时光飞逝，转眼间，2021年已经过去3个月了，还有6天，2021年就要进入4月份了。按照以往的经验来看，每年的3、4月份都是一年之中楼市的第一个“火热期”，行业内更是有“金三银四”的说法，而且，往往这个时候，各地的新房、二手房成交量也会快速上升，房价也会随着楼市的火热从而“水涨船高”，今年也不例外，无论是从官方的成交数据来看，还是从各地线下售楼处的“火爆程度”来看，都证实了今年的楼市正在逐渐回暖。

楼市

一直以来，楼市都有“买涨不买跌”的说法。随着楼市的逐渐回暖，再加上春节过后很多刚需家庭都会制定买房计划，这个时候，往往会有大量的购房者涌入楼市。需求市场的火热，势必会引发一些行业乱象。比如开发商和房产中介联手制造“购房紧张”，让购房者产生“买房焦虑”。这样的手段在楼市火热的时候，时有发生，毕竟，买房对于任何一个家庭来说，都是一件大事，并且，房子和家庭财富、婚姻、教育、落户等社会行为有着密切的关系，一方面，不买房担心房子会继续涨价，增加购房成本，另一方面，买房又担心房价下跌，自己“高位接盘”，得不偿失。

楼市

开发商和房产中介正是掌握了购房者的这种心理变化，才会联手制造“购房紧张”。在此，我想对业内同行们说一句话：房子的背后，牵扯的是一个个的家庭，如今的房价，对于每一个家庭来说，都是一笔不小的经济负担；作为从业者，我们要做的是让每一个家庭都能够买到满意的房子，而不是“贩卖焦虑”，让购房者陷入恐慌。

作为购房者，这些“套路”也要略知一二，不能完全被开发商或者房产中介牵着鼻子走。在文章的开头我讲过：3、4月份的楼市回暖属于正常现象，每一年都是如此，相反，如果3、4月份的楼市都是一片凄凉，那么，接下来，整年的楼市行情也不会太好。

楼市

对于今年的楼市，乃至未来几年的楼市，有三个事实是每一个购房家庭都要清楚的。

其一，我国的房屋总量已经过剩了。根据央行的数据显示：我国的城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套；此外，我国的城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，远超欧美等发达国家的33平方米，而且，根据西南财大的空置房数据来看，我国的平均住房空置率已超21%，也就是说，我国的房屋总量已经明显过剩。

其二，未来几年，楼市的调控措施是不会放松的，而且，有不断收紧的趋势。在过去的三个月里，全国各地就出台了超过60项楼市收紧性调控措施，像是房产贷款额度的收紧，土地政策的调整，以及深圳、上海、北京等地的“因城施策”针对性调控措施。

其三，房价的分化是大概率事件。未来，一二线城市随着需求的增加，房价仍然会持续上涨，不过，在楼市调控的压制下，缓慢上涨是大概率事件。而与之相对的三四线城市，随着人口的转移，需求的减少，房价下跌也是大概率事件，当然，暴跌是不可能的，在楼市调控的压制下，缓慢下跌会成为普遍现象。

房产

在以上三个事实的楼市背景下，今明两年不买房，5年后，会更“买不起”吗？孙宏斌“两句话”说透了，哪两句话？

第一句：日前，孙宏斌在谈到楼市调控政策时表示：我是支持调控的，如果不调控的话，这个行业也没法干了，房价和地价都要上天了。

很多人都以为房价越高，开发商越开心，实际上，并非如此。要知道，土地是房子最大的成本，房价高的一个主要原因是因为地价高，一方面，地价高会让开发商的开发成本增加，另一方面，房价越高，购房者的门槛就越高，能够任意买房的客户就会越少，从而就会导致开发商的销量减少，销量少，利润自然也会下降。尤其是在国家“降负债”“去杠杆”的当下，开发商的现金流是很紧张的。而高房价必然导致地价高，所以，开发商对于高房价、高地价也是嗤之以鼻的。这也是为什么房价仍然在涨，但是，各房企都已经开始多元化发展的原因之一。

孙宏斌

第二句：孙宏斌认为：房地产行业是解决住房问题的，衣食住行是人们的基本需求，人们在任何时候都会有新的住房需求，所以，未来房地产行业还有很大的发展潜力，特别是中高端住宅。

这也是融创中国现在积极布局一二线城市，打造中高端住宅的主要原因之一。说实话，这个观点我是非常认可的，这也和上文中我们提到的楼市分化不谋而合。

孙宏斌

正所谓“春江水暖鸭先知”，在房地产行业的“鸭”就是开发商，所以，孙宏斌的观点还是比较有参考价值的。我们再反过头来看刚才提出的问题：今明两年不买房，5年后，房子更“买不起”？这个问题的答案就很清晰了。

在一二线城市，大概率的情况下，房价会逐渐上涨，但是，涨幅不会很大，这样来看，5年后，增加购房成本是会发生的，但是，会在合理的承受范围之内（对于能买起一二线城市房子的人来说），而三四线城市，“买不起”就成了伪命题，我认为，大概率的情况下是“随便挑”。对此，你怎么看？

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