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这是熊猫贝贝的第2861篇原创文章
（本文不含任何AI创作和自动生成内容）
岁末年初阶段的这个周末时间，回归本行，和大家好好聊一聊关于楼市房价的几个话题。
开篇先问这么一个有意思的问题：
经历了过去近两年的市场和现实毒打和教育，当下还有多少人对未来中国的房价还能再次反弹，再创新高，抱有幻想和期待？
客观来说，就算不考虑依赖炒房投机赚钱的群体和资金，在中国依然会有很多个体和家庭，对于未来国内房产有着这样的想法的。
问题是，这样的想法是怎么来的？以及，这样的想法在中国的未来，是否依然合理？
这篇文章，不谈什么宏观政策和艰涩复杂的数据，而将从几个中国房地产经济的关键本质思考和讨论作为切入点，结合当下中国国内楼市关联的重要趋势现实，从敬畏常识，尊重规律的角度，和大家有态度，有深度，有依有据的聊一聊个人对于接下来国内楼市和房价的几个研判观点和思考结论。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
1
楼市的灵魂一问：过去几十年，中国的房子为什么对老百姓吸引力这么大？
聊点敏感的，主流舆论和媒体看不到的楼市本质。
毫无疑问，当下中国很多城市和地区，特别是一线，头部，核心城市的房价，是扭曲的。
一堆既得利益群体和持续将近二十年的市场投机炒作共识，将很多城市的房价，提高到了可以说变态的程度，很难再进一步了。
如果去看租售比，更变态了。
无论国内还是国外，没有任何市场逻辑和经济原理，能解释这个现象和结果。
这也给国内很多炒房群体，鼓吹“房价永远涨”的狂妄理论，提供了现实支撑。
转折点，其实出现在2019年，而2020年的一场全球疫情，将这个转折过程，进行了加速。
中国房价的神话，在过去短短三年内，发生了彻底的颠覆。
按照现实的市场和行情来看，过去这几年，把未来30年和全部身家都放在房子上的群体和资金，有一个算一个，都难以避免被套牢，高位站岗的结果。
当然，这里没有任何幸灾乐祸的意思，个人意愿在时代趋势浪潮面前，还真的算不上啥。这里只是陈述事实而已，只不过这样的事实能不能被接受和理解，那就是另外一回事了。
中国的房子，放到全世界经济历史上去看，都是一个奇葩的存在。
为什么中国的房子过去这么几十年，能够长期呈现供需挤压，并且出现价格和购买力严重扭曲的情况？
这是一个很多人不敢说，也说不清楚的关键问题。
和什么价值无关，和什么经济增长无关，实际上，中国的房产，在两个方面，是全球其他任何国家和地区都无法比拟的。
一个，是利益驱动：1994年分税制以后，土地财政成为了绝大多数城市和地区地方政府重要的收入来源，而作为地方管理最高部门和权力象征，自身的利益诉求驱动土地市场的繁荣，以及地价的抬升，成为了中国全国房价上行的核心动力和原因。
另一个，是规则绑定，这个要说透了，多少有点不体面：
过去这么些年，中国的房产和户口教育，是存在严密绑定关系的。
不买房，你的孩子就是黑户，就没有受到优质教育的权利，所有优秀的公立小学就把你拒之门外，就没有办法脱离你现在的阶层，你家后代世世代代就会穷下去。
不买房，就没有扎根发展，长期生活的安定感，没有属于自己的房子，别说婚姻了，就是基本社交，都要被低看一眼，没有房子，户口都没地方落，这些是不是现实？
衣食住行基本需求，被当成生意，没有需求都要创造需求，那么房子这个东西的价格，必然会产生严重扭曲。
一个涨价效应，超越劳动收入增幅的资产表现和金融属性吸引；
一个规则捆绑，把基本需求当成商品进行买卖。
两项叠加之下，就顺理成章的为中国楼市过去20多年的辉煌和一路向上狂飙，提供了支撑和理由。
压榨的模式太过分，而且逐利的欲望不加以约束和引导，那么就注定会成了绝户计。
全世界的房产都只有投资和居住价值，只有中国的房产例外，投资价值是过去式，现在没有了，居住价值非常糟烂差，物业约等于黑社会，公摊全是耍流氓。
还有烂尾房的问题，老百姓成为最大的受害者，很多矛盾也不是一天两天了。
如此垃圾的房产，还让人趋之若鹜只有一个原因，就是跟后代严格绑定。
所以为什么出生率大幅下降。
因为房价就是最好的避孕药。
没人愿意当牛马辛苦一生，半点活路也没有。
买房这个问题，在2014年，和2024年，短短10年期间，给出的答案是不同的，足以检验出一个人的基本良心道德。
2014年，说千万不要买房，不能买房的人，有一个算一个，都是骗子。
而在2024年，还整天劝大家要买房的人，依旧是骗子。
无车贷，无房贷，无后代。
如果当前政策不改变，未来三十年一定会慢慢形成年轻人的主流选择。
两个支撑中国房产扭曲价值和上行行情的核心因素，放在2024年来看，都崩塌了。
2
2024年，一个引发热议和关注市场现象，释放的信号，并不简单？
有一个不算新的新闻报道，实际上2024年以来已经出现过几次了，那就是相关调查数据显示，在36-40岁以及41-45岁这两个主流的置业年龄段，分别有43%与33%的受访者选择租房生活；
甚至近三成的有房一族也在选择租房。所以结论是：中年人已经取代年轻人成为租房的主力军。
根据贝壳数据，2023年全国重点40城租赁成交中，35岁以上的租客占比超过35%，比2021年上涨了近5个百分点。
目前租房的人群中，30岁以下的仅占四成左右，已经属于少数一边。
这个新闻说明什么问题？
不如这里和大家就把话说清楚，之所以出现这样的情况，还不是因为房价下跌、收入下滑、就业不振吗？
扯别的体面理由和原因没用，老百姓也要脸的，整天说些体面话没多少意思。
据新闻报道，中年人选择租房的三大主因分别是“通勤方便”、“孩子读书”和“家庭成员增加”。
可是这三条原因全是假的，没有一条是钱不能解决的。
想通勤方便就买近点的房子啊？想孩子读书方便就买能住的学区房啊？想容纳更多家庭成员就换大点的房子啊？
真正的三大主因，第一是没钱，第二是怕赔钱，第三是担心未来没钱。
更重要的，是这三个关于钱的现实困境，发生在真正的社会经济中流砥柱群体身上。
人到中年，职场竞争力不足，收入下滑，买不起房当然只能租房了。
房价一路下跌，房企接连暴雷，严重挫伤了中年人的买房积极性，都怕买到手就赔钱。
很多人转为观望，但房子总还是要住的，索性就暂时选择租房。
恰好2024年房租也跳水严重，于是一拍即合。
而原来的租房主力年轻人，找不到工作还租什么房，干脆回家住，还能省点钱。
也不知道当下还在无脑死吹房价还会上涨的这些人，面对这样的现实，是怎么能做到睁眼说瞎话，还脸不红心不跳的？
最应该支撑楼市的群体都趋向于租房，这对于商品房交易市场来说，是一个非常明显的时代信号。
3
从理性和逻辑出发，未来中国的房地产经济和楼市，最大的利空是什么？
中国有个楼市万金油三段逻辑：“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。
中国的房地产经济和楼市未来最大的利空是什么？
这个其实没有太多可以争论的，就是人口因素的变化。
如果说这个关键利空还是预估情况，实际上问题不大，但是现实情况是，2024年，中国人口出生率的拐点转折情况，已经非常明显了。
当然不是说只要有人口，楼市就一定能发展起来。
但基本上可以说，如果人口增长处于下滑趋势，楼市行情必然会受到影响。
从数据上看，中国是从2022年开始进入总人口负增长的，当年总人口减少了85万人，差不多是一个县城的人数了。
而2023年延续了这一减少的态势，且减少的幅度在扩大，当年减少了208万人，差不多是一个四线城市的人口数量了。
2024年，具体的数据还没有公布，但是趋势情况，大概率要比2023年还要严重。
从国际上其他国家已经走过来的经验来看，人口一旦进入了负增长，一般在短时间是难以逆转的，也就说这种总人口减少的趋势会持续一段时间。
经济社会，一切资产和价值的逻辑基础，说到底，还是要看人口和需求。
没有人的沙漠里面，未被发现的黄金和石头，实际上没有多少现实意义上的区别，就是这个意思。
人口持续减少，新生儿生育率持续下降的情况下，对当下绝大多数已经供应过剩的城市和地区而言，房子最大的问题已经不是价格，而是流动性了。
对于深陷流动性威胁和冲击的产品，去谈论价值，没有任何意义。
而且，随着人口和生育率的趋势延续，这样的情况还会进一步加剧。
4
趋势研判：对于2025年的楼市，有哪些具有确定性观点，值得重视？
当然，以上几点梳理和讨论，没有任何看空唱衰的意思，虽然说一定会伤了很多房吹和利益关联群体的心，但是大家都是成年人，总是要面对现实的不是？
2024年虽然有几轮救市和刺激，但是总的看下来，整体的趋势还是没有变化。
政策永远只能改变斜率，而无法扭转趋势方向。
这个逻辑，全世界通用，再厉害的政府，也不可能和规律趋势作对。
2024年的房价楼市也就这样了，和过去几年其实逻辑一样：自住改善纯消费，投资投机必套牢。
那么，2025年，国内的楼市和房价，有哪些确定性的变化和走向，值得大家去重视呢？
这里分享几点个人的观点和看法，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：
1，楼市止跌态势能否就此稳住？就看2025年了。
乐观的看，一线和头部二线，并且有经济基本面支撑的城市，2025年是楼市成交回暖企稳的关键年份。
请注意，这里说的是成交，而不是价格，新房价格有政策因素不多讨论，但是二手房价格，还有进一步下行的空间和想象力。
2，2025年，从国家的角度来看，“去库存”和“初步明确税源估价体系”，或将是最核心的两个目标。
前者不多说，涨价去库存不可能重现，没有那个外部条件和时代机遇，而且上一轮这么做的后遗症到当下还在发挥威力。
主要就是后者，供需关系一旦得到调整，原本的土地财政和抬升房价关联模式无法延续的情况下，就要对现有房产的价值进行明确，为征税奠定基础。
如果房价处于明显上行或者下行的情况下，征税是没有税源定价机会的。
3，房地产经济的低迷，对国内经济的影响是直接的。
因为中国的房产是债务驱动经济增长模式中，将债务转移到居民部门的核心工具和渠道。
这个渠道当下已经被过度透支，无论是转移效率还是流动性转导功能已经和以前不能相比了。
在新的渠道没有明确和出现以前，不要对经济体感的改善，有太多不切实际的期待和预期。
总的来说，2025年中国国内经济环境中，真正值得期待和预期的，并不是什么楼市和房价。
基本面没有得到改善，居民部门信心和预期没有扭转以前，不要把发财赚钱的希望，寄托在房子上。
这是不是良心话？
以上，就是在2024年底，从一个真正的房地产行业从业者角度，对中国房地产经济和楼市，进行的一次专题梳理和分析思考内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱\u0002
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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