地块指标：
宗地区位图：
规划条件通知书：
宗地平面界址图：
中原研究院发布津南区海河柳林59号地块6大特征解读：
01.土储沉寂多年，借势大片区开发迎挂牌
2021年初，津南海河柳林58、59号地首次现身全市土地招商推介会，此后连续两年均被列入重点推介地块名单，但受制于拿地成本、市场陌生等因素，加之开发企业对于市场预期修复尚不明朗，储备宅地迟迟未能挂牌出让。近两年“海河柳林”片区开发如火如荼，河西、河东、东丽三区的城市更新和地块开发正重构“一河两岸”城市界面。伴随去年年底津南柳林60号地摘牌，“海河柳林”也启动了大片区开发的最后一块“拼图”——海河柳林津南片区。本次出让的59号地住宅体量约10万㎡，景观资源和周边面貌相比60号地更优，挂牌起始价8.9亿元，折合楼面地价8815元/㎡。若考虑建安成本、开发费用，项目综合成本至少在1.8万元/㎡，未来还需面对同板块潜在竞争，因此项目如何定位，在保障流速的前提下实现更高溢价是操盘关键。
02.利用资源优势，锚定目标客群实现精准定位
地块二线临河，北向步行600米直抵海河景观带、东依柳林公园（预计年内交付）、西侧双三甲医疗资源护航。但目前生活氛围缺失、商业配套不足、教育资源短板问题不容忽视。中原研究院认为地块可定位为“生态健康住宅”，充分利用医疗、生态资源优势，锚定地缘、泛地缘的改善、养老客群，以新天津人置业作为补充客群，实现快速去化。
03.板块容积率趋同，产品配置“双轮驱动”是关键
本地块容积率2.1，而柳林津南片区待出让地块容积率均在2.0-2.2之间，未来将陷入产品同质化竞争。对比同板块中建理想城项目，同样2.1容积率下，规划大高+小高+洋房三种产品配置组合，但不论是溢价还是流速实现，高层产品成交表现均不及中小面积区间的小高层产品。近日柳林60号地发布规划公示，可看出地块规划采取8-10F洋房+16-17F小高层策略。中原研究院认为，2.1容积率应将产品框定在“小高层+洋房”配置，层数最高不超18F，采取“双轮驱动”策略，兼顾刚需和改善需求，提高洋房产品排布以保证项目利润，剩余指标规划小高层产品保证项目流速。
04.跨区域竞争格局形成，产品如何实现精准选型
“海河柳林”大片区开发格局形成，也需面临新项目密集入市，新房市场跨区域竞争困局。23年7月河西城投创意之城蘭园入市，小高层产品主力面积仅80-90㎡，成交均价3.4万元/㎡，将河西总价门槛拉低至260万元，截留河西外溢刚需客户，因此260万将成为柳林地块刚需总价控制线。24年5月开盘的东丽中交海河玺，凭借一线临河强势景观资源，定位高端改善，洋房、小高成交均价2.5-2.8万元/㎡，主力总价聚焦270-380万。除河东、东丽改善客群外，也抢占河西区品质改善客群。而津南环内新房价格有中建理想城作为参考，小高层成交均价2.2-2.3万元/㎡，洋房成交均价2.5-2.6万元/㎡，改善总价控制线350万。从市场竞争分析，中原研究院认为洋房产品规划户均125㎡适销户型，将总价圈定在350万以内，小高层产品选型89-115㎡中小面积，将产品总价圈定在200-260万，预期可实现2.3-2.6万元/㎡售价。
05.片区潜在供应量大，快周转抢占市场先机
考虑到中建在售存量和同板块潜在供地规模累计超40万㎡，快周转操盘更为稳健。地块总建面约10万㎡，属于中等规模体量住宅用地，结合对标项目销售流速，强销期月均去化60-70套，预计可实现当年拿地转年清盘，减少潜在入市项目带来的不确定性竞争。
06.板块内开发尚在起步，配套兑现需要时间
柳林59号地属于海河柳林津南片区首批入市宅地，目前板块所在的大沽南路以北生活、商业配套属于空白状态，尽管“海河柳林”大片区规划极为完善，但配套落地仍需时间。另外，目前地块对口学校是津南区何庄子联合小学和双港中学。对比同属津南环内的中建理想城，项目自有配建幼儿园和小学，已签约和平岳阳教育集团合作办学，地块教育资源存在短板，伴随后续地块的入市和开发，配套将陆续补足，但首批业主或将面临1-2年配套空窗期。中原研究院认为，在“海河柳林”城市级战略规划加持下，片区配套兑现速度有一定保障，伴随住宅建设、柳林公园竣工交付和后续商业配套完善，城市界面迭代升级，将助力区域住宅价值提升。而基于板块现阶段发展特征，地块可充分利用资源优势，定位“生态健康住宅”，聚焦刚需、改善和养老客群置业需求，地块采取“小高层+洋房”双轮驱动策略，提高洋房产品配比提升利润空间，以中小面积小高层产品保证流速。在此快周转模式下实现当年拿地转年清盘，减少潜在入市项目带来的不确定性竞争。
