申花的杭樾润府8月正式办出了房产证，进入二手房市场，其中有几个看点值得说一说。

先说挂牌吧，目前挂牌104套，抛售率是16%，可能还会增加。（挂牌房源/项目总房源，不考虑因为限售而无法挂牌的房源）。

这个数据意味着什么？

我们分两个维度来看这个数据。

纵向看：近期交付，同价格的板块，热点项目的抛售率。

亚运村日耀之城市的抛售率是22%。

文晖滨江和品抛售率是12%。

滨江厂区绿城华润晓月映翠抛售率是10%。

所以16%抛售率，在近期交付，同价格段的次新中不算最高，但是不算低。

从上面数据可以看出，抛售率和当年摇号投资客的比例呈完全整相关，投资客越多抛售率越高：亚运村＞申花＞文晖＞滨江厂区。

横向看：申花板块内，重点项目的抛售率。

我们随便翻申花几个项目的抛售率：锦绣之城抛售率9%、古翠隐秀7%、宜和园6%......

可以看到申花中位数抛售率集中在9-10%左右。

宜和园和古翠隐秀销售时都流摇过，去了就是房东，所以投资比例最低，抛售率最低。

所以，润府16%的抛售率，冠绝申花，项目内部的竞争压力也将是最大的，必然会影响二手房价格。

润府的抛售率，基本上为申花后续项目打了一个样。

申花后续的项目抛售率都不会低，未来申花的压力开始逐步增大。

第二个看点则是成交价格。

目前根据消息是成交了4套，价格在5-5.5W。

从全杭州看，这个价格成交价格来说低于文晖的和品，低于亚运村，甚至不如滨江厂区的晓月，和滨康的天曜城价格接近，看起来是给申花丢脸了。

那润府能代表申花么？

放在申花内部来看：

这个价格也远不如金茂府、锦绣之城等区域王者，7W+。

甚至也干不过养云静舍、滨融府等次新房，6W+。

比古翠隐秀价格也要低一些，5.5W+。

基本上属于申花价格档次最低的次新档次。

所以润府也代表不了申花。

当然润府的入市，二手房竞争加剧，也会将上面的项目价格往下拉。

第三个是分户型看价格体系。

这个最有意思115、139、173的户型都已经有成交。

115的价格没想象的差：12楼成交价格608W带一个车位（算20W），那么单价约为5.1W。

139方21楼：成交价格是770W，单价约5.4W。

173方顶楼和2楼成交价格：5.1W和5.3W。

所以我们可以看到分户型成交单价相差不大。

看下我精选文《为什么杭州城西一直在扩大，城东却一直在割席呢？》，里面很清楚的解释了在城西大小户型的差异其实没这么大，而润府的分户型成交价格很好的验证了我的观点。

简单的说核心就是两点：

首先是城西是业缘和地缘高度融合的区域，这样的区域各类产品都有客户要，所以同个项目不同户型不容易形成巨大价差，除非户型本身差异就很大。

第二点是城西发展了很多年，商品房的开发形成了明确的阶梯，内部有很好的置换链。

第四个看点是赚钱了吗？

以139方户型为例。

3-2101，成交总价770W。

IPO总价是683W。

买入和卖出单价价差是6000，亚运村滨水区大部分买入和卖出的价差也是这么多。

契税：应该是不到10W。

不计算利息的情况下综合成本是693W。

利润空间是77W左右。

买入到卖出的时间 差不多是2年。

如果总价8%计算利息钱（2年），那么就是55W左右。

所以润府如果没买车位的话应该是保住利息还有钱赚，整体收益还是不错。

但是最近成交的115方，买了车位的可能没保住利息。

第五个看点，则是润府这个区位到底行不行。

上面说了，按价格来看，润府在申花走了个垫底的价格。

站在限价体系来看，润府所在区域是4.5W，申花南面的5.5W，一样有明显价差。

那是不是就说明润府所在区域比申花南面差？这个价差从限价角度和目前二手房角度来说都在1W左右。

其实我觉得放在当下的市场，这个价差是合理的，但是如果拉长到5年的时间，这个价差过大了。

下面说一下我的看看法。

润府所在区域，是申花和睦地铁站附近。

和睦是双地铁交汇，这里还有华润的万象系商业。

所以直接看牌面，和睦肯定不比申花南面差。

但是，买二手房买的是现状而不是预期，这也是为什么非主城的投资性盘二手房走势不好。

这两年杭州商业综合体兑现出现了问题。

比如未来科技城的现在二手房跌的惨也和万象商业延期有关。

天曜城听说首套成交价格也在5.5W（待签约）甚至还不如厂区的晓月映翠，自然也和天街的延期有关。

润府也一样，万象天地延期了，使目前的便利性下降，以及未来存在不确定性。

申花西南有银泰城，东南有大悦城。

润府在万象天地还没有兑现的情况下，在配套上就明显处于落后地位，落后就要挨打，所以在二手房自然只能降价来弥补。

所以这是为什么我说当下，价差1W是合理，确实在配套上不如申花南。

但是放在5年左右时间，这个价差又是不合理的。

因为万象天地到时候肯定会开业，区域楼盘也陆续交付了，生活便利性也提升了，此时二手房价格自然也要上去。

简单来说润府比申花南项目来说未来几年还能多赚一点发展的钱。

但是润府价格来看很难超过申花南，因为申花的逻辑来自于文教，而文教在申花的南面。