摘要：怎么拿到便宜的钱（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
沸沸扬扬的“裁员”风波后，此前低调的小而美房企大发地产，再次站上风口浪尖。这次是疑似给员工出售高收益理财产品。
据中国房地产报报道，最近有消息称，大发地产最近面向员工推出一款年化收益14%的理财产品。
对此，大发地产未做出任何回应，只表示其2021年底前没有到期债券，13亿美元债已于7月完成兑付，流动性充裕，后期继续通过销售提升、利润结转、债务结构的持续优化，保障公司安全健康、可持续发展。
“健康”的另一面，杠杆地产简单看了下大发地产最新的财务和销售数据，发现似乎并不是很简单。
1、虚胖的销售额？
很多杆友可能没听说过大发地产，这不奇怪。相比其他动辄千亿的地产大佬，大发地产的体量不算大。2018年才在港上市，2019年合同销售额200亿元出头，算是地产新秀。
大发地产成立得早：1996年，创始人为温州商人葛和凯。2015年，葛和凯辞去管理层职位，仅作为集团高级顾问以提供战略意见。毕业于毕业于英国阿斯顿大学的儿子葛一暘成为大发地产董事会主席、董事长。
大发地产总部在上海，基本盘在长三角，按照其官方的介绍，深耕长三角区域，践行“1+5+X”全国化战略布局，辐射成渝、中部、西部、环渤海、大湾区5大城市群。
最新10月销售数据显示，其2021年前10月实现累计合同销售金额约为355.01亿元；累计合同销售面积为213.15万平米；平均销售价格每平米约16655元。
此前有消息称，大发地产2021年的销售目标为360亿元，如此来看的话其前10月差不多已经完成了目标的99%。
根据中指院的榜单，以前10月大口径销售成绩来算，大发地产排在第74位。
同时杠杆地产顺便也看了下中指院的房企2021年前10月权益销售业绩榜单，找了好几遍，却没有发现大发地产的踪影，看来是没有入围top100。
中指院的这份榜单里，第100位的大唐地产权益销售额为190.3亿元，如此来看，大发地产的权益销售额应该低于这个数字。
如此来计算，大发地产今年前10月的权益销售占比或许低于53.6%，这个水平在整个房地产行业是属于较低水平。
2、短债压力山大
在房企普遍“钱紧”的情况下，大发地产如何？
最新披露的2021年中报里，截至2021年6月30日，大发地产总债项约为122.90亿元，包括计息银行及其他借贷及优先票据。2020年末这一数据为126.49亿元，今年上半年略少了些。
其中短债约为47.80亿元，占到总债项的39%左右。
同期，大发集团的现金及现金等价物约为40.59亿元，比2020年末的38.91亿元略有增加。其中已质押存款约7.75亿元、受限制现金约18.84亿元。
这样来看，大发地产的现金及现金等价物覆盖不了短期债务。如果扣除受限制和已质押的现金，大发地产的现金和现金等价物大概还有14亿元，更难以覆盖短债。
通过对照上下表格，杠杆地产看到，这个短期是指1年内。可见未来1年，大发地产的还债压力较大。
在此背景下，大发地产似乎“不得不”用更高的利息来发债。
10月29日，大发地产披露发行2023年到期的1亿美元13.50厘优先票据，这个融资成本，高得有点吓人。
2021年6月大发地产也发行了1亿美元优先票据，彼时的成本还是9.95厘，虽然也处在高位，至少比现在的要低不少。不得不感叹中小房企融资真难啊！
不过2021上半年，大发地产的净负债比率有所下降，从去年底的约61.2%减少至56.4%。扣除预收款项后的资产负债比率略有上升，为约69.0%，去年末为68.6%。
3、卖资产“过冬”？
另外值得注意的是，近1年多，大发地产有数次卖资产的动作。
根据最新半年报的披露，2021年6月9日，上海大发房地产集团有限公司（其间接全资子公司）与成都坤发房地产开发有限公司订立股权转让协议，出售重庆融阙置业有限公司的90.84%股权，代价为12127000元；
出售上海瀚颜实业发展有限公司的100%股权，代价为70049000元。两次加起来“回血”大概8217.6万元。
2020年11月，大发地产间接全资子公司宁波凯仁，向宁波天逸出售宁波余姚市凯润88.3%股权，总对价为1112.6万元；
公司间接全资子公司南京歌阳及垠壹香港拟向芜湖垠鸠出售芜湖垠壹100%股权，总对价为8678.42万元。总共“回血”大概9791万元。
同月，大发地产又出售上海凯旸置业有限公司100%股权，目标股权的总对价为2.74亿元。
更早的2020年6月，大发地产亿已通过子公司回笼了3.45亿元。
累计来看，不到1年半的时间里，大发地产通过卖卖卖回血了大概8亿元。
此外，从最新年中报里可以看到大发地产的人员规模正在收缩。2021上半年，其雇员总人数为992名，比去年底的1029名少了37名，大概在总雇员的3.7%左右，占比不多。关于今年下半年的“人员优化”情况，我们在明年大发地产发布的年报里应该可以看到。
总的来说，房企“过冬”的大背景下，大发地产人员优化动作即便搞大一点也不奇怪，活下来就好。目前比较着急的是短债压力如何解决、怎么融到便宜的钱，这可能也是目前很多中小房企潜在最大的“雷”。
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