10月31日，由观点机构主办、《每日经济新闻》联合主办的2024观点商业年会在上海举行，会议期间，深业商业管理有限公司（以下简称深业商管）董事长钟革惠在现场接受了《每日经济新闻》记者采访。

钟革惠表示，商业地产有些项目的特质不能复制，企业必须绞尽脑汁，充分挖掘自身优势，并将优势与目标客群相结合。她坦言，受到当前宏观经济影响，自己也面临压力。但是，当全行业都在谈“消费降级”时，公司在深圳的商业项目客流量都在上涨。通过加强运营和招商两端，旗下项目新店开业量也呈现涨势。

抓住“港人北上”市场红利

深业商管是一家总部位于深圳的商管企业，控股股东是深圳市国资委直管的深业集团，旗下标杆项目包括福田深业上城、罗湖深业东岭等，并运营着深圳文华东方酒店、无印良品酒店、苏州万豪酒店及部分写字楼。

据钟革惠介绍，今年以来，公司代表项目深业上城的整体业绩租金上涨了13%，客流量达到约3000万人次。作为一个正向增长的商业项目，深业上城去年的销售额规模约50亿元。

深业商管主要坚持深耕城市核心区域，聚焦大湾区项目。今年以来，凭借集团在商业地产方面的独特优势，深业商管推出了“首店经济”战略，积极承接“港人北上”消费浪潮，公司业绩增量大量来自香港的消费客群。

“去年起，我们就提前做了相应准备，所以吃到了港人北上消费的市场红利。”钟革惠说，随着今年以来香港与内地融合发展，深港两地“双向奔赴”成为趋势，公司团队抓紧制定多项措施，带来了不错的业绩效益。

首先是走出差异化路线，“首店经济”战略的招商过程中，根据客户需求进行深入研究，择机抓住3C（指计算机、通信和消费电子三类电子产品的统称‌）消费赛道，比如无人机等品牌门店，带动项目销售额上涨25%。

其次，关注香港消费客群的付款方式，巧妙地向餐饮门店推出双语菜单。研究香港客群的消费喜好，指定特殊的购物优惠，多管齐下，主动拥抱消费市场的变化。

业态管理需要保持克制

钟革惠认为，越优秀的商业项目，越需要在业态管理中保持克制。虽然在零售商业中，餐饮业态最容易拓展，比如深业上城，每到周末，餐饮品牌都在排队消费，但商管团队在引入餐饮品牌时是克制的。目前，餐饮品牌在项目中占比不超过30%。

同时，深业上城项目入驻了多家新能源汽车品牌，即便客单价高，获得收益率接近50%，但团队将此类品牌的比例控制在7%左右。

“对于一些品牌却是扶持策略，比如书店。”在钟革惠看来，在城市核心地段一处商业综合体开设书店，体现的是项目独有的特质，“我们需要反哺它。”

面对市场变局，深业商管还对旗下项目进行了调整，增加零售商业的品牌比例，满足消费者对消费场景的全方位需求。

对于商业地产市场的未来，钟革惠表示，首先是拥抱变化，其次是不忘初心，“商业运营最终的目标是抓住人的心理需求，运营的活动能直击消费者内心，我觉得就算是做到位了。”

在线上消费市场的冲击下，零售商业项目应该发挥自身社交属性，突出现场体验感。

“为什么餐饮业态能在项目中做到人流量高，无非是让消费者聚在一起吃饭，使其感受到家的温暖。因此，商管企业就该把温暖感、体验感、社交属性在整个场景里营造起来。”

钟革惠最后谈到，商业地产的核心是变化，企业最关键是创新，只有不断创新拥抱变化，才能够在存量时代穿越周期，有能力存活下来，并且活得越来越好。