926重要会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”。我看了很多不同的解读，我自己在之前的文章里也作了解读。最近我也写了一些一线城市楼市呈现出了比较火爆的现象。但我这里想说一下，一线城市的现象目前来看只属于一线城市，也就是那少数几个城市，并不能在短时间内改变房地产已经形成的大局。

还一点我也想强调一下，促进房地产止跌回稳。这里提到是止跌回稳，而不是止跌回涨。止跌回稳这个虽然比之前的目标更加明确了，但市场也还是可以呈现一种震荡波动的状态，只要不急速下跌，应该就没多大问题了。

归根结底，房地产市场运行有自己的规律和趋势，政策面对这些规律和趋势肯定会产生影响，有时候还是会产生很大的影响，但可能对进程的快慢影响比较大，对趋势影响相对会小一些。

从这个角度来看，房地产市场大概率仍会在原有的大局中继续运行。

人口变化决定了未来住房市场需求的变化

预判房地产市场未来的走势，仍是离不开对人口因素的分析。房地产市场长期看人口，这个观点在过去一段时间里还是得到一定的证实。过去国内房地产市场之所能够发展这么快，房价之所以能够上涨这么迅猛，最重要最大的原因就是享受了前所未有的人口红利。这些人口红利通过轰轰烈烈的城市化进程，带来了爆发式的住房需求，在那个时候房价不涨才怪。

但时过境迁，国内的人口特征已经发生了重大变化。总人口已经开始进入负增长，这个在短时间是很难逆转的。同时人口老龄化也在日趋加剧，到了2035年将进入重度老龄化社会。这些人口发展特征的变化必然会导致未来住房需求的减少，而这个才是房地产发展最大的基石。

楼市供求关系已发生改变，房价再难有普涨行情

上文已经分析了，在未来住房需求会萎缩，这对楼市和房价都会带来非常大的影响。实际上，这几年的楼市需求已经呈萎缩之态势了，整体的成交量在下降，进而也带动了房价的下跌。

目前很多数据已经显示了国内楼市已经由过去的供不应求转为了供大于求了，比如说国内城镇居民的人均住房面积已经突破了42平方米，这个数字横向对比都不算低的。有人可能说，北上广深这几个城市的人均住房面积肯定达不到这个数字。这个也很重大，世界上没有哪个国家的超级大城市住房不拥挤的。

但楼市供应就不一样，国内目前的存量住房规模已经非常大了，而且新增住房供应应在源源不断的增加。这种的发展模式必将导致未来供求关系会越来越向供应端倾斜了。这基本上也就意味着未来房价普遍性上涨的行情很难出现了。

今天想就从楼市供求关系这个角度来聊一聊房地产未来的发展大局。