摘要：方法各异、孤注一掷，都只为活下来（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

2022年7月28日的重要会议关于房地产是这样说的：

要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

对于购房者来说，稍微可以安心一点了；

对于房企来说，日子大概还是难，但如果市场能稍微稳定一点，有更多刚需和改善购房者入场，终究能带来更多弹药。

图表来源|光大证券（特此感谢）

上述表述比此前更松一点、显暖意。

6月以来，我们看到多地购房者公开说不还贷款了，引发各界关注，5、6月全国房地产销售粗略的企稳，7月也掉头回落。

当务之急，必须纾困房企、推动销售，才能走上正常轨道。

房企知道难，各自也在想办法；一些机构或感觉到了形势的变化，或出于利益考虑，或拿出真金白银抄底……

近期如李嘉诚出手，90亿港币“抄底”恒大中心物业；合景泰富抛售项目公司股权；超300亿元债务重展期，摩根大通帮富力续命三年……

求生百态、方法各异、孤注一掷，杠杆地产补一句，都只为活下来。

1、折价出售恒大中心？能搞到钱就好

近日，港媒再次报道，恒大集团拟出售湾仔中国恒大中心。该消息其实2021年时传过，当时据说恒大方面提出的价格是约156亿港元。

当时好像有广东的国企谈过，价格压到了105亿港币左右。

不知道为什么最终交易没了后续。

如今港媒说或许90亿港币就卖。

大家很好奇，卖给谁呢？

据说李嘉诚的长江实业拟入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。

最新的消息说，长江实业发表回应称，长江实业集团有限公司确认已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心”项目。

公开资料披露，湾仔的中国恒大中心是一栋甲级写字楼，临近香港金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾，大楼之前名为“美国万通大厦”，共26层，占地面积为2138.8平米，总楼面面积为3.21万平米。

2015年11月，中国恒大以125亿港币向华人置业间接全资附属公司购入，后更名为中国恒大中心。

回溯历史，杠杆地产看到，1987年，华人置业创始人刘銮雄以1.6亿港元买入该写字楼的部分股权，几年后再次斥资3亿港元买入余下股权，总计斥资约4.6亿港元买下该栋写字楼。

我不确定上述数字的真伪。

但是2015年媒体都说，恒大买入的成交总价和平均呎价，均刷新香港商厦买卖最高纪录。

此前媒体报道，恒大分六年支付，每年仅需支付少量资金。

算起来，2021年应该完成了支付。

如杆友都知道的，2021年后半段，恒大的流动性开始出问题。香港土地注册处资料，恒大2020年底曾就该楼向中信银行融资约76亿港元。

从125亿港币买入，到2021年传闻105亿港币卖，到最终90亿港币？若此，恒大损失不小。

中国恒大中心出租率据说还可以，超八成，但是这来钱太慢，恒大对资金的渴求，不是一般。

而对于李嘉诚方面来说，香港近段时间的写字楼租金不太好，现在入手是压价的好契机。

不过，假设大家都这么认为，李嘉诚未必志在必得，你争我抢，说不定推高价格，最终恒大可以卖出更好价格？

目前恒大系的中国恒大、恒大汽车、恒大物业三家公司仍处在停牌状态，如复牌需满足联交所的指引规定。

比如恒大物业134亿元存款质押被相关银行强制执行的事件，中国恒大必须得弥补。

不是说行政总裁夏海钧辞职就可以完事，

不仅如此，按照恒大此前公告，公司将在7月底前公布初步重组方案，7月马上就结束了，得有个说法吧。

说法靠什么？杠杆地产觉得，本质不就是靠钱，借到钱、筹到钱、卖出钱……

希望恒大好运，这桩交易可以卖出好价钱。

2、合景泰富抛售合作项目提前回款

6月时，我朋友写过一个文章，《合景泰富式“自救”样本》（2022年6月14日）。合景泰富集团的“自救”，和一些房企不同。一些房企卖的是储备土地、在建项目等，而合景泰富集团说，销售写字楼是多元化收成期的合理安排。

合景泰富集团是一家地产和商业商务并重的企业。

因此合景泰富集团式“自救”，也和多数方式不同。

最新，7月27日的公告我们看到，卖方(合景泰富集团的成员)与买方嘉逊发展香港(控股)有限公司订立买卖协议，买方已同意收购销售股份(相当于目标公司鸿才国际有限公司已发行股本的50%)及股东贷款，现金代价为13亿港元。其中，股东贷款为项目公司欠合景泰富方面的约5.65亿港元。

收购公司为一间于英属处女群岛注册成立的公司。

鸿才国际的主要资产为香港启德沐泰街11号的一个住宅项目，总销售面积约50万平方尺。该住宅项目名为尚·珒溋，目前开发已经全部完成。

嘉逊发展，为龙湖集团的全资附属公司。

合景泰富集团说，预期出售事项的所得款项将由该集团用作偿还债务及用作该集团的一般营运资金。

截至公告日，龙湖集团方面已经全额支付代价，交易已经完成，合景泰富已不再持有目标公司任何权益。

回溯资料，杠杆地产看到，尚·珒溋项目由合景泰富集团与龙湖集团2017年5月联合拿下，总地价为72.3亿港元。

该项目为龙湖集团在港首个项目。

媒体报道说，项目从2019年起陆续入市，截至2020年末，该项目售出逾370个单位，共计55亿港元。

2022年4月的业绩会上，合景泰富集团披露，尚·珒溋项目2022年的可售货值约有70亿港元。

经此交易，合景泰富集团提前回款。

2022年，合景泰富集团经历了评级、会计师判断风波。

按照评级公司的看法，合景泰富集团现有离岸债券中有9亿美元，将于2022年9月到期；7亿美元，将于2023年1月到期；另有50亿元人民币的在岸公司债券，将于2023年9月底之前到期或可回售。

对了，根据2021年报数据，合景泰富集团的现金总额也从2020年末的400多亿元，降至2021年底的不到300亿元。

而同期的债务，还是七八百亿元左右；负债比率升至79.2%，2020年末为61.7%。

穆迪预计，该公司将使用内部资源偿还即将到期的债务，因为在充满挑战的融资环境下，该公司的再融资渠道有限，这反过来将削弱其资产负债表的流动性。

如我们所见，在土地市场，不管合景泰富集团也好，还是其他民营房企，绝大部分都很低调。

过冬不容易，储备资金备用、还债更重要。

也于是，有了杠杆地产本文所写，提前卖项目回笼资金。

祝合景泰富集团好运。

3、超300亿元债务展期，摩根大通助力富力续命3、4年

富力地产近期发布海外监管公告，全资境外子公司怡略公司10只美元系列票据展期获得通过。

整个展期规模高达约50亿美元，在亚洲公共房地产债务重组案例中实属罕见。

据悉，此次展期10笔境外美元债涵盖了公司所有中长期境外美元债，将整体展期3-4年不等，有效降低中短期境外债还款压力。

具体而言：

“2022年到期的5.75%美元优先票据”、“2022年到期的9.125%美元优先票据”、“2022年到期的12.375%美元有限票据”、“2023年到期的5.875%美元优先票据”、“2023年到期的8.125%美元优先票据”、“2023年到期的11.75%美元优先票据”、“2024年到期的8.625%美元优先票据”、“2024年到期的8.625%美元优先票据”、“2024年到期的8.125%美元优先票据”、“2024年到期的11.625%美元优先票据”。

界面做了统计，总存续金额约49.44亿美元(约合331.84亿元人民币)，其中今年内到期的有3笔，未偿还余额约为12.6亿美元，最近一笔到期日为今年7月13日，需偿还金额约为6.09亿美元。

全部10只美元票据的展期条件，得到满足实为不易。富力地产的外债压力，近期得到缓解。

为此，富力地产拿出了真金白银、诚意满满。

首先根据同意征求相关条款，富力地产预计将于2022年7月12日或前后向票据持有人支付每1000美元本金的5美元同意费。真是拼了。

其次，富力地产还将位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的 LONDON ONE 项目纳入抵押物进而作出信用增级。

当然，钱总是要还的，但是3、4年周期如果都不能度过周期，实在也就是自己问题了。

2022年以来，富力地产此前已经成功展期过。如今全部美元债务展期，可喜可贺。

同时，富力地产加强了资产处置的力度。细节杠杆地产就不举例。

总之，积极自救的态度，让债券人感受到这是重要的。

对了见闻地产披露，摩根大通是这次展期的主牵头同意征求代理人，几百亿债务、背后的大量投资者，诸多复杂的利益博弈与平衡。

截至目前，中国乃至亚洲房企规模最大的一次债务展期，居然只用了21天就完成了。

这更像是摩根大通的业务能力广告。

厉害了。但愿更多房企找到自己的救赎办法。

本文未标注出处的财务图表，均源自中国恒大、合景泰富集团、富力地产有关公告，特此说明并致谢

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