01
13923元/平米！
就在刚刚，万众瞩目的重庆长安三工厂地块的土拍终于一锤定音。
这宗位于重庆观音桥核心的地块关注度非常高，引来了招商、中海、联发、海成、华润、建发、宜宾丽雅等7家房企的角逐。
经过多轮竞价，这宗热得烫手的土地最终被建发以13923元/平米的楼面地价收入囊中。
图源凤凰网房产
这宗土地位于观音桥九街，重庆夜场文化的圣地，妥妥的城市核心。
从地图上看，这宗土地被北城天街的延长线长安中路分成了南北两个部分，东有山水天成、卓越皇后道、勤俭二村等长安厂居民区，西接九街，北邻长安丽都，南邻长安三工厂。
这宗土地可建体量约10.7万方，起拍楼面地价就已经达到了10740元/平米，是重庆过去一年多以来第一宗起拍价上万的土地。
从13923元/平米的土地价格来看，建发大概率要用这个10万方的项目打造出它在重庆市场上的豪宅标杆作品，非常值得期待。
02
也许有些人认为，这一次重庆没有出新的“地王”有点遗憾。
但在我看来，大可不必。
如果你们仔细分析一下重庆近年来的土地价格的数据，就明白了。
13923元/平米的楼面地价，虽然不是重庆的历史“地王”，却已经是2021年重庆首次集中土拍之后第二高的土地单价了。
仅次于2023年5月华润在观音桥拿下的鹞子丘地块。
而那块地就是现在大家非常熟悉的豪宅标杆项目——观宸。
图源网络
如果你了解重庆的房地产市场，关注重庆的土地市场，你就知道今天这个13923元/平米楼面地价含金量有多高。
除了土地的价格之外，我们还应该关注另一个非常重要的指标，那就是溢价率。
今天这宗土地成交溢价率达到了29.63%。
看上去并不算很高，是不是？
但你们知不知道，这已经是重庆自2021年4月首次集中土拍之后的最高溢价率了！
这意味着开发商对重庆楼市的信心已经有了明显的恢复。随着重庆楼市的逐渐回暖，楼市的赚钱效应开始慢慢显现出来。
开发商也开始在重庆抢地了，熟悉的味道又回来了。
03
近4年第二高的楼面地价和第一高的溢价率，将大大提振重庆楼市的信心。
在全国“稳住楼市”的大政策背景下，用土地价格的上涨来提振楼市，无疑是一剂“特效药”，对参与楼市的每一个市场主体都能够施加非常积极的影响。
在今年，重庆还将推出多宗优质高价的土地。
如果想要稳步提升土地价格，巩固楼市回暖的趋势，在我看来，当前重庆有必要做几件事：
第一，调整土地出让年限。
全国所有城市的住宅产权都是70年，只有重庆是50年。
虽说住宅用地到期后自动续期，但对于大部分不明真相的吃瓜群众来说，这始终是一个心结。
而真正受影响的，是银行贷款的年限。
20几年楼龄的房子，别的城市还可以贷30年，在重庆只就能贷20几年。有些银行甚至直接拒贷。
少了20年的土地年限，也会严重影响到重庆的土地价值。
第二，稳步提高地价预期。
相同板块的土地价格，每一次的起拍价都要比前一次更高。
不管最终成交价是多少，至少操盘手要通过起拍价向市场传递一个明确信号，那就是地价在涨！
图源南方周末
这样的骚操作不管是真是假，至少我每一次土拍价格都会比前一次高，不会让你做亏本生意，你就放心来。
土地价格上涨的预期一旦确立，开发商有信心地价会涨，购房者也有信心房价会涨，楼市的正向循环就形成了。
第三，取消豪宅税。
虽然今年重庆的豪宅税起征点已经达到了30007元/平米，和当前在售的绝大多数楼市无关，但这始终是一个天花板，是一根高压线，像一把达摩克利斯之剑悬在想拿高价地，高价拿地的开发商头上。
影响的是对重庆高端市场的预期！
成都地价都已经上4万了，重庆房价3万还要交豪宅税，这难道不是一件非常可笑的事吗？
重庆的公租房够住100万人；还有接近30万套的二手房挂牌量，其中大部分是总价并不高的普通刚需物业；还有大量的新房库存，早就能够满足和保障普通工薪阶层的住房需求。
重庆现在需要的是真正能够引领居住潮流、提振楼市预期、高质高价的“好房子”。
如果客户在高价买房的同时还要被征收额外的豪宅税，这对于提升重庆的人居水平，提振楼市预期是非常大的伤害。
第四，重启大规模拆迁。
对核心地段老房子开启拆迁模式，有非常多的好处。
既能提升城市界面，又能得到优质高价值的土地；
既能改善市民居住条件，又能帮助开发商去库存；
还能引导地方专项债流向楼市，流向消费端口，一举多得。
04
说实话，虽然今天重庆没有出新地王，但这个13923元/平米的楼面地价已经有点出乎我的意料之外了。
楼市信心的修复是需要时间和耐心的，不能指望一口吃成一个胖子。
刚出ICU就被硬抬进KTV，那是非常危险的。
是死是活全看八字硬不硬。
重庆楼市不需要暴涨暴跌。只有稳步上涨才是最符合大多数人利益的回暖方式。
