本来每年这个时候我都会和大家一起总结一二线城市的楼市情况，上周刚好去成都出差，顺带跑了成都几个区域。
所以成都的这篇楼市总结就刚好和调研稿一起写了。2023年的房地产主基调就是一个字：跌。北上广深动辄跌30%的一抓一大把，这半年来我也似乎看惯了楼市下跌的消息，各种大幅度降价砸盘。但当我认真走访了成都市场后，好像走到了另一个世界：成都楼市下半年虽然不如上半年火热，市场热度明显下降，成交量带看量都下滑了，但底子好。目前成都楼市的氛围也是全国独一份的，在全国70城房价指数中，成都新房同比涨幅5.6%稳居第一，二手价格同比涨幅3.1%稳居第一。
点开可看大图
这次我去成都走访了几大区域的新房和二手房，也和几个不同行业的朋友聊天，和一线体感很不同，起码这个市场是相对理性的，是稳定的，刚需上车也不用担心价格大跳水。今天文章干货非常多，我把它分为两个部分，上半部分是区域的实地踩盘，下半部分是成都楼市的基本面分析以及2024年的楼市预测。建议成都的伙伴和即将去成都的伙伴都可以收藏起来慢慢看。
高新南&天府新区南门这两个区域基本上是被成都人盖章为最有前景的区域了，尤其是高新南，有钱的基本往这边买，成都新贵聚集地，也是成都金融高新科技产业聚集，薪资最高的区域。在整个高新南，金融城无疑就是c位中的c位了，房价自然是整个成都甚至西南部的领头羊。目前代表的楼盘有中海城南一号，誉峰一期，西派国际等等，目前挂牌价在5-7万之间。我看了一下最近的成交价，相比年初已经出现小幅回落了。西派国际164平年初成交价869万，11月份成交了一套770万，相比年初跌了99万。同样的还有誉峰一期，194平3月份成交总价是1148万，9月份最新成交时1060万，下降了88万。中海城南一号88平两房成交价也在下跌，年初业主涨价到475万，最近成交总价390万，单价来到了4.38w/㎡。175平，5月份成交总价978万，目前贝壳同户型一共三套挂牌都是900万的价格。不过城南一号的大平层价格倒是非常稳，我看到最近一套是10月份成交的，单价高达7.5万。金融城本来就是终极改善的地段，面积越大越保值，当然成交量也更少，而大部分的面积150-200平左右的户型对比年初跌了5000元/平，小户型跌幅接近1万。今年成都楼市回温，金融城几乎是涨幅最高的区域，目前基本上已经打回原形了。大源最开始主要是承接金融城的刚需，但也是因为发展的早，目前已经相对成熟，优点就是居住氛围浓厚，学区好，所见即所得，有一些小户型的二手房，非常适合刚需刚改上车。缺点就是房子有一定楼龄了，容积率高，小区、户型相对老旧，潜力不如新川。天府二街华润凤凰城一期134平目前出了一套单价不到2.8万的房源，总价369万，可以说的大出血了。新川也算是高新南最后一块地了，目前正在大力开发中，商场和学校逐步引入，区域规划的主要是以大户型为主，新川虽然位置离金融城更远，但是区域规划主要是以改善小区为主，基本上这边的新房都是一梯一户的小洋房，容积率偏低，未来会承接大量大源过来的改善群体，相对大源来说房价会更有想象力。下半年高新南的价格虽然回调了，但是目前对于成都的购房者而言依旧是天花板的存在，预算稍微足一点的刚需改善客买房依旧会选择这边。天府新区我就不过多介绍了，环境好、概念强、房子新，就是人少了点，加上今年成都重回主城区的调调，这一轮房价回调中，天府新区首当其冲。之前天西只有卡地亚在售，可后面一大堆二手房进入市场，供应量一下子爆增，就卡地亚都两三百套挂牌，还全都是投资客在出货。那边的产业导入不能说没有，只能说速度还是有点慢的，居住需求不强烈，之前还有四万多成交的，但是后面3字头越来越多了。成华区、锦江区、龙泉驿成华区一直都被嘲笑东穷，但这次我去成华区跑了一圈，看了万象城那一块，杉板桥，二八板块，真的焕然一新交通方便，整体界面打造的非常舒服，一点都看不到穷的气息。
成华虽然不是最强的一个区，但的确是近几年发展较快的区域。万象城商业放在成都是可以和太古里相比的，又是属于传统主城区，房价不高，总的来说是非常宜居的，唯一的缺陷就是学区一般般。如果对学区要求不高，但又不想住太远的可以考虑成华区。虽然成华区不像南门那样概念强，房价涨的多，但是人家跌的也少啊，我看了华润二十四城的房子，虽然价格也有回调，但是相对南门跌幅较少。二十四城2期68平年初成交价180万，现在150万左右，这边投资客也不多，都是刚需自住为主。不过华润二十四城的密度比较大，改善的可以看看二八板块和杉板桥的新房，我去看了中建匠心里和邦泰的，产品品质都不错，邦泰的现在也只剩下尾货了。万象城距离攀成钢很近，我就顺带去看了一下周边二手房，攀成钢是成都核心位置少有的新城市界面，学位强位置好，自然而然成为成都的富人区。第一梯队的仁恒滨河湾和伊泰天骄，成交价格还是相对稳定的，普遍成交在4.3-4.9万/㎡之间，这两年涨的不明显，所以现在跌的也不明显。配套也成熟，没有什么概念，这边的成交活跃度比金融城要稍弱些。现在一般买六七百万以上房产的客户都是优先往南边看的，大家都认为主城区适合居住，但未来潜力还是得看南门。龙泉驿看了一些新房，万科高线公园算是目前行政学院热度比较高的项目了，但是去化也一般，目前很多都是现房在卖。我看了这个项目后最大的感受是错配，没有金刚钻就别揽瓷器活。万科高线公园定位非常高端，全都是150以上的大户型，188平总价都是五百万的，说真的有这个预算在成都，除非是地缘客户，否则真的很难会选择龙泉驿。青羊区、武侯新区青羊区主打学区，而且成都向来有西贵的说法，所以成都本地人还是很认可青羊区的，成都人文学区最好的区域。对学区要求高，又买不起高新区的群体一般首选青羊。目前在青羊，青二的学校是最好的，但是房子老旧，后面大部分都买在了青五，我看了这边的二手房，优品道两房19年到21年最高峰是250万，年初还能卖240万，现在只能卖210万。这些有一定楼龄但又不至于太破的房子我是建议大家慎买的，毕竟普通人买进去住个五年十年，房子越旧后续想要置换就更加难了。新房主要是看青羊新城，最核心的在中坝蔡桥附近，那边有最好的配套，无论教育医疗还是商业，发展逐渐成熟，目前已经没有新房在卖，最近华润拿了一块地，地价20800元/平，这场土拍也是成都首场不限价的土拍。青羊新城目前二手房不多，新上市的绿地新理城挂牌3.1万元/平左右，不过目前还没有成交记录。青羊新城虽然概念没有南边强，但是一直以来都不缺需求，开发商也认可这里，青羊区也是近几年五城区唯一一个无流拍记录的区域，够硬。武侯新城主打的也是品质改善为主，开发了近10年，当年可是奔着“成都豪宅第三级”去的，不过这两年被白鹭湾抢去了风头，但城市界面和房子品质都做的很不错。不过我记得我前几年第一次去武侯新城踩盘的时候，头上就传来呼呼呼的飞机声，一阵一阵的，当时我就感觉这地方富人，尤其是上了年纪的富人肯定不喜欢。不过区域位置摆在这里，也不会差到哪去，但学区相比青羊差了些。我看了一下这几年武侯区出让的土地，有不少都是成都当地平台公司兜底的，而且今年武侯区的地价都不如成华和青羊，开发商其实都不是那么看好武侯的发展。以上就是我这一次去成都踩盘后的一些感想啦，接下来就是从整体方向来和大家分析整个成都楼市。
土地市场先看土地情况，2023年的成都土拍市场可谓是冰火两重天，市中心的地块抢着要，郊区的冷冷清清。成都今年光是地价超过2万一平的就超过9块地，全在中心城区，高新区大源和新川就占了5块地。
尤其是成都取消“双限政策”后，这两个月成都市中心的土地市场地王频出。11月15日，青羊地价率先刷新，华润拿下蔡桥一地块，地价20800元/㎡。12月12日，仁和以23500元/㎡拿下成都“新地王”，位于锦江中环地块，直接刷新成都最高地价。当天还有中铁建以18800元/㎡拿下武侯簇锦街道地块，邦泰以21100元/㎡拿下成华双林路地块，都刷新了区域的最高地价。12月26日，成都进行了最后一次土拍，至此成都2023年宅地拍卖全部落下帷幕。全年土地出让金共1132亿元。
相比其他城市土拍市场冷冷清清，成都实在是太耀眼的存在了。其中可形成住宅供应约1000万方，相较于成都全年近2000万方的住宅成交量，可谓非常节制。
而且今年成都土拍拿出了很多市中心的好地，地价频频创新高，反观12月26号的土拍中，温江区块地都是平台公司托底。现在大环境不好，为了稳住成交，成都也有意在减少供应，今年成都还多次强调回归主城区的口号，就是希望用主城区托住整个成都楼市。开发商之所以那么看好成都市场，纷纷下场，主要是还是因为成都的新房真不太愁卖。我上周看的成都新房，有不少都是10月份开盘的，目前都只剩下一些尾盘，对比广深一些新房项目一卖好几年，成都新房市场简直就是开发商的天堂。今年成都上市的新房大部分都是去年拍的地，到目前为止，共计拿了22064套预售，合计卖出17933套，销售进度81.28%。这已经是非常优秀的去化了，全国第一妥妥的。去除城投托底拿的地之外，成都新房的库存量并不算大，加上现在成都新房不限价，开发商的利润也有保障。就这两点，利润有保障，房子不愁卖，也难怪开发商抢着要在成都拍地了。新房市场今年成都的新房市场上半年依旧火热，但下半年恢复平静，虽然全年来看不如前几年，但是放在目前的市场环境，在全国也是数一数二的优秀代表了。根据成都购房通平台数据测算，截至2023年全年，成都商品房成交量达14.6万套，同比增长9.7%！
从过去几年成都的新房备案情况来看，郊区的新房卖的是一年比一年差了。但是主城区由于供应上来了，成交同比甚至还上涨了1%，一二圈层的新房备案一直都比较稳，下降得厉害的主要是三圈层，同比减少8.5%。不过总体来说，今年成都的新房市场表现还是不如前几年，之所以下滑原因也不难猜。第一是大环境影响，购房者比以往更加保守了；第二是二手房目前挂牌量大不好卖，导致置换链条受阻，买新房的都是改善多；第三是新房面积大，总价高，刚需不好上车只能买二手房；第四是随着成都新房二手房的价差变小后，大家不再热衷于打新了，这个情况和杭州的相似。今年成都共计214次开盘，共计102次开盘即售罄，涉及40+个楼盘，整体占比近5成。这个业绩，也是开发商加大了打折促销优惠的结果，说明成都市场的热度确实是下来了。
其中有8盘给出的开盘优惠超过10%，最高的锦江赋给出了23%的超高优惠。明年成都新房市场的竞争压力估计比今年还要大，特别是供给量大的区域，打折促销的力度很可能也会更大。二手房市场如果要用一个字总结2023年的成都楼市，那就是：爆！二手房成交量绝对创新高，根据成都购房通平台数据测算，截至2023年全年，二手房成交量达22.1万套，同比增长68%，二手房市场在这一年展现出惊人的增长势头，占成都全年成交量的6成。这也是成都二手房成交量时隔5年再破20万套，绝对是爆了。成交量之所以那么傲视群雄，第一点也是最重要的，需求旺盛。今天全国大环境都不好，大部分人对房地产的信心都跌入到谷底，在这种时候还愿意买房的群体，那真的大部分都是刚需为主。成都2035年常住人口目标是2400万，未来还要增加近300万人口。我们也有了解到今年特别多来自一线城市的有产者选择卖房去成都“躺平”，过更加休闲的生活。这些都是成都楼市有力的支撑，哪怕在全国房地产下行的周期，成都仅仅靠当地需求也能稳住市场局面。第二则是购房政策不断放松，二手房增值税五改二，释放大量二手房改善需求。今年成都还优化了限购、限售，认房不认贷等政策，也在不断释放刚需和改善需求，来自四川全省，甚至新疆、西藏、青海、甘肃……大量的西部富人团都跑来成都买房置业，我记得成都取消144平限购的时候，广告都打到西藏电视台去了，当月5+2城区144平以上的房子成交量暴涨，都是西南富人过去买的。成都购房通也有画像统计，926新政后，四川用户占比首次出现大幅下降，新疆、山西等外省用户数量增加。
第三，新房总价太高了，目前成都新房市场都是主打改善为主，主城区内总价几乎都要300万以上。
对于大量在市中心上班，不愿意通勤太远的刚需群体来说，只能选择市中心小户型的二手房。第四，成都的二手房价格适中，泡沫不大，刚需上车压力不大。大家别看成都这些年楼市那么火爆，都是量涨为主，价格放在全国来看依旧很温和，目前二手房的成交均价是1.8万。
成都这样一所新一线城市，成交均价1.8万，目前金融城回调至5万，攀成钢4万，价格也比较合理，这可是成都最核心的区域。虽然成都人民的收入不如杭州苏州南京，但是赖不过四川人多，而且是大西部的核心，对周边省份有钱人有强大的虹吸能力。但是另一方面成都大部分上班族的收入还是不高，所以刚需的购买力只能承受200万左右的总价。改善大概是400万左右。所以未来两年房价只要是在这个区间，我觉得问题不大。如果超出这个区域，那就需要调整一下，消化一下泡沫。据撸房价数据显示，（11月）成都二手房成交房源的总价段主要集中在300万以内，且多是在100-200万之间，至于300万以上的占比则不到1%。
成都成交的二手房中，80-150万占据一半。。所以为什么那么多一线的打工人愿意去成都，这个地方能安家。现在我们看很多一二线城市房地产市场成交量一潭死水，难道真的是没有需求了吗？当然不是，就是房价太贵，收入不匹配。成都虽然今年楼市回温，但总体价格控制的还是很稳的。
总结最后总结一下，成都2023年楼市整体是上半年热，下半年趋冷。但在全国楼市一片哀鸿遍野之下，成都新房二手房成交量加起来还能突破36万套，已经是夜空中最耀眼的一颗星星了，这证明成都市场的需求也是极大的。不过成都老铁们历来是非常相信我的，所以我必须跟大家讲点真话，就是经过今年成交量大爆发后，成都楼市会迎来两大利空，库存量暴涨+购房有效需求逐渐减弱。1、成都每一次救市政策出台后，二手房挂牌量都会出现大幅上涨。21万、22万、22.46万……截止到目前为止，链家上的挂牌量是22.44万套。
哪怕我剔除了车位、公寓、军产房这些，仅剩下商品住宅，挂牌量也高达19万套，对比同人口量的一线城市，成都二手房挂牌量可谓遥遥领先在中心城区中，二手挂牌存量前三的为龙泉、天府新区和高新区。高新应该是因为大量的二手改善业主希望卖一买一，本着置换去的，但是龙泉和天府新区就不一定了，前期大量投资客进场，有不少都是之前低价买入。这次我在成都看房最大的感受是，那些次新房小区，挂牌动辄超过上百套，同户型的一大堆上架，目前在成都最好卖的二手房要不就是配套成熟总价低的小户型，要是就是顶豪。其他的三房四房次新房同质化太严重了，又不够现在的新房能打。新房得房率都是9成以上，板楼设计，两梯两户，电梯入户，有的还现房销售。总之户型品质都吊打5-10年前的二手次新房，如果你在看这类二手房，尽管往死里压价，说不定遇到着急用钱的业主愿意割血让利。2、都知道楼市是有周期的，成都今年二手房成交量创下新高，今年的二手房成交比去年高出5万多套，大量的需求挤在今年上车。这一波需求消化完之后肯定要休息一段时间的，其实下半年来成都楼市的热度已经开始下降了。一直到八九月份，成都频繁救市，不断给市场灌药，不断释放需求，带看量又坚挺了一会儿。但是11月份市场带看又开始下滑，我上周走访了成都市中心各大中介门店，中介普遍反映的是12月的带看和咨询量更低。明年成都楼市将会进入一个比较理性稳定的阶段。我记得成都在2018年大涨后2019年也跌过一波，后面2020下半年很快又涨上去了，房价都是有涨跌周期的，不可能一直涨，涨到天上去啊，任何资产都是有周期的，涨一波总是需要休息调整，涨涨跌跌很正常。大家要把心态放好点，如果调整了，那你就休息下。不着急买的话，就暂时休息下，等着横盘调整一下再下手，如果是刚需或者改善，着急买再买。投资的话，你要是和我一样中长期看好成都，买了就好好拿着，不要想多了，没啥问题，我自己很看好成都，而对于还没买的就干脆再等等。最后，祝成都的各位亲，心想事成、万事如意，龙马精神！也希望成都永远都是那个安逸，巴适，无忧无虑的，吸引到全国年轻人趋之若鹜的成都！
