国庆回来后没几天，中原区悄摸办了大事。

恒大云玺南侧的24.127亩小地块，被成功拍出。

看到这里，很多人肯定会很懵，拿到恒大云玺后期地块的通达置业到底是何方神圣？

就在大家还心里犯嘀咕，这么好的位置，这个小开发商能拿出什么样的产品应对市场时，就在昨天，一张龙湖的官宣海报，又再次引人注目。

简而概之，龙湖作为代建代销的角色出现，成为了这块地的护花使者。

至此，中原区改善楼盘再+1。

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在此之前，这个地块是恒大的协议地块，身世十分坎坷。

但随着恒大的暴雷和恒大云玺的波折，这个地块随后也没了下文。

所以它的拍卖本身就聚集了很大一批人的目光，毕竟当年的恒大云玺热销，似乎还在眼前。

2020年11月14日，恒大云玺首开，主打大平层的纯改善高端住宅。

虽然恒大云玺当年的容积率在5.1，但高容积率也丝毫没有影响恒大将他打造成改善项目。

3.15米层高，1#、2#、3#均为两梯两户设计，建筑面积191-254㎡，5#为两梯4户设计，建筑面积110-142㎡，毛坯交付。

彼时的房地产尚有余热，尽管容积率如此之高，中原区的改善人群仍旧十分买账。

抢房火爆程度非比寻常，4栋楼390套房源，成交338套。

地块不大，创造神话。

战绩十分辉煌，开盘时销13.8亿，这个时销就很有感情。

彼时的恒大，如日中天。

更惊人的是，全款第一波购房客，创造了1秒钟，抢空两栋楼的传奇！

恒大云玺的开盘，也让不少郑州人见识到了中原老城土豪们真正的钞能力，也一度被称为中原区的神盘。

当然，恒大云玺的神话可能不会再有，但是传说一直都在，这也是这块地备受关注的原因之一。

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回顾完相邻地块的往事，再来看看这个传说中的后续块地的基本信息。

这个块地最吸引人的有三点。

一是低容积率，容积率＜2.5，绿地率大于30%，中原老城的又一改善项目。

二是恒大云玺地块被一个名不见经传的小地方开发商拍下。

三是被小开发商拍下后，由龙湖代销代建。

我们一个一个来说。

低容积率是今年以来土拍的主旋律，几乎所有地块都往低容积率、舒适改善上面靠拢。

这块地的容积率同样小于2.5，不仅如此，建筑高度＜80米，建筑密度<20%，绿化率＞30%。

所以也奠定了它后期必定是改善项目的一个主基调。

其次，将来的售价我们也可以在这次的出让条件意见书中看个大概。

在土地出让条件意见书中，商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过18000元/㎡。

如若采用精装修的方式交付，那么装修价格每平米不得超过3600元/㎡。

也就是说，精装后的价格最高在21600元/㎡。

回到地块周边的配套上。

土地周边的配套自不用说，毗邻桐柏路、中原路两大城市主干道，中原主城核心地段，最顶级的区域之内。

三地铁，交通没有问题，被1号线、5号线、10号线环绕，距离5号线、10号线换乘站不到500米。

同时，地块距离伊河路小学、互助路小学、中原区外国语小学、桐柏一中、郑州16中、郑州19中都很近。

老城成熟生活与教育的双重BUFF的叠加，算是利好叠满，毕竟主城的地块，拍一块，少一块。

再说一下大家都好奇的拿地的开发商。

在挂拍之时便有不少消息流传出来，传来传去，都是浮云，最终被名不经传的尉氏县通达置业有限公司拍得。

尉氏县通达置业有限公司为河南本土民营房企，背后是通派地产，在河南也开发过多个项目，但都不太出名。

所以在中原区的首个改善地块，19号地块，找来了龙湖龙智造代建代销。

有意思的是，这其实并不是通派地产和龙湖的第一次合作。

管南的龙湖熙上，已经有了通派地产的参与。

龙湖熙上的摘地单位原本是龙湖的全资子公司郑州龙兴房地产开发有限公司。但是在摘地后，又成立了新的项目公司，也就是郑州通瑞置业进行地块开发。

通瑞置业背后的股东之一是龙之瑞置业，股份占比30%，而龙之瑞置业的背后便是摘下19号地块的河南通派地产。

关系有些绕，不过没关系，总之一句话：龙湖的加持，让大众对这个项目的期待值再次拉满。

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但此时的中原老城已经不是当年无改善可选的中原老城了。

当年恒大云玺的热销与中原主城的改善项目十分稀缺，有着密不可分的关系。

中原老城周边以家属院、厂房为主，所以新盘较少，改善需求量比较大，所以恒大云玺的诞生，可谓是打到了中原地缘的土豪们的痛点上了。

当年与恒大云玺前后相继入市的项目，已经进入了二手房时代：

万科山河道一期，容积率4.98，规划7栋高层产品，户型包含121㎡、125㎡、142㎡三种，精装修交付，价格在18000-20000之间，整体定位偏改善。

昆仑望岳二期，容积率2.49，当年老城区不可多得的低容积率项目，规划3栋楼，包含140㎡、160㎡、180㎡三个户型，定位纯改善，毛坯交付。

现在，昆仑望岳二期与万科山河道二期项目，在二手市场上相对能打，而恒大云玺仍旧挣扎在泥潭。

况且，如今的中原老城与之前的改善稀缺的境遇大相径庭。

后起之秀们皆在争相斗艳。

中海时光之境，容积率是2.5，高低配设计，北侧就是二砂创意产业园，周边多是已交付的成熟社区，各种相关配套也已经完善。

教育资源方面，距离最近的是伊河路小学山河道校区。

目前主推的是二期，高层17500-20000元/㎡，洋房价格在23000-28000元/㎡，户型不同，价格不同。

电建中原华曦府，同样是中原老城的纯改善项目，距离地铁5号线月季公园站很近，但周边的城市界面比较一般。

占地116亩，容积率为3.8，16栋15-33层高层住宅，只有三个面积段143㎡、168㎡和192㎡，其中143㎡占比最大，目前成交均价在17000元/㎡左右。

以上。

中原老城正是改善扎堆之时，在二手房与新房的双重夹击下，龙湖接下了这个重任，是一场不太好打的仗。

龙湖是否能凭借产品、性价比，在未来脱颖而出，还是一个问号，但仍旧值得期待。

不过这对中原老城的改善人群来说，无疑是一项利好，毕竟开发商越卷，产品才更能打！