城市更新，能达到当年棚改的效果吗？

01

楼市数据还是没起来

今年5月份房地产救市已经进入冲刺阶段，二线全域取消限购，一线限购也在逐渐松绑。

到了5月17日，这一轮救市达到高潮。

高层四箭齐发，贷款利率、首付比例等等全部放开。

然而，市场到底是个什么情况呢？

数据上看，恐怕没那么乐观。

先看看最上游的土地市场。2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。

2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元。

以14%的跌幅估算，今年全年卖地收入可能跌破5万亿。如果按照月均卖地收入预测，今年全年卖地收入可能跌至3万亿出头。

细化到地方，个别城市的数据，真的不忍看，连一线城市都未能幸免。

6月25日，广州举行了今年上半年最后一次土拍。从上半年的成果来看，上半年广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元。

12宗涉及住宅的用地，只成交了4宗，土拍市场彻底冷了，没人玩了。

新政之后，新闻上，楼市似乎热火朝天。

齐鲁一点报道：中介凌晨都在接待购房人，楼市新政后，部分楼盘“人山人海”。

南方新闻网也在报道：楼市新政首日，广州楼盘凌晨加班迎购房客。

每日经济新闻报道：凌晨2点半还有客户转钱订房。

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看这些新闻，你是不是觉得全国各地的房子都已经卖爆了，房价马上就要起飞了？

事实上，中国百强房企依旧萎靡，5月销售业绩3224亿，同比大降33.6%。

02

城市更新，大招来了？

政策效果不及预期，高层召开会议：

要求解放思想。

什么叫解放思想，就是不要被现有的条条框框限制住，要有超出常规的思路和做法。

随后不久，各地陆续爆出一件大事：成立城市更新局。

最先出消息的是湖北，全省17个地市州住房和城乡建设局均更名为住房和城市更新局。

然后财政部官方网站透露了一则更为重量级消息：

从今年起，中央财政创新方式方法，支持15个城市实施城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。

这也标志着15个重点城市，如上海、杭州、东莞、成都等，即将踏上城市更新的征途。

表面上，这似乎只是名称的变化，但实际上是一个时代的变更。

或者说是真正意义上的救市大招。

这两年，为了拉动内需，政策出台不少。

小到服装、旅游。

中到汽车、家居。

大到商品住宅。

统统都在刺激大家去购买，去消费。然而最后的效果很明显就是不行。

因为刺激内需，只是放开了政策限制让大家买，但大家没钱，怎么有胆量去买房？

所以兜兜转转，试过一轮错之后，猛然回头发现：

三驾马车，还是得靠投资才能拉动经济回暖、楼市复苏。

可是现在居民杠杆已经很高了，中国居民部门杠杆率从2016年初的40%左右，上升到了2020年中的60%左右，到2023年末已经达到64%左右的水平，几乎没有太多加杠杆的空间。

所以，只有官方主导的那只手来托住楼市了。

具体的办法，大概就是这两年着重提到的——城市更新！

这一类动作其实大家伙很熟悉，类似于2015年的棚改货币化。官方通过诸如专项资金、专项债这些方式投放货币到各个城市更新项目。

一方面是通过更新项目把货币投放到市场流通；

另一方面就是带动相关产业的就业。

可以理解为另一种基建的模式，现在国家确实也在做。

只不过远没有棚改的动作那么大，投入的资金那么多。

03

地产还能续命20年？

然而单纯地把城市更新理解为救楼市，倒也片面了。

与其说是救楼市，不如说是救经济。政策大概有以下几个目的：

第一，城市更新是“大基建+房地产”的一部分，是传统的拉动经济的手段。在经济低迷期，需要上更多新项目，以稳增长、保就业。

第二，提升中心城市的韧性和品位，提升防灾能力、环保能力，提升大城市的价值。

第三，城市更新核心是“老旧片区更新改造”，其实还是拉动房地产行业发展。在改造过程中，还可以对旧房子做减法，“创造”购房需求。

过去二十年，中国房地产虽然发展迅速，留下的问题也不少，矛盾很多。取消福利分房制度之后，是让很多人都能按需住上了房子，可是也推高了房价，让房价成为很多家庭中最大的奢侈品。

于是出现了一个很奇怪的现象的：贵的房子太便宜，便宜的房子又太贵。

一些大城市的房子，比如北上广深核心地段的房子，其实是没有什么品质感的。

比如甚至所谓一些千万豪宅，但实际上容积率高达6以上，还是超高层，也没有什么社区可言。

房子对普通老百姓来说太贵，但对买得起的人来说，又不值得这个价。

所以城市更新就是要来解决这个问题。

一头解决普通老百姓住不起房子的问题；

另一头提升城市品位，让富裕阶层有更大的购买意愿来买房。

大家不要觉得这不太可能实现，事实上各地已经在拿出真金白银和切切实实的政策来搞“以购代建”了。

5月17日央行在国新办发布会上表示，将新设3000亿元保障房收储再贷款，用来支持地方收储，给地方上开了个头。

随后，越来越多城市开始下场“收房”。

上周广东江门提出以保障房的价格征集商品房现房，征集范围不仅包括江门市区，还包括下属县级市台山市、开平市、鹤山市、恩平市。征集房源要求单套面积120平方米及以下，产权清晰的现房，征集时间为一个月。

惠州也提出了在市区内收购商品房用作保障性住房。

苏州在6月2日提出“以需定购”，组织国企收购部分存量商品住房用作保障性住房。

重庆动作最快，6月23日重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目已经投入使用。

链条已经非常清晰：货币投放到地方—地方回购房子—回购房投入到公租房保障房—腾出空间搞城市更新—更新后再投放市场或公租保障

因此，楼市真正的大招，不是救房价、救房企，而是救经济，救信心。

无论大家怎么看过去二十年的楼市，不可否认的是地产业已经完成了它的国运使命。

房地产曾经作为国民经济的支柱产业，让中国经济迅速发展了三十年，让城市化建设达到了新的高度，更让人们的生活水平与居住条件提升了好几个档次。

如今进入尾声阶段，未来的地产行业大概率就是城市更新或旧阶新时代了。

这也是为什么从上到下的工作报告和发展规划都在提城市更新。

这也是为什么在上一个重要会议后，各地陆续开始成立城市更新局。

个人推测，相应配套政策已经在路上了，之后会陆续颁布施行。

而接下来7月份的另一场重磅会议，很有可能会公告相关政策。

现在是大家要紧跟市场变化，看懂楼市方向的时候了。