01 所谓的青岛回暖

坊间所谓的青岛楼市回暖，是基于看房量的：

春节后，青岛新房、二手房的看房量确实增加不少。至于其中的原因，我在前几天分析过：

一是年后买房的确实多。

楼市向来有“年前适合买房，年后适合卖房”一说。很多人春节期间回老家的任务之一，就是凑齐六个钱包、听家人买房建议，年后回来就要真正买房了。

二是降价换量。

去年，青岛二手房降幅很大，春节后部分楼盘也降价不少，并因此获得了不错的成交量。以价换量，就和现在的新能源汽车一个样：比亚迪发起价格战后，新能源车的销量节节攀升。

这两种因素相加，看房量有了较大的增加，于是朋友圈、短视频平台都宣称青岛楼市的小阳春来了，甚至于是强势回暖了。

其实不然，现在说青岛楼市回暖还为时尚早。

02 新盘继续降价

我上月分析过，春节后市北某盘年后从2.4万降到1.8万，西海岸某盘从3万降到了2.3万。

这就像是一根导火索，其他销售不佳、库存较多的楼盘都会跟着降价。

这几天，市南区的海景房项目，云上观澜，打出了“不到3万买市南”的广告：

在其推出的秒杀房中，最大的降幅达到96万，最小降幅也在50万，单价已经到了3万以内。

此时就出现了一个尴尬的矛盾：既然楼市回暖了，新盘为什么还降价？真实原因就是，根本没有回暖。

这一点，在二手房市场也能得到佐证：

现在降价的房源仍然大幅多于涨价的。如果楼市真的回暖，房东们肯定会率先涨价，起码不会继续降价。

尤其是在青岛二手房挂牌量（贝壳平台）达到12万套之后，房东们的心理有点垮了，悲观情绪浓郁，很多人都是比着降价。

此时若真回暖，二手房东们会率先体验到，并付诸行动。

03 看得多，买得少

此时真实的青岛楼市是：看得多，买得少。

上一周（即下图第10周），青岛的新房住宅成交量，相对于春节前并没有太大的变化：

二手房也是同样的行情：

所以说，现在大家还都在观望，并没有真正回暖。什么时候把这些看房量集中转化为成交量，才能说是回暖了。

另一方面，对比上面二手房和新房的成交量，会发现二手房基本都超过了新房。

这是二手房通过降价换来的。去年青岛市区二手房降价很多，尤其是那些位置好的优质次新房，让大家有了购买的兴趣。

相对来说，去年青岛市区的新房降价不多，这就让二手次新房更有性价比，生生把买房流量逼去了二手房市场。

时间一长，开发商也看出了问题所在，所以年后就开始正大光明地大幅降价了，这可以说是一轮“补降”。

下一步，还会有其他楼盘跟随，尤其是那种片区内竞品很多、销售不佳、库存较多的盘。

当然，对于库存不多的片区来说，则不大可能会降价。