俗话说“欠钱的是大爷”，在碧桂园的债务重组方案中，债权人对此想必是有了切身体会。
时隔一年多，碧桂园的债务重组方案终于亮相，一共包含五条措施，仔细研读之后，便能深刻理解为何会有这样的说法。
先看第一条措施——现金回购。
乍一听，直接现金还款，似乎相当不错。
然而，现实却很残酷。
鉴于当下房企面临的巨大资金压力，全额还款根本无法实现，本金至少要削减90%。
也就是说，若债权人原本被欠10元，如今最多只能拿到1元。
难怪有网友调侃，这哪是什么债务重组，简直就是明抢。
第二条措施是强制性可转换债券，也就是100%股权化。
这意味着欠的钱不用还了，而是将债券转为股权，让债权人成为股东。
但这并非毫无条件，转股期限长达3.5年。
以碧桂园目前的经营状况来看，即便债权人转为股东，最终结局如何，大家心里都有一本账，只能说是一场赌博，却又无可奈何。
第三条措施为强制性可转换债券及新债务工具。
即债务展期加部分股权化，股权化最高比例为67%，但转股日要在最终到期日的7.5年后。
在房地产行情瞬息万变的当下，如此漫长的周期，充满了不确定性。
第四条措施是新债务工具，不过本金要削弱35%。
若债权人不接受前三条方案，可以选择签订新债务，但当下拿不到钱，新债务还款要等到9.5年后。
第五条措施同样是新债务工具，这次不削减本金，承诺全额还款，但同样当下无法偿还，需等待11.5年后。
综合来看，碧桂园这五条重组方案，大致表达了两个意思：
一是当下还款，但本金大幅削减，仅偿还10%；
二是债务拖延、展期，当下无力偿还。
从碧桂园的角度出发，这是用时间换取空间，以缓解公司压力。
但从债权人的角度看，每一条措施都充满陷阱，让他们遭受重创。
毕竟，债务展期不可怕，可怕的是展着展着就没了下文。
截至2023年底，碧桂园境外有息负债总额约164亿美元，折合人民币1202亿元，这一数字直逼恒大当时公布的1403亿元境外债务规模，其债务压力可见一斑。
而且，这仅仅是境外债务，若算上有息负债、贸易及其他应付款以及欠供应商的款项，碧桂园的债务规模超过7000亿。
房企回款的主要途径之一是销售回款，但在碧桂园当前的经营状况以及房地产行业整体下行的背景下，销售回款远不及预期。
中指研究院数据显示，2024年碧桂园权益销售金额为471.3亿元，而2023年这一数据为1720.6亿元，同比降幅高达72.6%，远超2024年百强房企的平均降幅。
虽然碧桂园尚未公布年报数据，但不难推测其真实经营状况不容乐观，依靠销售回款来偿还债务难度极大。
如此一来，碧桂园的债权人看到这样的重组方案，内心的失望可想而知。不仅是债权人，购买碧桂园房子的人也忧心忡忡。
2024年，碧桂园交付了38万套房子，数量看似不少，但与当年48万套的保交付目标相比，仍相差10万套，保交付压力依旧存在。
况且，当下房地产市场需求持续减少，2025年房企的债务压力预计比2024年更大，房地产的债务风险仍需高度警惕，切不可对2025年的房地产行情过于乐观。
