自从2020年8月三道红线政策出台后，中国房地产一直处于挤泡沫过程之中，然而，此后楼市下跌的速度和市场反应，已经大大超出了管理层整的预期。截至目前，N轮救市后，楼市仍毫无起色，延续其下跌走势。最近政府出台的5.17新政，对于楼市虽然造成了一定的影响，但实际效果有限，可谓昙花一现，市场马上又恢复了原状。

目前，管理层能够出台的救市政策，除了没有放开所有一线城市的限购外，几乎已经用尽。然而，可以预见，即使全部放开限购，也不可能达到预期目的，虽然有可能会增加一定的购房需求，但想凭此举达到刺激民众需求，实现楼市迅速回暖的目标，只能说是想多了。

对于这一轮长达20多年波澜壮阔的中国房地产造楼运动，不得不承认，它为中国经济增长和城镇化的发展推进起到了巨大的推进作用，完全可以将其比喻为拉动中国经济增长的火车头。数据显示，过去20年，房地产作为支柱产业在GDP中的占比为7%，间接带动相关产业占比为10%，两项相加约占GDP的17%，解决了我国实体经济近1500万人的就业问题。

然而，这一切都是以透支国家未来经济发展空间和购房者未来30年的收入为代价的。不过，过去20年，房地产对地方财政收入的贡献是十分显著的：

1、土地出让收入

2020年，土地出让收入约为8.4万亿元，占地方政府本级财政收入的比例超过50%，占地方政府性基金预算收入的94%。这一比例在2012年为47%，到了2020年升至84%，显示出土地出让收入在地方政府财力中的重要性。

2、房地产相关税收

包括土地增值税、契税、印花税等，对地方财政收入也有重要贡献。2019年，房地产业税收总计约2.6万亿元，占当年全国一般公共预算收入的约13.8%，其中完全归属于地方的税收约1.8万亿元，占当年地方本级一般公共预算收入的约17.7%。

3、城投土地抵押融资

过去20年，地方政府通过将土地“无偿”注入城投公司，再由城投公司进行土地抵押融资，为地方政府提供了一种重要的间接融资方式。尽管有规范这一行为的政策出台，但地方政府仍依赖土地出让收入作为偿债资金。

由此可见，房地产不仅通过土地出让和税收为地方政府提供了大量的财政收入，还通过其产业链的拉动作用，对地方经济发展产生了深远的影响。

然而，房地产所带来的这一切繁荣，在三道红线出台后戛然而止。由于长期以来我国地方财政高度依赖房地产，实行的是土地财政政策。随着房地产进入挤泡沫阶段，房子卖不出去，土地拍卖成交量大幅下降，导致许多地方政府财政赤字大幅飙升，入不敷出，已经到了捉襟见肘、寅吃卯粮的地步。所以，救市从根本上来说，要救是地方财政。

就拿我国经济最发达地区深圳来说，目前许多公务员的工资已经下调了10%左右。要解决地方财政问题，仅靠节流肯定不行。要从根本上解决问题，还需要开源。2023年，新能源汽车在GDP中的占比接近9%，但是，与房地产相比，新能源汽车要想取代房地产成为国民经济支柱性产业，还是有有一定差距的。

土地财政弊端较多，已难以为继，且与可持续发展理念相背离，因此必须予以改革。而导致当前土地财政的一大诱因，在于央地的财权（收入）和事权（支出）严重不匹配。

中央与地方财政收入分别占政府总收入的47%和53%，但同期地方承担了逾85%的财政开支，中央开支不到15%。这是导致当前地方政府高度依赖地方融资平台和土地财政的重要原因。

在目前中国房地产存量特征愈发明显的情况下，尽快开征房地产税是补充地方政府财政收入的一项有效措施，而此举对于构建房地产长效机制也将会起到十分重要的作用。因此，可以确定是，不论楼市去泡沫进展如何？房产税迟早都会出台。

近些年来国家大力出台各项优惠政策扶持新能源汽车业的发展，希望该产业能够取代房地产成为中国经济的支柱性产业。可是，就实际情况来看，新能源汽车很难取代房地产成为支柱性产业。主要原因是：

1、经济规模

尽管新能源汽车的总市值在持续增长，但与房地产业相比仍存在一定差距。而且房地产行业还带动了众多相关产业的发展，如钢铁、水泥、建筑、家电和家具等，这些附属产业的规模远超汽车行业的附属产业。

2、产业属性

房地产不仅提供了居住空间，还附带了许多公共资源和公共服务设施，如教育资源、医疗资源和公共服务设施等，这就使得房地产不仅具有使用价值，还具有金融投资价值。相比之下，汽车只是一种消费品，一旦购买并开始使用，其价值就会逐渐降低。

3、新能源汽车销量增长目标有限

虽然新能源汽车增速有望达到10%，但这主意依赖于出口的大幅增长，要想达到产值翻番，取代房地产的地位，需要汽车销量实现翻倍增长，这在目前的国内市场显然是不可能实现的。

4、人们对不动产的执着追求

房子在人们心目中有着特殊地位，尽管市场波动，价格时有涨跌，但从长远来看，土地资源的有限性决定了其价值的持续增长。至少在土地再生技术取得突破性进展或人们彻底改变对不动产的执着追求之前，汽车产业仍难以取代房地产在经济体系中的核心地位。

通过以上分析可以看出，短期内，我国还难以培育出能够取代房地产的、新的支柱性产业。鉴于房地产对中国经济发展的重要性，尽管该产业发展出现了严重泡沫，但是，当前仍不能放弃房地产，这也是国家三番五次出台救市政策的原因。

不过，从目前状况来看，楼市泡沫仍未挤尽，房价仍处于持续下跌之中，这一趋势大局已定，不可逆转。待政府所有救市手段全部用尽，楼市仍无起色后，最终也只能无奈等待市场在下跌中见底，因为这是不可抗拒的客观规律。

在此期间，政府要做的是，牢牢守住不发生系统性风险这条底线，其他的只能交给市场。 事实上，如同一切事物一样，房地产发展也自有其客观规律，回顾我国过去的20年，房价毫无节制的疯狂飙升，完全违背了正常的市场规律。既然违背了客观规律，那么就必然会受到经济规律的惩罚，当年种下的苦果，现在也只能由自己来品尝。

综上所述，目前楼市仍处于挤泡沫过程中，即所谓以时间换空间、实现软着陆的过程之中。最终结果，要让房价跌到合理的、能够为购房者接受的心理价位后，市场才会真正触底，楼市才能恢复流动性，此时，中国房地产才能重回正常发展轨道。

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