528新政之后，一手二手成交量还是有很明显上涨的。

先来看一下新房的，528的前两周成交量是1613套，528的后两周成交量是2759套，成交量上涨了71%。

上面成交量增长最多的还是以天河海珠荔湾为首的主城区，改善和豪宅购买力回归主城区了，天河主要是改善首选的保利天瑞以及刚改首选的保利天汇，海珠主要是靠豪宅中海大境、琶洲南以及刚改盘燕语堂悦。

白云成交量最多，不愧是人口排名第一的大区，荔湾主要还是靠性价比，对刚需非常友好，比如保利和颂、中海浣花里，300万就能上车。

比较意外的是黄埔，黄埔今年除了中央公馆并没有新盘入市，都是些卖得一般的老盘，而且之前的二手也出来了，对一手也有影响。

从核心区来看，天河海珠的新品改善购买力还是很多，毕竟核心地段二手没得挑，楼龄也旧，户型也差，又买不到四房，另外，新盘里面值得下手的也就那几个，都没有降价的，成交价也是一路走高，剩下的不是差了就是贵了。

接下来核心区能拍的好地段几乎没有，不是偏就是差，上半年由于没有什么土拍，下半年也不会有新盘入市，从选择上来看，买家等下去只会越来越被动。

二手会不会好一点呢，会不会有得挑呢？

总的网签数据没有出来，也不太准确，我们只能挑几个重点板块来看，成交量还是很明显的。

珠江新城5月28-31号四天共成交18套，6月1-15日共成交34套，天河公园华景片区共成交40套，天河北共成交62套。

一手是因为首付降了，原来只能买得起三房的，现在可以买四房了，原来只能买得起黄埔的，现在肯定是首选天河了。

二手方面主要还是以价换量，那些价格跌得比较多，租售比较高的核心地段老破小或者小户型，在投资客的高评下还是能卖得掉了，关键看业主想不想出。

下面我们说一下这次分化的基本情况。

一个是地段上的分化，从上面的成交数据来看，中心区虽然价格更贵，但是成交更猛，回暖更快。

就连天河北华景新城这些老破小港式楼，因为地段好学位好还是有很多接盘侠的，而郊区远大新本身购买力都去了一手，二手不是降价就能出得了的。

试想一下，以前中心区不敢想，现在垫垫脚就能够得上了，以前要卖房，现在不需要卖房了。

另外，外围的一些次核心板块，成交量和流通性都在的，只是还没有达到价升的局面，比如科学城的保利罗兰，万博的万科欧泊，白云的岭南新世界，虽然成交量起来了，但它们需要有中心区的带动才会迎来上涨。

再往远的，那就是分化更严重，也不是想带就能带得起来的，比如南沙从化增城，房多人少周期长，行情基本和核心区没关系。

二是地段之内的分化，这个也呈现出了比较大的分化的趋势。

比如同一个小区里，南向和北向的差异，高楼层和低楼层的差异。

举个例子，珠江帝景一二期北向150-164的户型，虽然能够看得着一点广州塔，但是价格也一直上不去，如果是南向的126/133却很抢手。

再比如珠江新城中海花城湾北向125/147的大三房，嘉裕公馆北向122/150的大三房，原来都是接近二十万的单价，现在成交价也就是15万，那些保利心语、中海璟晖的北向大三房就更不用说了。

越是核心地段，朝向楼层之间的价差也会拉得很大，毕竟总价这么高的时候，特别考验流通性，没有流通性的产品，一定会走下坡路。

三是品质和物业之间的分化。

同样一个地段里，好的房子和差的房子之间分化非常明显，我们一直劝大家去买好的房子，一是抗跌，二是受众多，三是流通性强。

什么是好房子和差房子，大家肯定是一目了然的，不然大家也不会去追求新房，哪怕地段更差，比如天河的新房都在广园路以北，配套再差也有大把改善买家去买，除非是核心地段真的找不到好房子。

真正降价扛不住的还是那些歪瓜裂枣，在单纯从住的角度且又有得挑的情况下，大家还是会优先选择好房子，哪怕贵一点也可接受。

很多房子，并不是地段不行，而是共识里面已经没有了基础，比如金融城的骏景花园、琶洲的南园居，珠江新城的跑马地。

也只有一些金融投资客通过杠杆超贷或0首付的方式来买，如果卖家不接受这种方式，大概率是无法出手的。

四是意识形态上的分化。

对于有些人来说，房地产就是毒瘤，好不了的，他们大多工作收入都不稳定，信心不足，房价越降越不买，在没有上涨前他们永远都是对的。

对于有实力想改善的人群来说，他们经历过周期，知道政府对于房地产的重视，也知道通货膨胀大放水对于持币的风险，他们会考虑在合适的时机入场。

当然还有一种是卖房的业主，本身有好的房子在手，能够穿越到下一周期的，卖心就不强。

这类业主和那些持有差房子想降价的业主之间是形成分化的，差的越卖越没信心，生怕后期还会降，好的越来越舍不得卖，生怕行情来了却卖便宜了。

以上四种分化情况是我们实实在在能够看得到的，其他城市也基本类似。

但看不见的金融上也是会有分化的，购买力强的改善性产品，对于资质要求更松，对于刚需房而言审核更严。

其次，在评估价方面，好的房子可以拉得较高，而差的房子评估价就一直在往下走，这种金融属性分化的趋势也会导致未来在市场上的流通性减弱。

有一种情况是可以暂时缓解以上问题的，就是房价全面拉起来，全部拉起来之后，大家冲进来时，也分不清好坏，所有策略方法失效，不过这些都是暂时的，疯狂过后仍然又是一地鸡毛。

所以买房还是要看房子本身，价格就已经筛选出来了，一分钱一分货不是没有道理。

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