知道世界上没有只涨不跌的资产，所以想过房价会跌，但是没想到跌得这么惨还没有人接盘；

知道世界上没有永远的基业常青，想过房地产要过紧日子了，但是没想到浓眉大眼的万科都能暴了雷，一时之间，理财人的情绪那是相当之复杂啊。

有统计调查说：国人的房产在家庭财富中平均占比70%，对于很多普通人来说，房子就是家庭中最重要的资产，房价的涨跌跟家庭财富密切相关。

于是问题来了，现在这个行情，我的房子要怎么办？

没上车的既怕错误，也怕错过；上了车的仿佛握了一个烫手的山芋，现在卖掉/卖不掉，以后会不会后悔·····

以前房地产是卖方市场，买房人要拼命奔跑努力上车，现在是买方市场，买家上桌硬控骨折价，但房产投资的逻辑从头到尾都没有变过，依然可以分为四个价值：

第一使用价值，两居室还是三居室，学区房还是非学区房，商圈还是医疗圈，配置不同使用价值也不同。

第二情绪价值，有的人就是无法忍受租房，认为有自己的房子才有安全感；有的人想要主动筛选自己的邻居，认为和什么样的人居住在同一小区，可以有效界定自己的圈层。

第三金融价值，房子作为不动产，具有保值能力，你可以拿房子去银行抵押贷款，用较低的成本拿到大量的流动资金。

第四投资价值，房价未来是否能够增长，房租是否稳定持续。

如果你是为了使用价值和情绪价值，那么你的房子某种程度就倾向于消费品，你需要考虑的是：

第一，买房的时机，非天选之人很难精准的买在最低点位。

如果你徘徊纠结，不妨采用数学里面的37%法则，比如你计划在1年内买房，那么前4个月（37%）只观察不决策，你可以到处看房，然后筛选出几套自己觉得还不错的房子作为参考标准。在后8个月（63%），一旦遇到符合甚至超越你之前标准的房子，你就可以毫不犹豫的拿下它。

第二，搞清楚买房的相关政策。

在你想买房的城市，有没有购房资格，首付比例是怎样的，贷款政策是怎样的，有没有相关的补贴等等。我自己买房的时候，参考的是前一年的公积金贷款额度，购房合同签完去贷款的时候才发现额度下调了，中间真的是各种折腾，客户经理都快把我的电话给打爆了。

第三，盘一盘你手里的钱，你买房的上限和下限分别在哪里，即使是自住房，也不要一把梭哈。

首付多少，贷款多少，每月还款多少，要早早地盘明白。确保现在未来都会有足额稳定的现金流，每个家庭的财务第一道防线，不是拥有多少保险和资产，而是活期账户上有没有四到六个月的生活费。

另外，买房的时候还要注意：

第一，新房和二手房存在一定的溢价空间。新房的价格往往受政策、开发商的影响，总体来说相对稳定；

二手房因为是私人业主，一对一的交易，往往就会波动比较大。最近房价下跌，我们小城不少业主急于脱手，价格的确要比新房实惠不少，有的还附赠装修和车位。不过购买二手房也存在一定的风险，比如产权不清，原房主可能因欠债被法院起诉等等，要找到靠谱的中介，还要做好相关的背景调查。

第二，尽量不要买商住两用的公寓、小产权房、商铺。

第三，如果不是确定要买，尽量不要留私人电话在售楼部，很容易被其他各处售楼部轮流轰炸。

第四，不要为溢价付费，比如装修，房子的所有要素中，最不值钱的就是装修，但这也是最能搞定用户的。当年的炒房教父欧成效就曾经详细描述过如何通过装修“凤变冰”（凤姐变冰冰），以极低的成本来锁定客户。

第五，房龄超过25年以上的老房子尽量不要买。

如果你是为了金融价值和投资价值，那么你的房子就趋近于投资品，关键是未来有没有升值的空间，房租能不能持续稳定。

房价上涨，主要是看这个城市有没有竞争力：经济发展的如何，年轻人的数量有没有增加，人口是不是净流入？摸着小日子的石头，失去的二十年只有东京的房价是早早就回暖了，稳步前进，但是其他城市就乏善可陈了。

房价什么时候会回暖，我们会有一条自己的道路，但是不同地区的房价一定会出现分化，所以投资一定要慎之又慎。房租稳定，一个是有没有人来租房，同样还是看所在地城市的竞争力，另一个则是租售比（租金跟房价的比值），租售比越高，房屋的投资价值就越大。租售比可以对标大额存款利息，但是如何选择见仁见智。

买房一定要量力而行，不要追求一步到位，没能力却要硬买房，那就是赌。我们买房一定是为了让我们的生活过得更好，而不是更糟。

想上车的人犹豫不决，在车上的人也同样是进退两难。

其实卖房和买房逻辑是相似的，同样也是参考四个价值纬度。不过每个人的选择都是基于自身的处境，任何选择的背后都是开放式的，没有标准答案，我最近听到了两个不同的故事：

一个是在一线城市卖房之后租房生活，一个自媒体博主说，他北京的一个朋友在大厂工作，把自住房卖了，然后租了一个距离单位更近、面积更大的房子。

他的逻辑是，每个月的房租仅是过去的房贷的1/2，卖完房子之后的钱买理财还能补贴家用，生活质量提升了，经济压力也变小了。据说类似的故事还有很多，不是房子买不起，而是租房更有性价比。在房价和收入双双失去上涨的预期之后，租房对于有的人来说，变成了一种更优的选择。

另一个是我们十八线小城，很多人选择把房子留在手里。前几年棚改，房价涨了一波，选择了置换产权的人，现在回迁房竣工，人均手里两套以上住房，虽然水电、物业各种费用开销不少，但是很多人仍然选择了把房子简单装修一下租出去。

他们认为：房子比钱更有安全感，房租虽然不高但多少是个生活进项，如果换成钱不一定能守得住。

不论你是要买房子还是卖房子，一定要注意避免信息茧房。现在的网络信息发达，很多中介都有自己的个人账号，app上还有各种房屋成交数据。但是请注意，你看到的数据未必是真实的，很可能是别人精心做出来的。商家并不在乎数据的真实与否，只在乎能不能给自己带来利润。

现在的房产已经过了让家庭财富暴涨的阶段，而是承担了储蓄、抗通胀，以及补充未来现金流缺口的功能。未来，房子的投资属性会进一步弱化，消费属性会进一步增强。

投资认知这件事在未来会变得更加重要，因为房产普涨的时代过去了，所以财富差距会更多地体现在金融资产上，而这一块的分化和认知有密切的关系。

祝大家平安，好好搞钱。

我们下期再接着聊！