万科:现实永远比预测的更残酷

玩机博格 2024-03-05 10:26:41

文 博格喜胖(转载请注明出处)

最近三年,房地产龙头企业-万科的股价已经从(前复权)最高28.88元,跌到(前段时间)最低8.93元。

受到周末(万科与新华资管)小作文影响,今天(3月4日)万科股价又跌-4.45%。

整个万科事件,再次验证了那句话:

“现实永远比预测的更残酷!”

从自由现金流角度更能反映万科现在面临的困难:

自由现金流是一种衡量企业财务状况和盈利能力的指标,它反映了公司在支付了所有必要的净现值(NPV)为正的投资计划后的现金余额。

简单来说,自由现金流 = 经营净现金流 - 资本支出

2017年报,万科的企业自由现金流高达730亿。

2018年国庆的时候,万科最先预测到房地产行业将迎来寒冬,并提出“活下去”的口号。

在此之后,万科开始降低扩张速度,囤积资金为寒冬做准备,从财务报告上2018-2020年,万科的自由现金流都还是正的几百亿。

2021年之后,万科的自由现金流也开始由正转负,最低的时候高达负的450亿。

房子卖不动与房价下跌,对于房地产企业绝对是毁灭性的打击。

房子卖不动,导致房地产企业资金难以回收,房地产企业没钱就没办法偿还银行贷款与企业债券。房价下跌,导致房地产企业的资产重估,加速房地产企业的破产清算。

举个例子,假设一个企业负债2000亿,但是企业资产(待售房产与待建土地)价值有3000亿。

这个时候即使该房地产公司负债2000亿,但是因为有3000亿企业资产作为抵押,债主们也不着急,或许还会继续借钱给房地产企业。

突然房价下跌,带动土地价格下跌,本来3000亿的企业资产被重估为1500亿资不抵债了,这个时候债主们都着急了,再也不给房地产企业借钱,还要把之前借的钱要回来。

如果房地产公司不能再借到新钱,就只有暴雷。

更打击投资者信心的是:

假设过去每年卖1000套房子,现在即便市场不好也能卖出去500套房子吧,没想到现实是只能卖出去200套。

这个时候大家才意识到,之前房地产销售中超过一半是投资需求,即便是刚需大家也是买涨不买跌,从而房地产销售更是雪上加霜。

比如喜胖有个朋友,本来去年打算买一个改善型2000w+的房子,结果今年再聊天的时候,说暂时不打算买了。

一来是观望房价,二来是觉得未来经济不可预测,觉得再买个1500w+的房子就行,剩下500w拿去做稳定理财投资了,对未来的预期都变了,还是现金类资产拿在手里比较踏实。

经济增速放缓之后,大家更在意存钱了似乎也是这个道理。

见微知著来看,万科是最早预测到行业危机并提出“活下去”的企业,并为此做了大量现金储备,但是没有想到行业寒冬如此寒冷、如此漫长,自己的储备根本不够用。

对于博格的启示是:在投资里面,还是要多关注朝阳行业,少关注夕阳行业。

以上仅代表个人观点。

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风险提示:以上所涉及标的不作推荐,也不构成对任何人的投资建议,股市有风险,入市需谨慎。

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