“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”或许是牛湾文化旅游岛（下称“牛湾岛”）的真实写照。
昔日它风光无限，对外宣称“整岛开发”，势头很猛。彼时，我还以为牛湾岛会和其他文旅巨饼的命运不同。
谁曾想，到头来，结果都那样。
“大门落锁，工地静悄悄”
我日前来到位于青秀五合大道南面的牛湾岛，眼前的景象让人唏嘘。
▲2025年3月3日项目实拍
根据规划，牛湾岛定位为集产业综合服务、都市中央休憩区、高端养生度假、绿色滨水人居为一体的产城融合文旅大盘，全岛面积约3200亩，开发面积约2000亩，总投资高达320亿元。要知道，被誉为广西逆天改命的平陆运河总投资727亿元，牛湾岛总投资差不多是平陆运河的一半。
项目为千亩文旅大盘，体量大，投资大，位置好，大家期待值也高。
然而眼前的所见所闻，让我一度语塞。
项目营销中心大门紧闭，甚至还落了锁，表明无人在此工作了。
▲2025年3月3日项目实拍
整个工地静悄悄，没听到机械作业声音，也没见工人进进出出。实际来看，约有7栋楼落架、4栋楼尚有绿网，无进一步施工，项目陷入“停滞”。
▲2025年3月3日项目实拍
或许是风雨的侵蚀，许久无人打理，现场建筑材料堆砌，不少已锈迹斑斑。
▲2025年3月3日项目实拍
▲2025年3月3日项目实拍
我还记得，2023年11月，项目视境艺术馆落地开放，并对外展出24件岫岩玉雕，曾激起一阵热议。可如今视境艺术馆早已关闭，无人探访。
▲2025年3月3日项目实拍
同一期间，项目配套学校应高路小学（民主路小学分校区）举行开工仪式。然而目前该小学仍然是个“坑”。
▲2025年3月3日项目实拍
那时候，项目打造了个集装箱夜市。谁知该夜市没撑多久便关门大吉，店铺都拆了。唯有地上残存的痕迹，才能找到昔日夜市街的身影。
▲2025年3月3日项目实拍
此情此景，真叫人感慨万千，为何就变成这样了呢？
筹备4年，2年后却停滞
南宁不少人曾对牛湾岛寄予厚望。它前期筹备工作酝酿了4年，起点高，冲劲大，梦想很美好。2018年，青秀区政府完成南宁牛湾岛签约，投资350亿元。
2019年，青秀区发改局公布办理的备案项目中，牛湾文化旅游岛项目赫然在列，投资开发者为霖峰投资有限公司。
随后2020年、2021年，牛湾岛被列入自治区统筹推进的重大项目。
2021年3月，牛湾岛一期地块出让，广西霖峰投资有限公司拿下，成交总价约12.4亿元。
2022年2月，牛湾岛正式开工。
2022年11月，牛湾岛大桥启动施工招标。
▲项目效果图
根据蓝图描绘，牛湾岛将建设东盟黄金珠宝特色街、东盟水镇购物中心、婚纱摄影与婚庆庆典基地、滨水SOHO艺术街区、五星级酒店、康养度假基地、艺术家工作室、主题艺术馆、青少年活动中心等，预计创造年均产值超100亿元、年均产生税收约8亿元、年均客流超约1500万人次、新增就业岗位超过2万个......然而，理想很丰满，现实很骨感。
项目筹备4年，2022年启动开发建设，也就2023年活跃一点，而后市场声音渐稀，2024年下半年则时不时有停工传闻流出。
▲项目前后对比图
也就是说，牛湾岛满打满算实际开发过2年。如今这里杂草丛生，覆盖在昔日开发过的黄土。据了解，牛湾岛免费对外开放，游玩项目由私人承包，需要另外收费。
▲游玩项目对外开放
辉煌过往历历在目，为何它如今陷入停工的境地？
我认为，规模如此宏大的文旅项目，十分考验企业的实力。如今项目陷入这般境地，很多东西不言自明。
其次，规划做得高大上，但兑现力欠缺。2023年国庆牛湾岛初开放赚了一波眼球，但配套兑现一般。
这也导致，后期牛湾岛的客流量难以为继。
再者，牛湾岛开发时，正值房地产下行期。
牛湾岛是房地产开发先行，一旦房子卖不出去，资金回流差，就难以推进。查询可知，项目实际卖出去的房源，极少，甚至有部分被限。
▲项目预售证
文旅+地产的饼难啃
回想过去，房地产如日中天的时候，文旅大盘如雨后春笋般涌现。它们常常位于城市远郊，动辄“巨无霸”体量，开发周期长达5-10年，甚至更久。
可到最后，真正成功的文旅大盘，少之又少。
4年前，我曾统计过一份南宁文旅项目名单，共计24盘。4年后再看，这份名单中实际兑现的，屈指可数。
▲南宁昔日文旅项目一览（2021年统计）
发现了吗？这些项目大多数打着“文旅+地产”的名头，其实套路都相似，结局自然一样。它们前期先卖房，美其名曰“回笼资金”，后期才会考虑文旅配套落地。为此，它们讲故事，炒概念，画未来，文旅就像吊在驴前面的胡萝卜，看得见却摸不着。说白了就是，真地产，假文旅。抛开文旅滤镜，这些项目，地处远郊，要啥没啥。买这里的房子，不光没有投资价值，就连实际居住也不现实，通勤就是个大问题。如今房地产泡沫刺破，文旅巨饼现原形。
转机或看科技产业城
虽说牛湾岛为“停滞”状态，但这并非意味着，它没有出路。某种程度而言，得益于项目身处青秀东的地理位置，牛湾岛或有转机。
今年2月，南宁国际科技产业城官宣落地，体量超10万亩，基本占据着长塘镇规划范围。
牛湾岛恰好挨着南宁国际科技产业城，靠近产业城里的五合片区、数字经济产业园。
▲牛湾岛挨着南宁国际科技产业城
按照战略部署，南宁国际科技产业城争取实现“一年定框架、三年出形象、五年出规模、十年长新城”目标。假以时日，极有可能带飞牛湾岛，很可能再度重启建设。
退一步来说，紧挨着南宁国际科技产业城的牛湾岛，即使不做文旅大盘，这个位置、这个三面环江的品相，也注定其盘活概率较大。
或许，我们再等个几年看看。
作者|李寻欢编辑|小二郎
● 繁华背后的尴尬，五象总部基地这条地下商业街能火吗?●以后上幼儿园将免费？南宁家长：快快快！●南宁向东打造产业城“双子星”，恢宏规模约等于一个桂林●通知迁坟、迁物，五象核心要腾出靓地，落地热门产业●南宁昔日地标沦为停车场多年后，曲折的命运或将翻盘 
用户10xxx47
平陆大运河运石头出口美国
benben973
消费型市场没有根基，发展不起来的。不尊重市场规律！
汪先生
人口才是发展这些项目的基础
用户12xxx15
这些城的笑话太多了，无非就是产业勾地，长远来看队就业毫无影响，而且我们只会做房地产了吗？
用户10xxx08
身为南宁市人，谁去那个鸟不拉屎的地方？
用户10xxx22
青秀山失信广西人民太恶劣了
鑫泽
去其他城市把人口搬来填满
山居农人
研究喝酒的想搞啥科技产业？
用户17xxx80
有人笑有人哭
飞太狼
听说南宁还有一个项目是对应广州长隆，据说要超越广州长隆，不知道这个景点建好没有？地点在哪里？
李峥人生无常
去泡沫中国这家庞大的飞机就硬着陆了，还是垂直下来的，南宁又不是什么特别的地方，不一起出问题才是怪了。
如果
踩了嘉和城的坑[笑着哭]
夜雨蜢虻
能拿出300亿的公司屈指可数！这个摆明了就是给公子哥送钱的！
用户76xxx01
给好的政策，吸引外来务工人口。让城区人口达到800万人，什么事都好办。人口太少了
用户11xxx86
诶，我们镇也一样，搞市民农庄。搞不下了，土地流转的钱也不给了。把我们的地搞得乱七八糟的
站在岸上的鱼
一建楼房就定义为高大上，有这么多的有钱人吗？普通打工人的基数都不算了？没有普通人的地方极为少数，没有普通人的地方更是发展不起来，活该失败！
星空
怎么想到有这么多人出现？到处都是文旅集团，人口从国外来的？还是外星人来的？真是滔天巨饼啊，反正是贷款反正不是掏自己口袋的钱出来，反正都赚钱
柴圆滚滚看NBA 回复 03-13 14:30
就是房地产换了个名字，估计用文旅名字好办事，估计还有各种支持，
用户10xxx89
牛湾岛现状就是广州市80年代的珠江新城。也起再经过十年之后就能迎来新的辉煌。
凡间过半生
一窝蜂的上，一窝蜂的黄，开局越火热，结局越悲凉[并不简单]
吴华
南宁每个人10套房的话可能开到那里
柴圆滚滚看NBA
建几个小区，好意思叫做文旅目的不就是骗傻白甜，知识青年去买房嘛，
用户13xxx44
叫许加印投一万亿进去肯定行！
阿三
仙湖二十年了，还没和蒲庙连成一片。
用户35xxx67
所以，实际发展，干好一个政府工作实际比干好一个企业工作，简单的太多太多了！