乐居买房讯 2021年的郑州楼市称得上是一场极度真实的“魔幻秀”!从开年的涨价潮，到涝疫结合的双重洗礼，再到房企暴雷，市场两极分化加剧，楼市进入观望局。落户、公积金、土拍、利率、城市规划等多方面大变革，牵动市场走向，跌宕起伏。

政策：

土地出让新政发布，郑州土拍进入摇号时代

事件：2021年2月18日，郑州土地出让新规细则发布，细则明确合理编制供应计划，确保年度住宅土地价格浮动在5%以内；住宅用地出让要按周边价格10%明确合理销售参考房价；采取“限地价、竞自持”、熔断后摇号或转为一次竞地价方式出让，熔断后摇号方式出让的，报（竞）价首次达到挂牌起始价的130%时熔断。该细则适用于郑州市内5区、4个开发区、上街和各县市。

点评：该政策的出台，郑州土拍模式进入全新变革，限地价+限房价+摇号+竞自持，同时优化供应结构，有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

影响星级：★★★★

调控！省市直公积金提取政策屡调整

事件：2021年2月郑州市直公积金通知，承租人住房公积金提取上调30%；省直公积金规定，租房提取公积金上调30%，且与配偶每月合计提取最高限额2000元；7月郑州市直公积金通知，可于购房后2年内提取公积金，总额应不超过购房所支付的金额，结清前不得再提取；同月省直公积金参照市直政策。

点评：租赁住房放松，购房政策收紧，实现人有所居，保障郑州房地产市场稳健发展。

影响星级：★★

河南银保监局严厉打击“零首付”“首付贷”

事件：2021年4月13日，河南银保监局发布通知，要求大力防范重点领域风险，严格落实房地产金融监管政策，加强全口径管理，防止监管套利。加大监督检查力度，严厉打击“零首付”“首付贷”等行为，严防各类资金变相或绕道流入房地产市场。

点评：金融政策收紧信号进入郑州，对市场上流行的首付分期以及”经营贷“等各项套取银行贷款的行为开始被严查，购房者买房切忌寅吃卯粮，还是要量力而行！

影响星级：★★

郑州再次放宽落户限制！

事件：2021年5月10日，政府出台文件指出，进一步放宽郑州市中心城区落户条件，全面实施居住证制度。其中中专以上毕业生、职业院校毕业生，可零门槛落户郑州。同月，全国第七次人口普查数据公示，郑州市常住人口突破1260万人，人口向郑州进一步集聚。

点评：放宽条件，简化程序，吸引和留住更多人才，人口红利将带动城市产业发展，同时利好楼市。

影响星级：★★★

郑州收紧住房公积金贷款政策

事件：2021年7月16日，郑州住房公积金新政发布，住房公积金贷款需正常缴存公积金12个月以上，月还款额应不超过家庭月收入的50%，开展个人征信查询，提取规定调整。申请住房公积金贷款条件由连续、正常缴存公积金6个月以上，调整为连续、正常缴存12个月以上才可申请。

点评：公积金新政有利于适度抑制投资客炒房，预防金融风险，更好的保障贷款发放对资金的需求，规范住房公积金的使用。

影响星级：★★★

郑州放开组合贷：仅对新房开展组合贷款业务！

事件：2021年9月29日，《住房公积金组合贷款须知》新政发布，对组合贷款申请条件、所需资料、办理流程、贷款额度、比例、利率等内容作出明确表述。其中提到目前郑州市级住房公积金仅对一手商品住房开展组合贷款业务，且组合贷款的总贷款金额占所购房产总价的比例不得超过住房公积金或商业银行个人住房贷款最高比例。办理组合贷款时，银行要求月还款额不超过家庭收入的50%。

点评：组合贷申请虽存在较大局限性，但对于买房人来说，组合贷政策确实在一定程度上降低了购房成本。

影响星级：★★★

省直公积金新政：市区首套最高可贷120万！

事件：2021年11月30日，河南省直住房公积金新政发布，高层次人才夫妻双方均在省直公积金中心缴存6个月及以上，家庭购买郑州市区首套住房，最高贷款额度为120万元。满足其他贷款条件的高层次人才，最高贷款额度为90万元。

点评：助力解决高层次人才住房问题，发挥其在经济社会发展的引领和支撑作用。

影响星级：★★★

土拍：

郑州首次集中土拍，49宗地揽金约414亿！

事件：2021年6月3日，郑州首次集中供地开拍，49宗地共揽金约414亿。大部分为城改和合村项目的后续地块，早已“名花有主”。只有三块是公开地，郑东新区2块，被万科和保利摘得，经开区1块地被金茂拿下，溢价率均为30%，三块公开地的竞拍规则是熔断后采取摇号的方式，意味着要想摘地，不仅仅靠金钱和实力，运气也很重要。

点评：集中供地预示着土地由“零售”变“批发”，规划的打破和建立更有利于平抑市场热度，稳定预期，引导市场理性竞争。

影响星级：★★★★

郑州二轮集中土拍规则加码，未拍先冷！

事件：2021年11月19日，郑州二轮集中土拍开拍，竞拍要求加码，首次按照“禁马甲”、“五不得”、“后置审核”等规则出让；开拍前一日，4宗地因无人报名终止出让。土拍当日，10宗地全部底价成交，包括万众瞩目的北龙湖15号地，被华润起始价拿下，只有管城区64号地以熔断价成交，被电建12.06亿元摘得，溢价率14.86%！

点评：调控不断、新政加码！二轮土拍结局爆冷，房企融资难、销售难，华润、电建强势入驻，央企成最大赢家！

影响星级：★★

事件：2021年12月27日，郑州三轮集中土拍开启。比起平淡收场的二轮土拍，三轮土拍是透心凉。开拍前11宗地无人报名终止挂牌，起始总额直接缩水至82亿。除两宗公开地竞拍角逐较为激烈外，其他均毫无意外底价成交，中小房企资金链紧张，拿地积极性不高，国企、央企托底拿地的现象成为常态。

点评：“住房不炒”背景下，郑州土拍市场将很难再现往日辉煌，临近年关众房企收紧钱袋子“躺平”，国央企成拿地主力军。

影响星级：★★★

现象：

管南房价突然飙升，楼市分化加剧

事件：楼市复苏，三四月小阳春乍现房价上涨，管南房价集体上涨引爆郑州楼市，“富田”带头，康桥、融创等多个楼盘均价上调，部分房源成交均价突破17000元/㎡，直逼经开滨河国际新城，下半年回归平稳下行。主城与环郑市场分化加剧，截至2021年11月底，郑州主城新房成交均价约15265元/㎡，环郑区域为7940元/㎡，价格分化持续拉大。

点评：上半年现短暂小阳春，震荡过后回归平稳，房价不断下探，分化严重，郑州楼市在“寒冬”中艰难前行。

影响星级：★★★

洪涝疫情来袭，郑州新房成交断崖式下跌！

事件：“720”暴雨叠加8月疫情，郑州楼市接连受创，市场成交惨淡。整个7月开盘数据坠入冰点，去化率同比下降约71%；8月新房成交量仅有7539套，下跌近5成，也是2021年月销量首次跌破1万套；9月郑州新房、二手住宅价格更是双双环降。

点评：受暴雨和疫情双重影响，让原本处于横盘期的郑州楼市“雪上加霜”。

影响星级：★★★★

央行降准，信贷政策松动，楼市特价潮来袭

事件：央行12月6日宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元，降准代表信贷政策会相对宽松，审批与放贷速度也将加快。郑州主城房价持续下滑，供销量大幅下跌，伴随年末收官大战打响，各开发商推出特价房、首付分期、购房补贴等优惠活动催化市场回暖。

点评：央行降准提振楼市信心，开发商让利促销冲刺业绩，但购房者观望情绪较浓，购房更加谨慎。

影响星级：★★★

规划：

“黄河国家战略”落定，核心示范区“圈”好了

事件：2021年12月8日，郑州“黄河战略”发展规划与起步方案正式落定，核心示范区总规划面积约1200平方公里，将围绕黄河流域生态保护与绿色发展样板区、旅游目的地与国家文博展示区、郑州国家中心城市融合创新示范区、世界一流宜居城市示范区的功能定位，布局“三带、三轴、六片区”。

点评：黄河国家战略开创了黄河流域经济发展的新局面，是郑州发展的重大历史机遇。

影响星级：★★★★

郑州大都市圈扩容

事件：2021年12月，“实施新型城镇化战略”新闻发布会召开，其中提到实施郑州都市圈“晋位升级”工程，制定新一轮“1+8”郑州都市圈发展规划，完善都市圈一体化发展体制机制。同年6月29日，郑开同城化深入推进，着力健全“1+N+X”的规划体系，郑州都市圈建设正式进入强化提速阶段。

点评：郑州都市圈由1+4扩展成了1+8，洛阳正式纳入郑州都市圈，堪称河南大手笔。

影响星级：★★★★

6号线一期西段试运行，有望2022年初通车！

事件：2021年10月28日，郑州地铁6号线一期西段启动空载试运行，2022年初有望实现通车。6号线一期工程覆盖郑州市西南—东北轴向区域，西起荥阳市贾峪站，东至郑东新区清华附中站。其中6号线一期工程西段为首通段，起于荥阳市贾峪镇，经二七区马寨镇，止于中原区常庄站，在奥体中心站与14号线一期实现换乘。

点评：郑州轨道交通再添一“子”，轨交建设的“郑州速度”惊人，多条地铁线路同时在建，市民公共交通出行提速。

影响星级：★★★

郑州“1小时生活圈”再提速！

事件：2021年9月郑许市域铁路（17号线）郑州段全线轨道贯通，2022年底通车运营，实现郑许“双城记”。17号线北端起于巢湖路站，穿过郑州港区、许昌建安等新区，止于许昌东站。郑济高铁郑州至濮阳段预计2021年底竣工，预计2023年全线通车。郑州”1小时生活圈“再次提速。

点评：郑州高铁出行再次提速，许昌、濮阳取得阶段性进展，全省1小时生活圈即将成型，助推河南城市群经济社会发展。

影响星级：★★★