摘要：利润表里消失的“健康”（欢迎关注杠杆地产）
物业企业上市正在退潮，特别是中小物企。
日前，来自江西的力高健康生活二次递表港交所，该公司6月份时曾向港交所递表，半年后失效。
今年，已经有多家物业企业的招股书过期，且上市的物业企业数量，明显不如2020年。
这到底是为什么？今天杠杆地产再次拆解力高健康生活，算是一个典型样本。
之所以说是再次，因为6月时我已经对其做过一次简要分析，详见《母公司跌跌不休，力高健康生活赴港IPO！还健康吗？》（2021年6月11日）。
1、在管面积半年只增加了40万平米左右，对力高集团的依赖下降？
力高健康生活最新招股书披露，截至2021年6月末，在管项目总计88个，在管总建筑面积达1390万平米。
6月时的招股书说，2018年至2020年，力高健康的在管面积分别为590万平米、740万平米、1350万平米。
按照当时的速度，这几年，力高健康生活的增长可观。
而过了半年，总计在管面积只增加了40万平左右，这个增长似乎不够满意。
2018、2019、2020年，力高健康生活的合约建筑面积为990万平米、1340万平米、2010万平米。
而到了2021年6月末，招股书说已订约管理位于中国11个省、市及自治区的25座城市的127个项目，合约总建筑面积为2200万平米——半年合约增加90万平米左右，比实际在管的增长稍微好看一点。
最新招股书说：
我们为江西省领先的全国知名综合物业管理服务供应商，服务网络涵盖长江三角洲、大湾区、环渤海地区及华中地区等具有策略意义的核心区域。在整体实力方面，我们自二零一八年起获中指院评为物业服务百强企业之一，且我们的排名由二零一八年的第 68位上升至二零二一年的第40位。
全国物业企业40名，怎么讲呢？杠杆地产选择相信每一种评价标准。
根据最新的招股书披露，2018、2019、2020、2021上半年，力高健康生活在管建筑面积当中，分别有85.8%、83.2%、56.8%及58.2%，归属于力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业。
2018、2019、2020年，以及2020和2021上半，力高健康生活公司物业管理服务收益当中分别有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%及70.3%，源自力高集团及其合营企业和联营公司所开发物业。
从趋势看，对力高集团的依赖似乎在下降。
2、利润表里消失的“健康”
6月时，杠杆地产写文章说，根据力高健康生活的招股书介绍，其为江西省的全国性综合物业管理服务供货商，服务网络涵盖长江三角洲、大湾区、环渤海区及华中地区等——这里好像没有感觉到和“健康”有啥关系？
往后面看，杠杆地产终于读到一些相关性。原来，他们的三条服务线里，除了物业管理服务，还有两条是非主业增值服务和社区增值服务。
对于后两者，力高强调自己致力于成为客户的「双管家」，即生活管家及健康管家，凭借的是智能及数字化技术服务平台，经营效率及客户体验。
在社区增值服务业务内容里，力高进一步阐述了自己的“健康”属性：第五点“透过怡邻健康中心提供的小区康养服务，主要包括透过普通及专科诊所及养老服务提供的医疗服务。”
从字面看，力高健康生活的“健康”和“生活”两条腿，似乎一样粗，但情况却正好相反。
如杠杆地产上文所述，总体还是“生活”，主要物业管理，当然健康的物业生活，也算健康吧。
然后详细的“健康”方面，当时披露，高目有两间怡邻健康中心诊所在营，并计划在2023年前开设逾21间康养中心……
说完健康，谈谈财务。最新招股书披露，力高健康生活2018、2019、2020、2021上半年，收益分别为1.24亿元、1.81亿元、2.22亿元、1.74亿元。
同期，期内溢利分别为1112.2万元、2980.4万元、4401万元、1730万元。
如果看“本公司拥有人”的利润，略微还要低一点。
上述这一组数据意味着，力高健康生活的盈利状况不健康。
如上图，杠杆地产注意到，主要是销售成本大幅攀升。
2018年不到1亿元的销售成本，哪怕2020年超2亿元的收入，也只有1.45亿元的销售成本，2021上半年1.74亿元的收入，销售成本攀升至1.14亿元。
非常显著的是，行政开支攀升太多，前2、3年都1000多万元，始终没有超2000万元，2021上半年就达到3000万元。
值得注意，物业管服务方面，2021上半年的毛利率下滑。2020年有28.2%，2021上半年25.3%，如果看2020上半年，当时毛利达29.3%。
3、现金流数据异动
最新招股书披露，截至2021年6月末，力高健康生活录得经营活动现金流量负值940
万元，主要由于：
(1)贸易应收款项增加人民币39.6百万元，乃主要由于我们于二零二零年十二月收购芜湖森林后，业务规模扩张，在管建筑面积增加；
(2)已付所得税人民币20.7百万元，包括我们的所有相关中国附属公司及分公司于二零二一年五月进行二零二零年年度报税过程中因不同的会计处理导致我们支付过往欠缴税款所致。
与此同时，融资获得所得现金流净额，也从2020年末的521万元，变为-3990万元。
自然，现金及现金等价物增加净额为-4032万元。
截至2021年6月末，力高健康生活现金及现金等价物9712万元，2020年末为1.37亿元。
招股书说，计划通过以下措施来改善现金流出状况：
(i)继续加强成本控制措施的实施，如进一步利用综合智能管理系统，以减少巡逻、收费及客户服务等方面的人力需求，从而降低人力成本以提高运营效率。我们亦继续努力推进流程标准化、区域集中采购及精简决策流程；
(ii)我们将继续在业务扩张及流动性管理方面实施稳健策略，且进一步拓宽融资渠道并优化融资结构；
(iii)我们将继续努力收取贸易应收款项；
(iv)我们将于资讯科技服务及社区康养服务进一步发展新的业务领域，预计于其发展至更高级段，其将为我们带来强劲的现金流。
这些办法，到底会取得效果吗？
对了，办法中提到利用智能管理系统，减少巡逻，杠杆地产深有体会，我住的房子也是一家千亿房企的物管公司，也这么在做。
道理似乎没有错，但是业主体验普遍不够好，很多人甚至觉得物管这样不够负责，安全感降低。
招股书中，其实还有很多值得写的，此前部分写过，今天杠杆地产就不多说。
综上，很显然，多数物业企业先天是有缺陷，很少有不依靠母公司或者关联公司发展的；
多数物业企业的自己拓展能力，显然不是很强；
不仅如此，2021房地产行业面临前所未有的信用危机，资本市场对物业企业的信任也跟着动摇了。
最后，所有加一起，以及港交所未来的政策变化，上市节奏变了，审核更严。物业企业要上市，现在窗口期接近关闭，不同过去了。
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