文｜邓浩志

最近广州市房协组织一批房地产项目到香港推广，宣传，争取吸纳港人到广州置业。此次推广虽是行业协会行为，但也获得了广州市政府主管部门的支持。印象当中这种跨城大规模房地产推介，在中国房地产行业中还是首次。广州再次敢为天下先，值得大大点赞。

其实这种推广行动，无论是官方牵头在先，还是广州行业协会先想到点子，都说明了他们注意到了发掘市场的方向，也明白要形成合力才能有效开拓这个市场。在房地产存量博弈时代，竞争是残酷的，光顾着面子，想着诸多传统禁忌，是很难对外开拓市场以求生存的。单靠一家房企的力量也是有难度的。没有房地产的经济复苏也是不全面的，甚至是纸上谈兵的。所以我认为，各大城市的地方政府房地产主管部门，或者各城市房地产行业协会，应该像广州一样走出去。去其他城市做土地推广，做房地产项目宣传。改变以往的工作思路和工作方法。

不过就技术层面而言，高能级城市到低能级城市推销住房，比低能级城市到高能级城市捞客容易得多。千万不要以为资金也会从高处往低处流。相反，投资市场通常会呈现虹吸效应，能级高的城市反而能吸收掉周边低能级城市的资金，人才等等。

因为资本，技术，人才流动的目的是要抢占资源高地的。大城市城市配套更好，国际化程度更高，宽容度更高，治理水平更高。而资金和人才需要的，恰恰是更自由的流动，更宽松的环境，更法治的社会。在这方面，小城市不但配套硬件和大城市有差异，而且观念比较保守，管理过于关系化，对外包容性也较低，各个方面和大城市比都很难形成有效的竞争。

除非在房价上涨的周期，小城市楼市因为反应速度比大城市慢，存在阶段性的补涨空间的机会，才有可能吸收大城市购买力。广州这次香港推广效果如何？我们拭目以待。但就算效果一般般，这类型工作仍需要继续，但方向上可以尝试一下周边城市，其他二三线城市。

全国多城房贷利率出现上涨。其中杭州近期首套房贷利率甚至已经上调至3.1%！此事有点匪夷所思，在全球乃至国内利率下行的大趋势下，房贷利率居然见底反弹了。这是市场的需要吗？似乎不是。很多城市在前一段时间，商业银行商业贷款利率普遍低于3%，个别外资银行甚至低至2.7%左右。但各地硬是通过行政规定，把商贷拉回到3%，甚至更高的位置。市场自己是想降的，但地方不允许。

是商业贷款利率太低，导致公积金没有优势了吗？这似乎也说不过去，既然商贷能降到这个位置，公积金利率理论上还有下调的空间，毕竟公积金是贷款者提前购买并且获得政策扶持的，理论上成本低于商业房贷。

之前我们说楼市是政策市，跟政策走。市场不好，理论上要释放利好，甚至要持续释放利好。如今多个城市贷款利率被迫见底反弹。这是楼市过热了吗？需要降温了吗？似乎更加不是。

当然，还有一个可能是公积金的实际运营成本高于商贷，为了保持公积金的优势，只能强制商贷上调。但，这不是商贷利率应不应该上调的问题，而是公积金应该下调至低于商贷。