近日，随着最后一方混凝土浇筑顺利完成，陕建九建集团承建的枣园村城中村改造集中安置区项目DK18地块B3#楼主体封顶，标志着该项目15栋安置楼主体结构全面封顶。
安置房传利好之外，枣园近千亩城改项目的开发用地，也传来新消息……
01
13宗！508.65亩！
涉及住宅、学校、商业…
就在近期，西安市自然资源规划局发布了“未央区枣园村城中村改造项目实施详细规划的公示”，开发总建面近百万方，将是区域内体量最大的待开发项目。
图源：西安市自然资源规划局
枣园村城中村改造项目位于西安市未央区行政辖区，文景路以西，明光路两侧，纬三十一街以南，锦宏路以北，本次公示的有13宗开发用地，规划用地总面积508.65亩。
3宗中小学教育用地 2所学校已建成
其中，中小学用地有三宗，合计用地112.95亩。占地面积分别是WY-12-11-2，规划用地面积1.85公顷（约27.75亩）；WY-12-11-4，规划用地面积0.58公顷（约8.7亩）；WY-12-11-5，规划用地面积5.1公顷（约76.5亩）。
值得注意的，这三所中小学有2所已经建成，8.7亩的地块是已建成的范家村小学，76.5亩的地块是西安市第七十五中学。
教育用地位置图
9宗开发用地：住宅、商业、混合
规划公示地块中，共包含9宗开发用地，总面积330亩，占规划用地面积64.9%。其中，二类住宅用地有6宗，合计用地290.4亩。分别为WY-12-11-1地块，规划用地面积0.93公顷（约13.95亩）；WY-12-13-1地块，规划用地面积5.96公顷（约89.4亩）；WY-12-14-1地块，规划用地面积1.72公顷（约25.8亩）；WY-12-15-1地块，规划用地面积3.42公顷（约51.3亩）；WY-12-17-1地块，规划用地面积6.35公顷（约95.25亩）；WY-12-19-1地块，规划用地面积0.98公顷（约14.7亩）。
商业用地2宗，合计用地12.3亩。WY-12-9-1地块规划用地面积0.18公顷（约2.7亩）；WY-12-14-2地块规划用地面积0.64公顷（约9.6亩）。另有混合用地1宗，WY-12-6-1地块规划用地面积1.82公顷（约27.3亩）；
图源：西安市自然资源规划局
02
地段好 配套优！
千亩城改盘煎熬多年！
枣园片区位于北二环以内，南至纬二十六街，北至北二环，东至文景路，西至明光路西，占地约2000亩，周边综合配套规划醇熟优质。
2020年10月，拆除完毕后的枣园片区城市更新项目规划首次曝光。
枣园片区城市更新项目规划有高端商业、精品住宅、星级酒店、总部经济等多功能复合业态，配套有教育、医疗、养老、金融、大数据等服务。片区更新项目总投资110亿元，建设周期为2020年10月至2025年12月。
枣园城改项目实景图
公开信息显示：枣园片区城改项目整理出城改用地约1000亩，其中安置用地为133亩，商业开发322亩，公园、学校及道路占地545亩。
其建设内容除了打通5条断头路（老二环规划路、纬二十七街、纬二十八街、纬二十九街、文景路西侧规划路），3条道路架空线缆落地外，主要还有：三个老旧小区改造、枣园安置区、配套学校建设、枣园运动公园、商业中心及智慧社区。
图源：枣园城改项目最实景
一般来说，城改需开发商先建安置房，枣园村城中村改造集中安置区项目占地133亩，规划建筑面积45.8万平方米，投资约12亿元。共建设15栋板式住宅楼、1栋星级酒店、1栋5A甲级写字楼、1栋幼儿园及1栋集中式购物中心，2020年8月完成拆除，10月开工建设。
枣园村城中村改造集中安置区效果图
截至目前，安置项目住宅地块15栋楼已全部封顶，二次结构及安装工程穿插施工到50%，基坑肥槽回填全部完成。车库结构封闭完成总面积的90%。
图源：枣园城改项目最实景
图源：枣园城改项目最实景
早在2013年地产圈就传出恒大签约枣园城改项目的消息，煎熬10年，枣园千亩城改项目终于传来新消息！
但枣园片区的正式拆迁在2018年底才开始，该地块的关注度一直很高，2020年下半年开始，恒大的LOGO也开始出现在项目的外围墙上。这个项目之前公开信息中的开发主体西安广弘杰信置业有限公司，目前大股东依然是恒大。
从这个时间线来看，恒大在枣园片区城改项目上，已经整整煎熬了超过10年时间。
图源：企查查
还有多渠道信息也显示，枣园城改项目最新的开发主体为陕西锦誉达实业有限公司，背后站着险资合众人寿、新华沣裕资本。
本次用地规划条件的公示，意味着这个煎熬了10年的项目即将迎来“转机”，开发用地部分的建设值得期待！
03
万科、朗诗、碧桂园……
区域楼市 大牌云集！
近年来，在枣园片区关联的周边已经有万科、朗诗、碧桂园、阳光城等TOP级房企的进驻，高层均价基本在1.6万/㎡。
区域内近年来开发了翡丽西安、未央城建龙湖·粼云天序、地建嘉信风华臻园、老三届悦湖、碧桂园锦里（售罄）、蓝光雍锦世家（售罄）等项目。老三届悦湖所剩房源不多，目前在售的是165、188㎡大面积。
翡丽西安规划了多元面积段户型，高层面积区间约83-149㎡，小高层面积约154-172㎡，2024年5月交房，目前在售面积105-172㎡，参考均价1.6万/㎡。
未央城建龙湖·粼云天序在西安楼市热度比较高，项目去年8月首开，目前在售5#楼，在售112-133㎡高层，143㎡小高，143㎡洋房户型，参考均价17399元/㎡，剩余20多套房源。
地建嘉信·风华臻园在售1#号楼，户型建面约135㎡。项目整体参考均价17500元/㎡，预计2024年9月交房。
二手房方面，区域内老旧小区及家属院较多，房价集中于1.2-1.6万/㎡，如：荣成名苑均价1.4万/㎡、金桥太阳岛1.2万/㎡、海璟台北湾1.3-1.5万/㎡。
区域二手房房价情况
规划条件的公示，意味着煎熬多年的枣园城改项目将会陆续进入到土地出让、项目开发阶段，区域楼市也将注入新血液！
