2023年是焦灼的一年，在这个充满不确定性的时代，我们每个人或多或少都会感觉焦虑。

产业地产作为房地产的「分支」，这两年政策改革力度之大、更迭速度之快无需赘言。前几年，产业勾地还是大家趋之若鹜的商业模式；而随着房地产下行，现在「勾地」已经成了烫手山芋，古老的预言不仅在变成现实，而且远比料想的更快。

为什么园区行业这么卷？

前几年，产业地产还是一个「越努力越幸运」的行业，虽然不比住宅地产，但守着几栋楼、几幢厂房，也还过得滋润。但最近这两年的不景气却是有目共睹。

园区这么卷，首先是政府先“卷”起来了。

政府的卷，体现在三方面。

首先是卷招商。笔者曾分享过，各地为争夺项目纷纷加码招商政策，「零地价」、「零租金」、「税收返还」等手段层出不穷。更有甚者，不惜以牺牲环境为代价换取投资，给当地环境造成了损害。

而且，现在不仅是四五线小城市在卷，一、二线城市同样卷得飞起。以上海为例，去年5月，上海出台了一份《上海加大力度支持民间投资发展若干政策措施》，提出工业用地最低可按全国工业用地出让最低价标准确定，研发用地最低可按上海市研发用地基准地价出让，直接波及其他城市；同时，去年上海还接连到访成都、重庆、武汉等内地城市开展招商推介，其目的不言自明。

然后是卷供应。这两年「工业上楼」很火，以深圳为例，作为「工业上楼」的发源地，深圳提出，未来五年（2023年起）每年新增2000万平方米、共1亿平方米的工业空间。而目前深圳现存工业空间也仅有2亿平米左右，这相当于用五年时间再造了半个深圳。那这1亿平米空间拿什么填？眼下最可行的方式就是到周边的东莞、中山、惠州等地去挖企业。但这些城市也不会愿意，要么会出台更有力度的政策，回“卷”深圳；要么向下兼容，去周边的区县或者内地城市去挖。

第三是卷事务。园区管委会除了招商引资，往往还要承担大量社会管理职能，既要面临大量社会事务，又要应对高度竞争的招商指标和上级政府的期待，很容易使一些原本有理想的干部产生幻灭。

其实，各地政府企事业清楚：卷并不一定有超额回报。但不卷又该如何？

其次，在当下经济环境下，企业大部分选址决策都是出于降本增效目的做出的，也就是「大换小」。在这样封闭的结构之下就产生了一种围城的氛围，所有人都在争抢有限的资源，但那与其说为了「活得更好」，不如说是为了「能活下去」，正是所谓的「光是为了活着，就已拼尽全力」。

卷，说到底还是因为资源、边界无法再拓展了，蛋糕的大小已经是固定的了，于是要么拼命挤掉别人，要么就等待灭亡。

于是我们看到，各园区为了争抢客户，优惠政策频出，租金下调（高力国际数据显示，2023年第四季度，上海、北京、深圳、广州等一线城市甲级写字楼租金均出现不同程度下降）的同时，手握客源的中介成了香饽饽，中介费一路高涨，从最早的一个月、到现在的两个月佣金已经是常态，多的甚至达到三、四个月。

卷的背后，空置率却在不断攀升。有数据显示，北上广深甲级写字楼的空置率都攀升到近三年新高。那些所谓的新一线城市和二、三线城市园区生存状况如何就可想而知了。

很多人都意识到，这一年多来，时代变动正在加速发生。但问题是我们都不知道接下来会发生什么，即便隐隐约约感到不安，但那也是行业大势，远远超出了自己所能掌控的范围，只能走一步看一步、被动应对，要想快人一步超前布局，对普通人而言未免强人所难了。

最后，园区供应也在加速放量。

我们看到，后起之秀如雨后春笋，新区、品质、低价吸引大批企业迁入；而老旧项目则因楼龄等客观因素，承受了极大的竞争压力。

这些都让我们不得不反思：当内卷不能带来预期的回报时，我们该如何回应？

园区如何逃离内卷？

总的来说，阵痛期是必经之路。如果说现在有什么不一样，那就是状况变化之快，让人越来越看不懂。

在这种情况下，园区如何破局？笔者有几点想法，供大家参考。

第一个机会是轻重结合。

这一点也是笔者一直强调的，做园区，纯轻资产一定做不大，要想有所作为，把自己的想法付诸实践，必须要有自己的地盘。

如今，参与轻资产竞争的企业已经不仅仅是传统的产业地产商，中介机构、房地产商、科技企业撸起袖子抢食的比比皆是，甚至国企、央企也下场「降维打击」。在这片修罗场中，上有国家队，中有自带项目、深受政府热捧的科技集团，下面还有啥都敢承诺，啥条件都答应的中小企业，内卷程度令人发指。偏偏这个行业门槛又不高，一个外行做两年也能自称「专家」。竞争者众+门槛低，利润自然不能与前些年同日而语，哪怕你有特殊秘籍，也只能赚点辛苦钱。

所以未来园区的发展方向一定是以轻带重，先以轻资产模式进入，一方面熟悉区域，研判区域投资价值；然后与地方捋好关系。待这些都理顺了，积累了一定的影响力和人脉，再谋划去拿开发项目。

第二个机会是数实融合。

数实融合，即「数字技术和实体经济深度融合」。在去年二十届中央政治局第二次集体学习时，习近平总书记便强调，要继续把发展经济的着力点放在实体经济上，扎实推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、网络强国、数字中国，打造具有国际竞争力的数字产业集群。

结合国家近年出台的政策，可以预见，数实融合将加速向更深层次、更广范围发展，政策支持力度也将进一步增大。作为承载产业发展的主平台、主阵地，服务数实融合、赋能产业发展将是未来几年园区工作的重心。

举个例子，工厂的数智化可以分为两个层面：第一个层面是车间、生产线的自动化、无人化，并通过数据对生产流程和工艺进行优化，以实现降本增效；第二个层面是通过数据和系统集成，增强外部协同能力，包括采购协同、产销协同以及工厂之间的协同。而这个场景的实现，要依赖于园区平台的支持。

做强数字园区，打造数实融合高地，园区要努力构建平台生态、引导企业运用数字技术开展全要素、全流程、全链条改造，加快业务系统上云、上平台，深化数据管理和开发利用，提升研发设计、生产制造、经营管理、市场服务等全生命周期数字化、智能化水平；同时聚焦新技术应用、特定场景优化、企业整体提升等需求，培育一批技术型、专业型、综合型数字化服务商，构建虚实融合的产业集群数字化生态。

第三个机会是做政府的生意，深耕存量。

大投资时代逝去已经是行业的共识，严控新增项目，支持保障项目，将会是2024年的主旋律。

因此，如何盘活国有存量园区资产，将成为未来数年政府亟需解决的课题。一方面，部分国有园区平台公司对园区管理缺乏深刻认识、缺少产业人才、疏于运营管理，未能实现国有资产在管理运营上保值增值；另一方面，在体制性困局之下，政策落实不到位、管理效率不高、市场化程度不高等现象一直存在。这对国有平台来说无疑是巨大挑战，但对于运营商而言，则是千载难逢的机遇。

第四个机会是深耕垂直类园区。

简单来说，就是要改变过往八面玲珑的玩法，聚焦某一特色主题产业。

如今，市场上的综合性园区太多太多了，同质化极其严重。园区从业者也是，大都是对园区非常熟悉，但对产业极其陌生，少数懂产业的人，对园区运作模式又不一定理解透彻，进而导致底层内卷。那么如何摆脱这种现状？最好的办法就是基于自身的经验与优势，深耕一个产业，打造成为该产业最专业的园区。在不远的将来，大而全的运营商将会消亡，只有精而深的运营商才会行稳致远。要成为这类运营商，需要有科技成果转化能力、产业服务能力与产业投资能力，依托自身的资源与专业度，打造具有辨识度和影响力的产业地标。

第五个机会是双碳园区。

但另一方面，园区在ESG方面的投入也会在未来的运营过程中带来显性或者隐性的收益，甚至有机会借此创造一个全新的商业模式。现在国内很多头部企业已经在着手布局。另一方面，推动园区清洁能源开发利用和节能技术改造，发展氢能、储能、绿色材料等绿色低碳产业，打造绿色供应链也是一个很好的方向。

2024年，可能就是「双碳园区」的元年。

第六个机会是基础设施网格化。

在不少大型园区，基础设施「去中心化」的趋势正在慢慢形成。比如，利用太阳能发电和绿色微电网「代替」大型发电站，园区自建IDC机房、5G基站、工业互联网、新能源汽车充电桩等。这种基础设施网格化一方面有利于企业随取随用，提高企业研发生产效率；另一方面也帮助政府缓解公共资源和服务过度集中会面临的一些难题。如今，越来越多政府也考虑将「网格化」融入到城市的整体规划开发体系中。

第七个机会是融入政府大园区

现在各地园区实在太多了，兼并整合成了主旋律。过去几年，多地提出要促进开发区整合优化发展，比如「鼓励以国家级开发区和发展水平高的省级开发区为主体，整合区位相邻、相近的开发区，建立统一的管理机构、实行统一管理」等。但以上这些都还只是停留在政府层面。如今随着园区数量越来越多、同质化竞争越来越严重，做好资源整合及联动发展的基础性工作，推动包括民营园区在内的各产业园区由「规模化园区」向「功能化园区」迈进是大势所趋。

在这样的背景下，园区与其坐等被整合，不如主动出击，打造成符合条件的特色产业园区，争取早日纳入大园区体系当中。毕竟大树底下好乘凉，如果一个园区有明显的地理特征，或者位于中关村、张江高科等一流园区内（园中园），在区域光环的加持下，园区的竞争力将会得到质的飞跃。

第八个机会是做好资产管理。

放眼全国，过去四十多年间，各地高新区、经开区、科技园、工业园层出不穷，「乱花渐入迷人眼」已成常态。随着存量时代到来，稳定的盈利和持续的现金流成了投资者的「新宠」，园区的投资信条除了「地段为王」之外，优质的资产管理服务已经成为下一个黄金法则。当今市场环境下，精细化运营的园区才会有生存空间。

此外，除了标准意义上的资产管理，权益置换也是不可忽视的一点。比如，楼宇的logo冠名权、附加设施定制、赠送停车位权益、健身房生态搭配等，它们是不明码标价的权益，属于「隐形」降租，以「买赠」的形式无形间提升了园区的性价比。

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