文｜邓浩志
前段时间，摩根士丹利发布报告，对中国2025的经济给予预测，预计GDP实际增长4%，名义GDP增长只有3%，是已经发布预测的外资投行中最悲观的。
楼市方面，他们认为最近的回暖只是暂时的，2025会继续探底，2026才会有所改善。他给出了两点原因，一是库存还在高位，二是房价相对于居民收入和租金回报率还是偏高。所以他们预期新房销售量还会降10%，新开工也会维持低迷，在建面积会深度萎缩，地产投资下跌8.5%。他们认为去库存最好的办法还是政府收储，但目前收储遇到最大的问题是，政府要价太低，房企接受不了。这份预测报告还有很多内容，包括经济，汇率，股市等多个方面。总体而言提到了很多深层次问题，预测也是偏悲观的。
房地产方面，我提醒大家注意这几点：1、就经济大环境而言，大摩的预测一直都比较靠谱，比如对去年基本面的判断，对政策拐点的预判等等。而且这份报告是他们的首席经济学家邢自强主笔的。内容相对是比较靠谱的。对出口和房地产的路径依赖，打破思维定势也需要时间，在政策转向的初期，不太可能采取强而有力的刺激政策。在相对温和的刺激政策之下，如果经济比较难有明显的复苏，在购买力不足的大背景之下，房地产基本不太可能单独复苏，甚至在更广大的区域仍有探底的可能。
2、 尽管过去三年房价已经下跌了超过30%，但很可惜，由于收入和租金也同时下滑了，所以较高的房价收入比和租金回报率仍然没有得到较大的修复。甚至由于购房主力群体的社会中产受经济下行冲击更大，导致房价大幅下跌之后，成交量也没有能够回升。所以如果收入不稳住，单房价下跌，价格的平衡点仍然只能继续往下寻找。
3、 今年新房成交面积额大概只有9万多亿，在我写稿的时候数据还没出来。这已经剩下2021年高峰期18万亿的一半。之前就有机构认为，以中国人口结构和经济总量，房地产规模至少也能有10万亿以上。但很可惜，今年连10万亿都不到，明显是超跌了，超预期了。12月31日人社部召开会议，提出要防范行业性，区域性，规模性失业。但房地产规模已经跌了50%，岗位至少也减少了50%，如果算上上下游的陶瓷，钢筋，水泥，建筑，家具，电器等行业，又会有多少损失？如果2025年比2024年在规模上继续萎缩10%，结果又会怎样？
4、 至于房地产政策，我认为能用的大招基本都用了，也想不出还有什么大招。当然，已经出台的政策，可以主抓落实。比如收购商品房作为保障性住房，如果要规模上来，就必须允许保障性住房在经营上出现亏损。比如大规模推进旧城改造，如果总量也要上来，就必须允许部分项目不按“禁止大拆大建”的要求进行推进。但这些方面似乎很难在2025年有重大突破。除非，除非形势更加悲观，更加紧迫。
5、 以上讨论的是整个房地产行业，对购买房地产股，投资房地产业有参考价值，但对个人买房不会形成具体的指导建议。因为你买的是一座城市的一个楼盘而已。重点还是应该在板块和个盘上。
6、 在我写这篇稿子的时候，另一家评级机构，惠誉也调低了对中国经济增长的预测，2025年由4.5%调低到4.3%，2026年由4.3%调低到4%……
用户16xxx72
他们的过度贪婪造成了如今的恶性循环，卷到最后自己把自己玩死[大笑]说一套做一套屡试不爽[呲牙笑]
此账号已注销 回复 01-06 07:46
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村长
傻的都知道，唯一的有效措施是：降房价！
怎么样 回复 01-06 09:37
买房最多的是炒房客，房价降再多，也是炒房客买的多
AA 回复 01-07 04:19
降是立马死不降是苟延残喘死，是你选哪个？
大林
只要经济持续低迷，房地产不可能好转，还会进一步大跌，已经高涨几十年了，才跌个三两年就受不了了，跌回十五年的价格那才算正常。
大风扫尘 回复 01-06 16:40
兄弟你太乐观了。房价嘛，那种密集公寓房100元一套，那种小区住宅房1元一套。信不信由你。以后不是买房不买房的问题而且断税一律法办。
阳光胖哥
为什么不降价让利给个人，要让利给政府呢
用户15xxx83
只要房价崩了就是普天同庆的好事
大家伙
马云说的对，未来房价如大葱，明明知道是现实就是不愿意面对。
军队飞翔
地产未来会非常残酷：最新数据，人均已经不是40平了，最新的统计我们人均已经50平住宅，在全球都是领先的。
大风扫尘 回复 01-06 16:42
国内现有六亿栋住房。注意是六亿栋。
莫染
本来就是拔苗助长的！
memory
现在房价已经超过购买力了。
云淡风轻
我一个干建筑的都感觉到明年比今年活还少，至少上半年很少
春天的沙尘豹
房价降了，但老百姓收入也降了。两者降的不成比例。老百姓照样买不起。
用户11xxx67
客观
huangll555
政府收储就是拿人民的钱补贴开发商。另美国的金融机构能真心为中国出主意？
抽烟
加杠杆的结果，还想着一飞冲天！那是梦！
金火
不用做空，早已掏空
木吉它
再不拥抱世界，十年之后当年被征地的人将返回家乡继续从事基本农田建设
大山 回复 01-07 00:21
这不是挺好的么，省的那些耕地没人种
闲人碎语
跷跷板一头翘，房产税卡住所有二手房[呲牙笑]
用户10xxx33
与民企争利
人生无常时刻易命
不降房价策略：0首付，固定月供500。两代人供。[得瑟]
灵界日使客 回复 01-06 14:18
知不知道首付越低利息越高
15307
房地产专家是啥玩意？地产商养的狗
F!y
涨这么些年，才跌几年就撑不住了，只能涨不能跌？市场经济的基本规律都忘记了？好日子过久了，忘本了
kl
房地产这是一个导火索，20来岁到50岁的人基本上都在还债，年轻人不结婚不生孩子，最可怕的是我们在通缩
用户10xxx69
除非社会大通胀，否则今后房地产市场只会越来越差，因为存量房时代需求匮乏，经过这些年高速发展，现在该有房的基本都有了，人口基本也不会增长了，老一辈的房子会不断传给下一代，还没什么持房和传递成本，旧房子拆了甚至还能获得更多新房，那请问以后谁还需要买房？就算要买也是置换，这可持续？如果不打破其中一条房地产玩的下去？如果打破其中一条，房价扛的住？
文毫王兵826
地价不降，房价何以能降
意大利炮
预测一下A股！
大力丸
要紧发财穷的快
猫眼
搞笑呢？高价卖地、低价收房？再来一次土改吧！
怎么样
农村越穷，房价越贵。
行我素
砖家表示，恶意唱衰房地产刑拘！
milicoco
每年减少1000万人，10年才减少1亿人，那时候人工智能的程度，已经远远超过人口红利带来的价值。 GDP140万亿，居民消费40万亿， gdp 1400万亿 居民消费30万亿
用户11xxx69
越多人希望降价，就代表越多人买不起房
用户17xxx68
关注度暴露了自己的渴望！
看新闻
普通上班族谁卖的起房孑。有钱人可以多卖几十套存着多好看。
用户93xxx98
解放房奴，先停息挂贷5年，让百姓和经济先活过来[得瑟]