国家统计局数据显示，2025年1-2月全国办公楼开发投资492亿元，降14.9%；销售额247亿元，降25.5%。同期，办公楼新开工面积217万平米，降31.4%；竣工面积280万平米，增1.9%。2025年中国办公楼市场需求望温和回升，但供应仍具挑战。3月27日，仲量联行研究部总监姚耀对《华夏时报》表示，四大一线城市甲级办公楼今年新增供应量约350-390万平米，净吸纳量预计180-220万平米，租金将续降，同比跌幅近一成。当前，“以价换量”维持出租率，而新生产力成重点城市办公楼需求新动力。姚耀指出，市场需求“固本拓新”是办公楼市场再平衡的关键。除传统行业，AI、新消费、游戏、生命科学等“新元”企业亦成需求新亮点。
一重点城市写字楼市场有望温和复苏
01受整体房地产市场持续深度调整与办公楼市场需求疲软的双重影响，2025年前两月，办公楼领域在投资、销售及新开工等方面均呈现疲软态势，市场库存显著累积，进而加剧了空置率攀升与租金下滑的压力。
02根据仲量联行最新研究报告，四大一线城市中的上海办公楼市场正步入深度调整期。尽管市场需求温和回暖，然而市场即将迎来众多新项目入市，导致租金持续处于下行通道。
03北京办公楼市场正步入深度博弈阶段，市场需求趋于平稳，业主纷纷亮出“底价策略”，旨在探寻市场新平衡。这一过程中，租金的大幅调整有效激活了市场氛围，促使2024年北京甲级办公楼成交量较去年同期激增31%。
04仲量联行华北区研究部董事纪明指出，在“深度竞争”的市场环境下，低价策略有效激发了京城内大面积租户搬迁与升级的动力。当前，企业在选址决策中，更侧重于成本控制而非行业集群效应，这促使选址范围广泛且分散。他向《华夏时报》记者强调，尽管市场新增需求仍受限，但成交量的显著反弹有效减轻了楼宇空置问题，对市场信心起到了稳定作用。
05深圳总部大楼对当地办公楼市场的推动作用日益凸显。据统计，近三年深圳甲级办公楼年均净吸纳量稳定在约73万平方米，其中近半得益于总部自建物业的贡献。展望2025年，新增供应中，总部办公物业预计将占据约八成份额。然而，随着企业纷纷入驻新建成的总部项目，现有办公空间将面临空置压力，存量市场的竞争态势将愈发激烈。
06仲量联行华南研究部资深董事曾丽预测，未来深圳办公楼市场将迎来新供应高峰，而需求增长则显温和，因此全市空置率或将维持高位。为应对供需失衡，业主将实施更为灵活的租赁政策，并加快构建完善的配套设施与服务体系。
二“新元”需求正快速释放
01需留意，尽管写字楼市场面临压力，但在需求端，新兴生产力正逐步崛起为驱动重点城市办公楼需求增长的关键力量。2025年全国两会对新兴生产力的战略规划，为写字楼市场需求端增添了创新动能。人工智能、智能制造等产业的蓬勃发展，不仅促进了写字楼租赁需求的总量扩张，还引领办公市场需求结构向高科技、高价值领域转型升级。
02仲量联行监测显示，当前办公楼市场整体需求态势稳健，新兴“新元”需求加速涌现，为市场回暖注入强劲新动力。
03在2020至2024年间，上海办公楼市场需求强劲，金融、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售及生命科学六大支柱行业，年均新租需求占比超85%。与此同时，新兴领域如人工智能、新消费、先进医疗等“新元”需求于2024年激增，占据租赁市场的30%份额。仲量联行华东区研究部董事丁婷指出，市场需求端结构稳固且多元，为办公楼市场构建了坚实的基础，即便在租金深度调整期，市场仍展现出强大的韧性和稳定性。
04截至2024年底，新兴生产力企业在北京甲级办公楼市场的承租份额已突破一成，其租赁成交量同比飙升106%，集中涌现于望京、中关村、丽泽等热门区域。尽管传统行业仍是北京办公楼需求的核心驱动力，但游戏、本土律所、资产管理及教育等新兴领域亦展现出强劲活力，租赁市场表现同样抢眼。
05粤港澳大湾区正经历由“制造”向“创新”的深刻转变。其中，深圳凭借创新驱动力，实现了生态化崛起与全球化突破。机电一体化、人工智能等技术的深度融合，预计将持续推动智能制造与商贸流通等领域的繁荣，为深圳办公楼市场需求提供长期稳定的增长动力。
06曾丽指出，当前深圳新兴产业企业的办公空间主要聚焦于非甲级办公楼与产业园。至2024年底，以人工智能与大数据为代表的科技互联网行业已占据办公楼成交面积的近四成。展望未来，随着这些新兴产业业务的深化、海外市场的拓展、产品线的持续优化以及线上品牌多元化推广的需求增长，办公空间的扩展与升级潜力巨大。曾丽向记者透露了这一趋势。
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