作者：余飞
|楼市一个全新表态
7月24日，中央政治局会议召开了。年中的顶级会议，是对上半年经济发展做总结，同时对下半年经济工作进行部署。
昨天的会议，首先对上半年的经济进行了归纳和定性：
当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。
这是一个实事求是的表述，并且直接点明了当下中国经济面临的四大困扰：内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻。
基于四大困扰，我们未来的经济发展不是康庄大道，而是波浪式、曲折式的羊肠小道。
这是一个振聋发聩的表述，说明在高层心中，对当下的局势一目了然，且接下来会有针对性地制定出各种修正维稳措施。
关于房地产，这一次也有一个全新的表述：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
这段话有两个亮点：
第一，没有提及房住不炒。这一点被很多人拿来着重分析，似乎找到了流量稻草。
但本号认为，这一点不需要过度解读。房住不炒不说，是因为现在没必要说，完全是多余的，现在这环境都在降负债表，哪还有炒房的氛围。
第二，对房地产有了前所未有的新表述，“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。
|房地产市场供求关系发生重大变化背后
这句话该怎么理解？简单明了，我们的房地产市场走过了过去二十年的快速发展周期，从过去的供小于求，转变为目前少数核心城市供需平衡，大多数城市供大于求的局面。
用房企的话说，就是房地产已经从黄金时代进入了黑铁时代。
这里的供求关系大变化，包括供应与需求。
第一，供应方面。
供应方面，过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
此外，泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市都大于1。
所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。
也就是说，目前只有一线城市还存在房屋短缺情况，其他城市都供大于求。
第二，需求方面。
需求方面持续萎缩。这里需要一分为二来说。
一方面，是大城市的有效需求越来越少。
理论上来说，大城市的购房需求还是很旺盛，毕竟大城市的房屋自有率都比较低，以深圳来说，深圳的房屋自有率才30%左右，也即还有70%左右的人没有自己的房子。
但空有需求有何用，买不起，这些需求就是无效需求。
高房价与低收入之下，很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望，更何况现在收入与就业都存在着较大不确定性。
买不起房的人，比之前更多了。
另一方面，大多数二线及以下城市的需求见顶。这种需求见顶，主要表现在三方面。
1、大多数二线及以下城市的民众房屋自有率很高。
以直辖市重庆来说，公开消息显示，早在25年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。
也即重庆近92%的人有自己的住房，这是中国新闻网的报道。
各城市的房租自有率数据，不好查询，目前公开资料可以查询到的只有浙江省与全国的整体情况。
浙江省方面，22年，浙江省统计局公布的数据显示，根据第七次人口普查长表抽样调查数据：
20年全省家庭户住房自有率为64.71%，其中，自建房占35.%，自购房占28.63%。住房性质为租赁的家庭户比重为33.65%。分地区看，衢州市住房自有率最高，为90.%，金华市住房自有率最低，为56.27%。
全国方面，29年央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于去年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。
调查结果在20年被公布：
中国城镇家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房自有率达到96%；金融资产占比较低，仅为20.4%，居民家庭更偏好无风险金融资产。值得一提的是，全球主要大国中，中国家庭住房自有率或达全球第一。
这里统计的房屋自有率应该算上了农村的房子，也即你在深圳没房，老家有房，也被计入在内。这样的数据意义不是很大，明显偏高了。
但从重庆市和浙江省公布的数据来看，大多数二线及以下城市的房屋自有率还是很高。
自有率高，需求自然见顶。
2、心态变了。
今年的五一和端午旅游出行人数都创下了历史新高，但旅游收入均相比于疫情之前的29年还缩水了。
这说明什么，说明大家现在都爱旅游，即便是穷游。
口罩三年让大家，想明白了很多事情，追逐当下的快乐享受，追求吃喝玩乐，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。
所以，现在出现了“绝代佳人”，也即没有房贷（不买房）、没有车贷（不买车）、没有后代（不结婚生子）。
这其实就是日本低欲望社会的初期阶段。
3、人口见顶，大多数城市人口都在减少。
需求见顶除了自有率高企外，还有人口形势变化所致。
去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。
伴随发生的则是，22年全国已经公布人口数据的266个城市中，有143个城市人口在减少，人口减少的城市数量规模超过了一半。
而在减少的队伍中，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市。四大一线城市去年人口罕见集体减少。
数据：各城市统计局
人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，大多数三四线城市的供大于求矛盾越来越大。
这就是“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”背后暗藏的解释。
|变化之后的解决办法
既然认清楚了当下的房地产市场重大变化，那么该如何解决？
会议中对房地产表述的后半段，指明了方向：
适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
既然房地产形势大转向，那之前的所有不适应新形势的措施，必须一一调整，其中最重要的便是限购。
其暗含的意思可能就是，下半年限购会大放松。
这一点，其实从去年以来就明显发生了变化。
去年以来，福州、沈阳、佛山、东莞、廊坊等城市全面放开了限购，武汉、苏州、南京、杭州、郑州等城市大幅收缩了限购圈。
浙江省上周放开了除杭州市区以外的落户门槛，户籍与限购直接挂钩，也即直接放开了除杭州市区以外的所有限购。
如此来看，限购已经不适应房地产的新形势，但不是所有城市都会全面放开，至少一线城市不会，因为从供需结构来看，一线仍存在供需矛盾。
因此，本号猜测接下来各类城市的限购放松应该是：
1、北上广深一线城市与杭州、苏州、南京等强二线城市，核心区保留限购，外围区放开。并且有可能放松“认房又认贷”，变更为“认房不认贷”。
2、二线城市及以下，可以全部放开限购。
关键问题来了，放开限购会推动房价上涨吗？
当然不会，房地产市场发生重大变化已经是对当下房地产市场的定性，大多数城市房屋供大于求，根本涨不动。
君不见，去年就放开限购的福州、沈阳、廊坊、佛山、东莞以及大幅收缩限购圈的武汉、苏州、南京、杭州、郑州等城市，并没有挡住房价下行。
放开限购，只是为了释放需求，让房价跌得慢一些而已。
本号在文章中反复强调过：
人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。
这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。
