昨天傍晚，一条有关“郑州二手房差额税降至1%”的消息如同一条鲶鱼，迅速翻搅地产人的朋友圈。
官方并未发布，消息源文章也已经删除，然而，截图依然如雪片飘飞在各种社交渠道。
我们并无法对这个消息证伪，毕竟空穴不来风，但也无法言之凿凿消息就是真的，毕竟官方没有任何发声，是否是政策气球也未可知。
然而，大家都会把自己想看到的当做是真的。
这不是偶然现象。央行“两个维护”发布之后，地产圈也有这么一波高潮。
“利好”、“救市”、“回暖”……如今的郑州房地产市场似乎太希望看到这些字眼，由此也可以看出，如今的市场是有多差，信心有多糟糕，以至于一条所谓的“利好消息”就能掀起了整个地产圈的一场狂欢。
信心和销量同样重要。
如今的郑州成交量和房价都将触底，市场确实需要一场“重大利好”了。
1、数据
量价齐跌的郑州房市
2021年国庆黄金周期间，郑州地产人的朋友圈充斥着“人群如潮的售楼部”，仿佛回到了5年前。
也有人说，郑州楼市是虚假繁荣，到访虽多，成交却依然惨淡。
郑州楼市真相到底如何？
来看数据。
根据360房产网数据，2021年国庆黄金周期间（10月1日-10月7日）郑州新房共计成交约726套房源，去年的这个时间段共计卖出1938套房子，日均卖出276套房子。2021年较2019年降低了44%，较2020年销量下降了63%。
据乐居河南统计，今年开盘项目数量也有所减少，综合去化率持续低迷。根据克而瑞监控，2021年国庆黄金周共5个项目开盘，共推出约680套房源，环比上升约148%，累计去化约234套，去化率约34%。
2020年国庆黄金周共6个项目开盘，共计推货1206套，综合去化率约54%，2019年黄金周的综合去化率为67%。
可以看出，推货和去化都出现了大幅度的下跌。
更重要的是，2021年黄金周期间，大量降价房源入市。
郑州房价降价幅度20%，郑州西区某项目更是喊出了“8***”起的“跳崖价”，“首付4.1万，置业大郑州”直接将郑州房价拉到县城水平。
10月1日，绿都青云叙推出精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，相比此前的15000元/㎡左右的房价，已经下降了2000元/㎡上下。
10月2日，位于郑州市经开物流园区的路劲正荣悦东园项目，直降2000元，将房价降至7500元/㎡，在此前其价格在9500元/㎡左右，价格不如省内很多地级市。
位于郑州市西三环的金科中原项目，原价13500元/㎡，黄金周期间推出了11500元/㎡的特价房源；
位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目，原价14000元/平米，在黄金周期间推出了12800元/㎡的特价房还附送车位。
……
降价打折、送车位送iPhone13、送装修，降价抢收成为黄金周期间郑州楼市的主流。
根据中国房价行情网数据，郑州334个楼盘均价在14419元/㎡，环比下降0.01%。根据房价走势图可以看出，从今年7月份以来，郑州房价出现明显下跌，近两个月都呈现下行态势。
二手房价格似乎更能反映市场的真实购买力。2021年9月，郑州二手住宅出售平均单价为1.47万元/㎡，环比下降0.61%。即使这样，根据360房产网的数据，黄金周期间，郑州二手房日成交不足10套，个别日期成交为零。
新房、二手房都出现量价齐跌的现象。
市场尽显疲态。
与前文售楼部的人潮汹涌不同，市场的繁荣没有回到5年前，反而房价似乎要回到5年前。
2、现状
拿地欲望冷却与信心崩塌
2021年之前，很多售楼员卖房的要则有一条“选择大品牌开发商”。
2021年之后，更多的购房者觉得“大品牌开发商”也不能迷信。
据不完全统计，截止到2021年9月份，全国累计申请破产的房企已经超过282家，其中大多数都是中小房企。
每天有超过一家的房企破产。
其实，不仅仅中小房企，百强房企和龙头房企的日子也并不好过。
仅仅2021年就先后出现恒大券债危机、建业求援、光耀破产、花样年、新力……等“黑天鹅大事件”，早在今年之前，泰禾、福晟、华夏幸福等曝出的危险性信号或多或少都在影响者地产从业者的信心。
市场的信心不足还能从一级市场反馈出来。
自从7月份开始，全国336个城市土地成交开始慢慢下滑，和2020年同期相比，下降了25%。并且随着时间的推移，土地流拍的现象越来越多，这意味着未来土地市场交易还会下降。同时在土地交易下降的背后，土地溢价也在下跌。9月份全国土地拍卖溢价率仅仅为3.9%。
首轮集中供地，22城成为房企抢滩登陆的热土。除了长春等个别城市比较平淡外，大部分城市表现依然抢眼。
南方城市的热度高涨，广州核心区域地块出现多家房企争夺；深圳平均溢价率高达30%；杭州平均溢价率也高达26%；重庆市甚至出现了溢价130%的地块；土拍的热度高涨。郑州首轮地块最高溢价55.5%，三块公开地争抢激烈。
然而，第二轮集中供地却多地出现“哑火”。
10月11日，杭州宣布提前终止17宗地块的挂牌出让活动。
同日，北京推出的43宗地块仅17宗地块有房企报名。
10月8日，上海土地市场网挂出《关于终止松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号等地块出让活动的通知》7宗涉宅用地出让活动。
据统计，截至10月11日，15个城市已完成第二轮集中供地，挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。
开发商也没有余粮，面对融资渠道的持续收窄，资金成本的不断高企，很多企业失去了在土地市场上放手一搏的信心和实力。在销售端，受市场大形势的影响，房企“开源”受限，降价促销手段不再奏效，回款依然困难，房企的现金流受到严重考验。
再加上，受到停贷风波的影响，购房者观望情绪浓厚，市场横盘，开发企业上下游的资金流动渠道遭到“定点打击”，对于开发企业来说，这是一个比较寒冷的秋天。
信心崩塌的速度远比量价下跌的速度要快。
3、未来
市场在等待一个信号
让钱流动起来，市场才会活起来。
这也是为什么央行“两个维护”出台之后，市场反应要比预想的大。随后，中房协召开房企座谈会的消息释放，被舆论视为“救市”的信号。乃至昨天，搅动郑州房地产圈的“二手房差额税”的消息。
这些所谓的“救市”信号，无疑都指向“流动性”。
融资，供地、预期管理每一项都需要流动起来，市场才不至于哀鸿遍野。
如今，市场在等一个信号，或者说，等一个信心。
就郑州目前的房地产市场来说，房企要想越过寒冬，或许能找到以下几个路径：
1、甩掉重资产包袱，抛弃不良资产；
2、加大以价换量力度，抢占市场稳定现金流；
3、抱团取暖，加大合作开发规模；
4、股权融资，降低负债资产重估；
对于购房者来说，在此轮重组兼并、大浪淘沙之后，行业进入微利时代，购房者的选择性更强，市场或许会迎来产品化时代。
市场的需求还是有的。一旦市场宽松，有效的购买力会迅速转化。但是，随着时间的推移，需求会发生变化，主要围绕两点，一是需求的差异化不断扩大，这就要求市场供给更好的更多样性的产品，一是需求的逐渐萎缩，随着市场进入存量时代，需求萎缩是大势所趋。
这个“金九银十”真的变成了“铁九铝十”。房企的全面去库存冲回款的关头也要到来，在购房端，房贷放松已经有了信号，就看谁能抢占先机了。
