原创 葱葱阅楼 葱葱阅楼 2024-05-06 23:54 广东 2人听过

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“救市”落地，刷爆了！

今天（5月6日）晚间6时许，传言多日的深圳放松限购的政策终于官宣了！

深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。

内容有很多，但是惊喜不太多。

为啥呢？大家都知道，2019-2021年深圳房价曾一度领涨全国，深圳ZF被批评得不轻。从那之后，关于深圳楼市的各种政策出台都变得异常谨慎。

就楼市而言，深圳基本已经变成保守派，宁可挤牙膏，绝对不冒进！

01市场【以价换量】还得持续

本来这篇文章是想写4月市场成交的，但被“放松限购”打乱了节奏。但作为传统楼市旺季，4月的楼市表现还是有很多参考价值的，而且也走出了一波不错的行情。一起看一下：

4月份深圳住宅市场成交量持续创新高。

新建住宅共计成交2355套，环比上升4.9%，同比下跌32.8%。

二手住宅共计成交4171套，超过3月的3840套。环比上升8.6%，同比上升30.7%。

值得一提的是,4月深圳二手房成交量不仅是2021年5月以来近三年的新高，同时也是自2021年5月以来首次冲上4000套大关。

4月楼市能有这样的成交结果，整体来看是建立在众多新盘“以价换量”的销售策略之上。而二手房大部分成交也来自于业主的降价，说白了都是“以价换量”得来的。

新房市场需求走弱，去化压力剧增，开发商回笼资金压力大，【以价换量】是新房促销的普遍手段。不少楼盘的打折幅度惊人，普遍92折起，有的甚至直接将备案价打到85折。其中不乏品牌、产品及地段都还不错的新房项目。

然而，即便这样的折扣力度，新房市场仍然在艰难去化，表现则明显不如二手房。当然，二手房也得牺牲价格换成交。

乐有家研究中心数据显示，4月深圳成交的二手房源里，低于参考价成交的占比再次上涨，从3月的81.4%上涨至83.3%。

4月乐有家网最新二手房挂牌均价为每平方米6.95万元，一年时间跌幅达到9%。

葱葱觉得 ，“以价换量”不是个坏事情，市场的博弈机制就包含这样的过程。股市也好，楼市也罢，最怕的不是降价，而是丧失流动性。。

02深圳救市：能保守绝不冒进

再给大家划重点总结和解读一下今天的深圳楼市新政：

①非核心区的限购（盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区）只需要一年社保即可，核心区（南山福田罗湖，宝安（新安街道、西乡街道)）则需要三年社保。②本地二胎家庭以上可以在非核心区买多一套房子。③鼓励企业下场购买住宅，年缴税满100万，公司人数10人以上即可在非核心区购房。④开展“收旧换新”和“以旧换新”。

这次的楼市新政，很明显和最近中央会议针对房地产的调控重点和政策高度契合。

首先是去库存的政策。4月30日中央政治局会议上再次提到“因城施策”，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

今天深圳的政策就是在呼应和落实这一政策。放开非核心区限购，就是为了这些区域去库存。允许企业下场抄底，这也算是增加了购买力，对去库存也有帮助。

从上图清单上看，在新房市场中，库存量最大的主要集中在四个区域：龙岗有81个，龙华49个，宝安35个，光明32个，这四个区域的新房市场早就跌麻了。而坪山盐田大鹏这些区域由于比较偏远，成交不多、库存也没那么多。

其次是对“以旧换新”新政的落实。这是楼市的新风向。大致来说，以旧换新就是购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。

此举一方面可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，另一方面也打通了卖房买房全流程。说白了就是促进了二手房的流通，也帮助房企消化了新房库存。

深圳这是紧跟国家政策风向，一点不敢怠慢。

总结来讲，此次深圳的新政是在预料之中，与京沪的策略基本一致。保守有余、创新不足、更没啥惊喜。

但从好的方面想，有总比没有强啊，咱也不指望楼市一日之间再有什么大反转。平稳度日的话，挤牙膏也不是不可以，只是楼市复苏的过程要更久一点了。

END