社会在发展、时代在进步，但对楼市调控的真理和方法，却从未改变过；不得不承认，我们都在周而复始的轮番演出着现实版“轮回”大片。

从2020年底至2021年三季度，高房价就像过街老鼠人人喊打；但从2021年四季度开始至今，高层对楼市频吹暖风；从支持刚需购房、满足改善需求，到真枪实弹的5年期房贷利率下调，再到春节前的人才购房补贴........

还是大家熟悉的配方，依旧是似曾相识的味道，以上这些换汤不换药的操作，仿佛瞬间又让我们回到历史之中，你是否感到惊喜与意外？

废话不多说，直接上干货！

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真实行情

从年后收假第二天开始，我就一直没空坐办公室泡工夫茶了，在昆明各片区跑市场做市调，目前昆明一二手房真实行情如下：

一、节后开始，昆明二手房挂牌量明显高于春节前的1月份，挂牌价对比年前也明显提高。提高价格的房东普遍认为，今年房贷利率下调、放贷周期加快，加上政策松绑，已有回暖趋势，想抛在高点。

二、近期，新房各售楼部看房人数增加；二手房看房人数和看房频率都在快速增加，热度明显比1月份高，但市场成交量却没有立即回暖。不出我所料的话，在接下来的几周里，带看和成交量都会明显上升。

三、2021年的房贷放款额度，可能全年才有5千W。但在2022年2月12日4W亿信贷救市资金到来后，其中用于房地产市场的有9千亿。据银行内部朋友叙述，目前昆明已有多家银行，当月放款任务指标5千W以上。

四、去年房贷难下，现在首付比例降低，贷款门槛资质降低，大多首套房20%首付可以横着走，流水有就行、征信从去年的连3累6放水到连6累15，信贷松绑已是不争的事实。

五、前面文章我说过，去年好几个ZF单位的粉友降薪，地方ZF也在过苦日子；而今年昆明需要搞的基建项目很多，目前我们手头有点紧，上头也依旧如此。所以今年对楼市的“因城施策”和土拍行情，我们敬请期待！

六、结合上述诸多行情，从宏观角度粗浅来看，房价看似要涨；细致点从微观实操和落地的分析，个人愚见依旧是：虹吸地州县级城市，资产分化更加严峻；只是回暖，并非牛市；上半年刺激鼓励，下半年收紧。

在今年这种扑朔迷离的楼市行情下，你看不清形势或不懂实操都是可以理解的，你可以找个资产多的朋友带你眼观六路耳听八方，或放下你浮躁的功利之心，好好领悟以下指南，请务必学以致用：

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2022年回暖行情已确定，也只能回暖了，但依旧只是主城区和热门板块的优质资产。对于负资产而言，这次行情将会是你最后的脱手机会，越到后期价格越低，甚至会全年寒冬腊月。

负资产脱手之后，只要你的信仰依旧是国家和科学，那就选择潜力板块持有优质资产，切记做好无缝连接。

在这种经济趋势下，优质资产的天花板还远远没到，宁可手握优质砖头，也千万不要手持大量现金，当然留一部分抵御风险是很有必要的。

如果今年再来一次降息或降准，水涨船高之时，就是一套房子一个阶层；当然，前提是你得先有一辆能抵御暴风雨的船。

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每轮3-4月的楼市小阳春，对卖家来说占据了天时地利，因为政策利好，出手放贷周期短、价格高、接盘侠也相对好找，聪明的你务必抓住机会，把手上的负资产赶紧趁乱抛掉。

而对于买二手房的朋友而言，特别是纯刚需和学区房的，如果要买就现在马上买进，尽量在2月份市场没回暖前锁定价格。过了2月份，那就看市场而定，或等下半年以后再买，3~4月份买二手房，那就只有两个结局：一是买到硬伤房、给原房东解套，二是高位接盘，后续都被套住。

我多次说了负资产和优质资产，但奈何还是有人一知半解。负资产指的就是：不带学校的老破小、远郊非地铁房、朝向设计奇葩或本身自带硬伤、远郊经济型别墅、租金干不过月供的写字楼、公寓和商铺，还有已经几年没涨反而跌的房子，这些都叫负资产。

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纵观历史任何一轮调控，在严控出尽、出台第一个鼓励ZC时，“大众预期”也会随之看涨。

当20%的人觉得房价要涨时，此时涨势已基本确定，懂得此刻出手的，一般都是先知先觉的高手；当50%的人都觉得房价要涨时，这个时候你就是在高位站岗，高位接盘。

我曾多次和大家说过：房价涨跌是zc决定的，而涨幅的大小，则是这个城市的需求多少和经济决定的。

这一点，可以回头看看之前十多年的历史调控，和每次房价上涨前的大众预期，只要吃到过房产红利的人更懂我说什么，此处无需多言。

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从2021年四季度起，昆明重启支持地州公积金贷款买房政策，我看到很多专业不够、实操更不懂的人，在轻易听信有些无良中介忽悠后，结果真是惨不忍睹。

前几天又一个粉友后台私信我，自己是玉溪的，在昆明买了套新房，现在付了首付、签了网签合同，但是却差朋友30多W，而且立马就要还的。

这个朋友的大概情况就是：他首付差30多W，当时售楼部销售为了让他当天定房，就帮他想了个骚操作。叫他先给朋友先借30W来凑首付，先用几天，然后等交了首付、办好贷款合同、网签后，就去老家公积金管理中心把公积金提出来再还朋友的钱。

销售告诉他，这样不但能享受超低公积金房贷利率，还能套取30W来买房，赚半个首付。于是他越想越心动，当场就交了定金，其他签约流程依照计划进行。他现在的结局就是，公积金无法提取出来，借他钱的朋友遇到急事需要用钱，现在直接把他对簿公堂之上，而法院又拿这套房子来强制执行。

更让人哭笑不得的是，这个朋友签约当天早上8点加了我微信，和我说完情况后；我已明确提醒过他，这个流程有问题，先落实下地方政策、确定无疑后再交首付办理网签。

我真的挺佩服的，一个敢说、一个敢做；自己粗心大意、什么都没搞懂，还学人家玩骚操作。

我给大家讲这个案列，不是单纯地让你乐乐，而是想告诉大家：置换有价值的资产没问题，但无论是买新房还是二手房，一定要熟知政策，稳健最重要。特别是州县上，来昆明买房的朋友，不是所有卖房人都和我一样随缘佛系且贴心。

其实这个问题、也就是，为什么昆明远郊文旅盘和硬伤房的坑，总是不缺接盘侠的原因所在，80%的都是房产小白或县州人士填的火坑。劝过、却不信科学这类人，他们不是在买房，而是在玩火，就算耶稣和佛祖同时降世，估计都很难扭转局势。

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春节后、我收假收得晚，加之收工后跑了几天市场，文章未曾及时更新，导致很多朋友都后台私信我催更，在此感谢大家的持续关注与认可，后续文章定时周二八点准时更新，大家可定期阅读。

关注我的时间常有都知道，我的文章绝非无脑爽文，在这个现实社会中，能让我们进步的往往都是很扎心很打脸的事实，在楼市里也是如此。

我的旗帜一直很鲜明，不看多更不看空，只求实。去年上半年我叫大家躺平，今年我叫大家准备好子弹伺机而动，什么行情就办什么事。

房产买卖，要做先知先觉发现机会的人，而不是听旁人谈论机会与财富的吃瓜群众。当扫大街的阿姨都知道房价涨的时候，你的觉悟已经无药可救了。

回乡过年这几天，我听闻了很多有趣的故事，有人是靠匠人精神赚钱买房，而有人是顺势而为买房赚钱，你想成为哪类人？

你无需回答我，直视自己内心深处即可！

此文完！

原创作者：毛毛

微信公众号：毛小伙侃房