价格超低的精装修次新房第二篇，闲林。
闲林这两个项目也算2018年摇号买的新房，现在亏得最惨的小区之一。
金辉贤林信步2018年6月加推售罄，827人登记，中签率仅16%，买入均价在2.16W。
目前二手房价格1.76W，破发19%。
关键是在这个价格下依然毫无成交量。毫无成交量意味着目前价格依然高。
7月就成交了1套、6月也是1套。
分户型来看89方为成交的绝对主力，124方极少成交。
3月以来一共成交了22套其中21套是89方，1套是124方。从价格上来看124方的价格比89方便宜8%左右。
从户型来说金辉贤林信步的124方户型算得上优秀，4面宽产品，但是依然比89方的3方2卫便宜。
其实这也说明了一个核心问题：本身板块和项目比较弱时，户型再好的4房也是损价的。别以为4房就应该溢价。
那么为什么贤林信步会这么惨？
首先还是区位问题，贤林信步在闲林都是区位极差的，天目山路以南的闲林价格本来就便宜，而且项目周边还是各种工厂，正宗的厂区房。
其次精装修带来的不是加分而是减分。
非常一般的品质，行情火热的时候交付但迎来了业主大量拒收的情况。
渗水、漏水的情况普遍存在，当年上了好几次新闻，随便都能搜到。
再加上客厅、餐厅、房间清一色的木地板铺设，出租屋廉价感拉满。
精装修如果稍微好一点不至于这样，毕竟爵士风情这种N年前的房子都卖到了1.55W。一直被诟病的雅居乐国家花园价格也在1.8W。
所以当精装修过差之时，精装修只有负作用。
除了贤林信步以外，闲林还有一个精装修次新房项目，海伦堡棠锦。
两个项目真的是闲林次新的卧龙凤雏。
海伦堡棠锦7月成交了3套，价格是1.85W，但是2024年一共就成交了4套。
买入价实际2.1W，所以破发12%，比贤林信步好一些。
2018年摇号最高431人登记。
和贤林信步一样，项目位于天目山路以南，而且更靠西，接近于老余杭。
本质上越西的闲林价格越低，但是为什么海伦堡棠锦价格比贤林信步高一些呢？
首先还是区位问题。
绿汀路作为未来余杭未来新中心，给予了闲林新的价格体系，拉高了闲林西的价格。
贤林信步和海伦堡棠锦到绿汀路的距离接近都在4-5KM，所以绿汀路新中心打造其实利好整个闲林西近老余杭片区的价值。
其次海伦堡棠锦小界面比贤林信步好一些，至少周边都是居住小区。
最为重要的还是项目属于类洋房，只有9层高，而金辉闲贤林信步24F高，所以本质上海伦堡棠锦是属于有限价福利的盘，所以跌的稍微少一些。
如果按10%溢价则算成高层的价格，高层价格只有1.67W，其实并没有比贤林信步高了。
本质上海伦堡棠锦的品质没有比贤林信步好：2018年在杭州开发的项目，外立面的感觉居然像是10多年前的乡镇风。
项目同样也是维权大户，什么改造费、开关费各种额外费用，品质也是一言难尽。
另外，都2018年了项目居然没有中央空调，这一点比贤林信步还要差一些。
户型也是奇葩，类洋房，135方还是3房。
闲林+大三房约等于死。
事实上二手房成交也说明了一切，交付以来一共成交了15套89方，但只成交了一套135方，价格还特别低，不到1.5W。
不同于新湾的未来海岸，这两个闲林这两个精装修次新都不值得购买。
有钱的买好一点的地段，没钱的闲林选便宜的买。
闲林永远只是过度，不值得在这里付出溢价。
闲林开发了太多的低品质住宅，但是学区、地铁、商业配套一个都没跟上，所以在这里买品质没有太大的意义。
在闲林也不要买毛坯房，买那种别人自己住装修过，价格又便宜的最好。
千万别在闲林买什么140方4房产品更别买140房3房，没有意义，有这钱宁可买三墩北89方，各方面都得到了显著的提升。
从闲林的例子我们可以得到启发：热门、低价、不靠谱开发商约等于死。
但是，这些因素往往就是容易汇聚在一起。
不靠谱的开发商，一般不敢拿需要品质挑战的地方，并且也没有这么多资金去拿贵的地，所以最终形成的就是不靠谱的开发商拿地多为郊区外围。
比如我们今天说的海伦堡，就这么一块地。
再比如金辉，拿的地是星桥、乔司翁梅、闲林，全部破发。
还有被维权大户华元，拿地基本上处于超山、瓶窑、仁和……
还有什么中锐拿了老余杭的地，热水器砸了把外立面砸飞了一大片。
所以对于普通购房者来说，郊区遇到不靠谱的开发商应该尽量避开，不靠谱的概率太高了。
郊区遇到靠谱的开发商结局可能会好一些，至少住的还算舒服，比如未来海岸。
