摘要：不愧是深圳，出手就不一样（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

关于深圳的新闻，一直没有停过。

5月8日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2020年度建设用地供应计划》。其中提出，深圳2020年住房用地计划供应量翻倍，产业用地“不设上限”。

而在早先的4月28日，深圳市发改委发布《2019年工作总结和2020年工作计划》。其中提出：

加快推进深圳都市圈规划编制。充分借鉴三大世界级湾区发展经验，协调莞惠河汕四市共同参与，合理确定都市圈发展重大任务举措，助力河源、汕尾融入大湾区建设。

关于深圳，杠杆地产最近已经写过多篇文章《中央彻查！炒楼这事，深圳有人带了个坏头》《深圳，房价会把北京上海甩多远？》。

之前杠杆地产就分析过，深圳楼市供不应求的其中一个原因，就是土地供应紧张。而这两则新闻，可以视为深圳的破局尝试。

1

土地供应扼住深圳咽喉

根据官方数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人(坊间常说，加上各类流动人口，深圳实际管理人口已突破2000万)，土地面积为1996.85平方公里。

基于这两个数据折算，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

图片来源|刘晓博说财经（特此感谢）

如果把中国主要城市的面积罗列出来，深圳与其他城市的差距，可谓肉眼可见。

更震惊的是，即使把其他东亚、东南亚的国际大都市放在一起比较，深圳在人多地少这个方面，都是比较突出的。

图片来源|大胡子说房（特此感谢）

这十几年来，深圳合并东莞、惠州的传闻不绝于耳，深圳“直辖”的消息更是满天飞。

考虑到任何风吹草动都可能对深圳市场影响深远，所以当地官方不得不一次次回应：传闻毫无事实根据。

一个残酷的现实是，无论是深圳升格直辖市，还是吞并其他地市，杠杆地产认为短期内可能性都不大。

因为珠三角整体都是用地紧张，人口密度大。且深圳已经作为计划单列市，财政分成模式相对独特。加上大湾区本身已涉及三地关系协调，如果再多出一个直辖市，协同起来将更为复杂。

所以，深圳只能另寻他法。当然也有说法，2020年是深圳特区40岁生日，或许会收获大礼包，比如扩容。

2

深圳特色，把广域变成狭域

这里，杠杆地产需要补充一下中国行政区划的一个重要特色——广域市的广泛存在。

而在西方，更多的是狭域市。

说得简单一些，广域市就是辖区面积大于建城区面积的城市。

1949年后的一段时间，中国的“市”是狭域的，也就是仅限于对城市(及其郊区)的管理。而城市周围的广大农村地区则由“县”进行管辖。

中间几经波折，城市扩容，后来又吐出来。

到了改革开放之初，中国的“市”绝大多数仍旧是点状政区，管辖范围仅限于城市。

后来随着中国经济的发展，“市管县”再次提上了日程。

也就是从那时候起，中国的市纷纷从一个个点状行政区成为了“超级广域”的行政区，只过了数年时间，仅管辖城市的“市”就几乎绝迹了。

深圳不愧是特区，在众多方面为国家先行先试探路后，在行政区划方面也成为例外。

上面杠杆地产说了，中国基本都是广域市。但深圳硬是通过发展，活生生地把自己从最初的广域市变成了像纽约、伦敦那样的狭域市。

也就是说，深圳不仅把辖区内可开发的土地，多数开发完，更把自己的经济和产业的实际影响范围扩张到东莞和惠州的地界里。

可能有人要问杠杆地产：上海与昆山连片了，广州与佛山连片了，深圳不是特例。

但要提醒一下大家，虽然广州和上海也“出了圈”。但他们在自己辖区内，是存在不少没有开发土地的。

上海可以稳稳地引进迪士尼、耕耘临港片区，就是因为人家浦东还有空地。广州与佛山连片，但自己东部和北部也还存在大量可开发的空地。

不像深圳，是真快没了。不信，你看：

3

飞地虽好，不可贪杯

2018年12月，深圳市深汕特别合作区管理委员会，正式揭牌。

这意味着成立于2011年的“深汕特别合作区”，体制机制发生了重大变化——从“深圳与汕尾共管”，变成由“深圳全面主导”的飞地。

图片来源|南方都市报（特此感谢）

这事实上等于深圳扩容，实现了“跨越式”发展。

2019年11月，为支持深圳建设“中国特色社会主义先行示范区”，河源市正式启动了方案编制工作，将重点谋划“深河特别合作区”。

在无法就近合并的情况下，稍微远一点的“飞地模式”似乎也不错。

But！这一模式在整体上不符合经济规律。

因为城市的发展，资金和人口的外溢是分圈层的。目前即便是一线城市，它的有效辐射半径也很难一定物理距离。

深汕合作区距离深圳超过100公里，而深河合作区则更远。

考虑到天津滨海新区距离市中心40多公里，开发了10多年依旧缺乏人气。而上海临港也面临着同样的问题。

4

都市圈是短期内唯一出路

大城市、大城市群、大都市圈强者恒强，是基本规律。

但大城市化也会产生一个负面效应：房价上升，生活成本高企。相信这一点，在深圳的杆友一定深有体会。

为此中国给出的对策是：通过轨道交通，其中包括高铁、城际铁路、市郊（域）铁路、地铁快线、地铁普线等，把城市做大。构建围绕中心城市的都市圈、城市群。最终，让中心城市“多中心化”，承载能力大大提升。

此外，随着城市中心城区的土地成本越来越高，大规模的制造业不可避免就会往外搬迁。

如果能够把本来在深圳的制造业，虽然外迁，但依旧稳在都市圈的范围内，还是能有效保留完整的产业链配套。加上腾出来的市区宝贵土地放置高科技创新产业、总部基地等，两者合璧，将构建出深圳未来超强的核心竞争力。

坊间有一种说法：认为深圳喜提示范区，没有足够的土地，怎么大干一场？所以打造都市圈，只是吞并东莞、惠州，甚至河源、汕尾的前奏。

但有个问题，东莞、惠州、河源、汕尾基本都是山地多、平地少，为数不多的平地基本也开发了一些。即时并进来，也不是一张白纸。如此一来，深圳岂不是还要对他们大拆大建、推倒重来？

所以杠杆地产更愿意相信：国家更倾向故意把深圳“束缚”在有限的空间内，逼深圳多动脑筋，想出办法。为全国城市的集约发展，探索出经验。而不要像往日摊大饼一样的粗放增长。

只有这样，也才不负深圳作为特区和示范区的使命。

其实，即使是都市圈，东莞、惠州、河源、汕尾也能收获利好。离深圳越近的片区，楼市利好越多。然后就是与深圳有轨道交通相连的片区，利好同样多。

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