房财经网一块“内定”地，硬生生被中海和招商蛇口，抬高了8.3亿元，最后溢价10.5%成交。
这样的事情发生在2月11日，北京朝阳区三间房土拍落地。
这也是朝阳区2025年的首宗新地拍卖。现场，有中海地产、招商蛇口、保利地产+中国金茂联合体三家参与。最终，保利金茂联合体以87.295亿元摘得，楼面价约5.15万/平米。
这个结果，既在意料之内，也在意料之外。
早在土拍之前，有媒体已报道，三间房组合地块被保利发展“内定”了。
最明显的证据是，1月22日，北京朝新善筑置业有限公司（简称“朝新善筑”），针对三间房地块，连发5道招标计划，涉及金额达到16.793亿元。
朝新善筑是一家新公司，正在工商登记中，甚至连信息都还没显示。但它的名字，与保利发展旗下多家子公司雷同，比如朝新和筑置业、保顺善筑置业等。
因此，外界对于三间房的土拍结果，其实早有心理准备。
但出乎意料之外的是，据说土拍现场竞争激烈，竞价持续了上百轮。
有人说，中海地产和招商蛇口，是故意来抬轿子的，让保利联合体白白多付出8亿多元。
在保利与金茂联手拿下三间房地块之后，人们最关注的是，它们会怎么分配股权？
结合招标文件，花姐推断保利与金茂，在朝新善筑的合资可能性很大——预计各占50%股权，而非各拿一块住宅地块。
如果两家分开开发，那这宗地当初就没必要打包了。
2024年的最后一天，三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块，被打包成一宗地上架土拍。
十分蹊跷的是，四天前它们还是分开的，以两宗地的形式，出现在2024年第七批次供地清单里。
这表明，拿下三间房地块的，财力雄厚，绝非等闲之辈；此外，三块地的买家只有一个或者单个联合体。
三间房组合地块的土地总面积达6.9公顷，地上建筑规模17.39万平方米。
它比较纯粹，两个住宅地块，一个幼儿园。其中：
1205-0007为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，绿化率30%；
1202-0006为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；
1202-0007地块为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万㎡，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。
为了这次卖地组合，朝阳区方面也是挖空了心思，尽可能地为买家减负，主要表现在三个方面：
1、D区1205原本由0007和0020地块组成，曾出现在2024年第四、五次供地清单里，但在第七次清单里，0020地块消失了。
它在0007地块的南面，是一块多功能用地，用地面积12426.58平 方米，容积率3.5，规划地上建筑面积4.34万平米。这种类型的地，一般是持有型，会占用开发商大量资金。
2、被合并的0007地块，也调规了。虽然用地面积未变，还是3.68万平米，但容积率从原来的2.8降为2.5，地上建面减少了1.09万平方米。
3、1202-0006地块原来控高为60米，被打包后变成60米（局部80米），意味着楼增高了，空间舒适度更佳。
花姐还发现，这些被在预申请时的调规文件，目前已经看不到了，都和上架文件一致。
打包多个地块组合卖地，三间房地块是朝阳区的第三次，也是唯一有溢价的——10.5%。
一年来，北京有溢价的土拍，凤毛麟角，主要发生在海淀功德寺双子座、朱房村双子座，分别溢价15%、20%。
三间房地块包的位置也非常不错。1202-0006地块的东北角，紧挨地铁6号线褡裢坡站，1205-0007地块距离褡裢坡站和黄渠站的直线距离，分别是1.2公里和1公里。
1205-0007地块也有两个小问题：
1、地块的西北角，有座石文晟墓园。墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，这不可移动，“依法应当实施原址保护”。
地块有文物，尤其是与墓地相关，有些人是忌讳的。中海地产110亿元拿下的丰台万泉寺24地块里，有一座明代家族墓地祭祀台，最后的决定是将它移出地块。
2、一块完整的地，被一条街坊路给分割了。这条街坊路宽12米，呈南北走向，北连常营南路、南接三间房南一街。
如此一来，它的实际用地面积不仅缩水了，且被分成东西两块，给楼栋排布和园林打造，增加了不少难度。
不过，三间房板块是个楼市供应的空白点。
2023年开盘的保利和光煦境和玺悦朝阳都已售罄，成交均价约8.33万元/㎡。三间房地块额楼面价约5.15万元/平米，还有得赚。
