借名购房能否阻却强制执行，不能一概而论。其最终取决于借名购房合同的效力，应结合借名购房的目的去判断，以其是否存在违反国家法律、行政法规的强制性规定，或者是否违反公序良俗的情形而导致借名购房的无效。北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托法律条文规定及裁判思路，分析探究了借名购房能否排除强制执行的法律判定，供大家参考。

一、“借名买房”不能排除强制执行

实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借用他人名义购买房屋，所购房屋亦登记在出借人的名义之下，后出借人成为被执行人，人民法院对登记在出借人名下的房屋予以查封，有关房产成为被执行标的物，借名人对此提起执行异议之诉。对此类案件的处理，基于借名人与出借人之间的借名予以产权登记的协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人。

并且，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗申请执行人。

二、“借名买房”能排除强制执行

1.不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。

2.借名人通过借名买房，将真实物权登记于出名人名下，并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策，亦不违背公序良俗，符合《物权法解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形，故应认定借名人为房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

三、“借名买房”签订的《代持合同》是否有效

根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因“借名买房”而签订的“代持合同”，只要满足上述三个条件则应当认定合同有效。

律师观点

鉴于借名人在案外人执行异议之诉中被支持的可能性较小，则借名人应当积极关注房屋过户的条件是否成就，在符合过户条件的第一时间要求被借名人配合过户或者向法院提起办理过户的合同之诉。当然，为了弥补被借名人不配合或者房屋被执行所产生的风险和损失，借名人可在借名买房协议中针对“被借名人的配合义务以及因被借名人原因导致房屋风险增加”等情形约定严格的违约责任，以尽可能保障自身权益。