楼市的朋友都略知一二。这个就是从城市地块规划性质出发判断区域楼市价值的关键点，但是毕竟每座城市的定位和区域发展方向有差异，容易忽略M1地块对区域楼市的影响程度。例如从东莞全市土地资源的规划性质全盘考虑，你会发现M1地块集中的区域房价明显低于C2地块集中的区域，这就是城市价值路径决定房产的附加值。
（图3）例如图3是松山湖片区北部区域的用地规划图，相比即可得出答案。毕竟东莞是工业城市属性，M1用地带来的GDP、人口、消费和住房需求等也是值得肯定的。值得一提的是东莞正在推广M0（新型产业用地）的规划发展，对盘活M1等地块有重要的作用，促进城市产业升级。但是容易让大家忽视的是M2和M3的地块，这两类地块有明显的“硬伤”，能远离是最好的选择。
（图4）图4是M类型地块的简要说明，你会发现M2和M3地块对居住的影响较大，抓字眼“干扰、污染、安全”，是不是觉得明白什么了。那么从东莞公布的规划图中可找到哪些区域是M2（粉棕色）和M3（棕色）地块的集中区域呢？这两类性质的地块主要集中在麻涌镇、道滘镇、中堂镇、沙田镇、洪梅镇、厚街镇、大岭山镇以及塘厦镇；剩余零星分布相关镇区。
（图5）例如珠江口东岸的麻涌至沙田区域是主要的集中区域，值得东莞购房者留意。还有大岭山镇的所在区域，出现较大面积关于M2地块的规划，这点需要重点关注，毕竟大岭山是环松山湖的热门购房区域。
（图6）其他区域不在详细介绍。虽然地块性质可变更，但是曾经该地块上面发生过的“故事”，一般土壤里还是会有“历史的痕迹”，尤其是污染性产业曾经所在地。现在城市更新项目将会越来越多的出现在东莞市场，有些是工业用地（M1）变更为居住用地（R2），这里又需要购房者留意，有些污染或许长期存在。若是遇到城市更新楼盘，最好能做一个背调，或许心里安心些许。其它详细的地块性质分析暂无，但可私聊探讨！
cdf曹
乱七八糟的，简直是放屁