三江口板块，地产梦又有素材了。

3月27日，市政府在三江口片区开发建设推进会上首次提出要建设三江口一体化发展示范区，全力打造国际城市会客厅！

此次谋划，有人从字缝里看出了“前景”二字。那“三江口一体化发展示范区”会成为三江口楼市的新变量吗？

很难。

从2015年划入国家级新区战略开始，“承上启下”的三江口从来就不缺宏大的规划，也有海峡文化艺术中心、三江口大桥、清华附中、地铁等千亿配套落地。

好好的“陆家嘴”，怎么说垮就垮了？

泰禾的陨落不是原罪，真正的问题是：房价过早透支板块未来10年的发展前景！

一个新生版块从诞生到成熟大概需要10-15年的时间，健康的闭环应该是“规划落地—产业升级—人口增长—房价上涨”。

而三江口在配套、产业、人口导入还不足的初期，房价就在规划和开发商的推波助澜下进入巅峰：

2017年，福州湾一度卖到2.8万/㎡，中海以18793元/㎡的楼面价拱起了三江口地王。

2020年，榕城江上图住宅单价直逼3万/㎡，滨江正荣府叠拼备案价突破3.8万/㎡！

当商品房前仆后继地生长着，三江口零星的生活配套难以支撑整个区域的发展，高库存拖着房价一路下行。

有人统计过，7年来，三江口商品房项目大概供应了12909套住宅。

最近，板块内国企191亩的安商地块“新榕金樾三江”又备案了，接下来还有新区集团123亩下洋纯商项目待入市。

如果加上这些待售项目和纯安置房，三江口可提供超2万套住宅。按照一套房子居住3口人来算，板块内的天量供应足够6万人居住！

而根据第七次人口普查数据，整个城门镇的常住人口才13.7万人。范围再拉大，仓山近5年新增的常住人口也才19.2万人，这里面又有多少购房需求会外溢到三环外的三江口呢？

目前三江口板块新房去化周期在24个月左右。去库存是一场“持久战”，这足以压制房价。

买一套亏一套的清富片区，直接掀开了三江口的底裤。地价1.8万/㎡的中海锦江城，房价已经卷到1.2万/㎡，把前几年高位站岗的业主和开发商自己都衬托成妥妥的冤大头！

粱厝片区的地铁房也在打价格战，星海天宸从去年的2万出头降到现在的一万七八。环顾一圈，有且仅有滨江正荣府吃了一波清华附中的福利。

最近泰禾福州湾业主亏了近百万的事故，哦不，故事，也告诉我们：所有凭运气涨起来的房价，迟早都会凭本事跌回去。

说了这么多，三江口还有没有发展前景？

当然有。

凭借“疏解老城、连接新城”的区位优势和规划红利倾斜，三江口楼市的基本面还是在的。

福建最大的山姆会员商店马上开业了，对标国际的近万亩三江口植物园在建了，从2012年规划到现在的南湖公园也有动静了……

只是“饼”画得太大，楼市还需要时间慢慢消化。板块这一轮房价调整，就是投资客逐步退出的过程。

当房子回归居住属性，购房者需要的是实打实的配套兑现。等居住氛围逐步加强，我们再来聊三江口的价值，会更有底气。

上为正文。