仅7564元/㎡，杭州万人摇大盘没人要！

新房豪宅激流勇进，二手房却有大户型“缝缝补补”，价格一直在降。

近期，位于临平区星桥板块的知名大盘——天都城天湖苑有一套建面约278.34㎡的顶跃户型拍卖，起拍价210.56万元，折合单价仅7564元/㎡。但最终无人报名出价，以流拍告终。

据悉，该房源为10幢1单元601室，房源首次法拍时间为2月16日，当时起拍价为263.2万，折合单价约9456元/㎡，因无人报价流摇。该房源流拍，主要原因还是以下两点：1、户型偏大，在一个刚需板块买如此大的户型，如果不是地缘性改善客群，接盘侠会很少，再加上法拍房本身的受众小，成交概率更小；2、户型大意味着总价偏高，263万的总价可以在杭州一些比较不错的板块买到合适的房源，除非价格降到更低。目前，该房源第三次法拍已经上架，但起拍价并没有调整，仍为210.56万元，如果不出意外，大概率仍将流拍。去年7月，广厦天都城天湖苑10幢1单元601室法拍，面积228.73㎡，评估价304.42万元。最终5人报名，成交价194.5万元，折合单价约为8500元/㎡，低于评估价109万。这套房源位于6楼，不属于低楼层行列，8500元/㎡的房价，几乎创下了天都城房价新低。小鸡选房数据显示，天湖苑高点时期出现在2021年，97方户型成交均价高达2万/㎡，与法拍同户型的230方房源，也曾有过2.3w/㎡的高价成交。到2024年6月份，232方户型网签均价就只能到1万/㎡上下（存在做低可能），同年8月成交的1楼房源，更是将小区低价击穿，单价跌破7000元/㎡。天湖苑是天都城最早一批的房子，2003年开盘，早期均价只要2000-3000元/㎡，后来随着多次开盘，价格也越来越高，天湖苑收官时均价约在7000-8000元/㎡徘徊。目前，天湖苑在售房源45套，挂牌均价1.1-2w/㎡，相对来说，小户型会更加抗跌且抢手，230方以上的大户型房源成交记录并不多，受众偏窄。上述这套流拍房源，如若再次流拍，则有望打破小区成交最低价格。作为二十几年前杭州最大的投资项目，广厦当年壕掷上百亿，拿下了占地面积7000多亩的天都城。天都城以北的五个小区，包括天风苑在内，开发最早，相当于天都城1.0；天星苑、天水苑、紫韵公寓、爵士花园、温莎花园、枫桥庭等小区则是后期断断续续开发的，大多数分布在天都城以南区域；各个组团之间房价各不相同，挂牌区间在1.4-2.2万/㎡（不含低密房源）。天都城最火的当属2019年8月，天都城滨沁公寓最后178套房源，吸引了27000多户家庭登记摇号，中签率0.66%。

如此受欢迎自然是有理由的：天都城有地铁、公交、学校、商超、酒店、菜场、公园……各种生活配套一应俱全，堪比一座微型城市。

再加上价格低，极具性价比，自住确实是合适的。如果小区房价跌破7000元/㎡，对于最早一批购入的业主来说，不算太亏，但如果是高价入手的业主，那就很难评了。但这或将是市场下行下，越来越多大盘的常态。目前天都城碍于产品种类多，组团庞大，且受限于皋亭山、超山等地理因素，板块和房价发展局限性都较大。