如果说楼房价格，让农民有支付压力是外因，那么农村规划提速，以及乡村振兴的不断推进，则是农民重视宅基地，争相回村建房内因。在不少农民看来，宅基地就是自己的根。
然而，随着宅基地价值越来越高，不只是农民想要申请新宅基地，也有不少市民，也希望能够放开宅基地交易，从而让自己在满足乡村度假和养老的同时，也能让手中资金，有新的投资去向。
其实，从80年代，宅基地统一分配开始，宅基地私有化，已经持续了40多年时间，只不过近些年的三权分置，才让宅基地，有了使用权和所有权之别。接下来，农村宅基地和户籍改革，会影响大多数农民利益，别轻视。
为何宅基地只流转使用权，而严守所有权？
城市和农村，有着不同的社会价值，农村更贴近于自然和自治，靠自给自足和独家独院的生活，解决了很多劳动力分配、粮食供应，以及农民低成本养老需求。在这种情况下，只对宅基地进行使用权流转，而严守所有权，就是基于宅基地是福利资产，而非商业资产，杜绝其商业化，既能避免城不像城、村不像村，又能避免农民资产被疯抢。
与此同时，对不同农村，因地制宜地采取不同方式，进行村庄设计和村庄规划，已经成为一项基本国策，而执行这一步，需要大量财政支出。也正因如此，宅基地所有权不外放，是为了防止社会投资者借由在农村大量建房，来瓜分拆迁补偿资金，从而加大财政负担，拖慢农村规划速度。而且也能保障农民获得全额拆迁补偿，使其利益不受损。
总的来说，正是为了避免城不像城、村不像村情况出现，避免农民资产被疯抢，同时，也为了保障农村规划速度不被拖延，农民拆迁补偿不受损。因此，目前宅基地政策，仍然坚持只流转使用权，而严守所有权。值得一提的是，现在幼儿产业压力多大，未来养老需求就有多高，未来田园养老产业的发展，也会助推宅基地价值进一步上升。
近期“全国农业农村系统政策通气会”策划“底线”，涉及农民市民，退路有了。
上述会议表示，在农民自愿有偿退出宅基地问题上，一定要稳慎，要给进城农民留后路，不能以任何形式开口子、搞变通，要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅和私人会馆。这一措施，对宅基地交易划“底线”，让进城农民有退路，而且不许给市民或社会投资者开口子，也预示着规划会进一步加速，宅基地价值，也会进一步提升。
除此以外，上述会议表示，土地流转必须要坚持依法自愿有偿的原则，不得违背农民的意愿，严禁下指标定任务或者是将流转面积、流转比例纳入政绩考核。从这一措施可以看出，在大量农民，还无法脱离土地的情况下，土地流转决定权，仍然掌握在农民手里。而且，禁止将土地流转比例，作为绩效考核，也能从根本上，让农民留住土地。
面对政策划“底线”，农民应该注意什么？
一个是农民私自与市民或社会投资者，签订的宅基地买卖协议不合法，即便有所谓的三方协议也不行，建议农民加小心。另一个是除非全家进城后，决定不再回村，否则建议农民保留宅基地和土地，这是农民家庭成员，未来的另一条路。
