我以前曾说过，青岛市区以后土地的最大供应区域有三块，即张村河两岸、李村河下游两岸、楼山后。

而在昨天（2月4日），李村河下游南面区域的规划发生了改变。

01 增加住宅面积

这个区域为：

大家应该很熟悉，这就是闫家山、香里等城中村拆迁后的区域。这一块，在市北区“六个千亩”规划里为“高端新材料产业集聚区”。

原来的控规是：

大家可以配合下面的图标来看：

其中的R2为住宅用地，RB是商住用地，都可以开发成住宅小区。

根据现在的公示，将要把控规改成下图所示：

上图中的MO为新型产业用地。其他图表可看下图:

这次改变，主要有四点：

一是把新型产业用地全部挪到了北侧李村河旁边，而原来这里多是住宅、商住。要知道这里的李村河上有高架，并不适合住宅、商住，换成产业用地还是合适的。

二是把中小学用地挪到了商丘路东边，原来是被小区包围。这其实也是合适的，小学门口容易堵车，放在大路边更合适一些。

三是商住用地全部取消。原来的控规，至少有5块商住用地，现在全部没有了。商住用地，不如纯住宅用地好卖，而且近几年青岛商业也渐渐饱和，这次应该是吸取了以往的经验教训。

四是住宅用地面积增大，位置变好。只看图中黄色的面积，改变后的控规明显增大了。而且把原来的小面积零散地块合并成了大面积，由北边临高架换成了南边近地铁，这都利于以后土地的拍卖。

02 增加住宅面积已成常态

其实，近一年来，青岛已经有很多地方增加了住宅用地。

在2023年下半年，东李就集中调整了很多土地控规，一些产业、公园用地调整成了住宅用地。

有人统计，东李这次大约释放出了12个住宅地块。

相似的还有老四方的一个地块，调整后的建筑面积达到了18万平，规划住宅1700户。

而根据2023年1月份青岛自然资源和规划局发布的《青岛市存量住宅用地信息公示 （截至2022年12月31日）》，截至2022年12月31日，青岛市市辖区存量住宅用地项目共1615宗，总面积4701.9076公顷，其中未动工面积1307.6138公顷，已动工未竣工面积3394.2938公顷，未销售房屋的土地面积1674.7208公顷。

1公顷=10000平方米，那么总面积就是4701.9076万平方米，以每套房子100平计算，就是47万套。

这还只是青岛市辖区的存量住宅用地，加上县级市的会更多。

更何况，通过改变控规，还会增加住宅用地。

说到这里，我们应该想一想，为什么青岛会突然增加住宅用地数量呢？

03 增加住宅用地的几点原因

前面我们也说过，有些商住改成了纯住宅用地，这一方面考虑了商业饱和，另一方面也为了更容易出让土地，卖个好价格。

通过这几年的土拍也能知道，现在开发商都比较挑，好位置、好地块抢着要，一般的地块没人举牌。

而因为财政的原因，现在又需要及时出让土地。

那么，控规调整就得往开发商的喜好或者是市场的需求上靠。这么说来，前面把住宅用地往好位置上挪、取消商住用地、零散用地进行合并都是这么个目的。

现在实体不好干，相对于产业、商业等土地，住宅用地更好卖、价更高，可以解决短期财政问题，增加住宅用地数量也就很正常了。

其实说到底，一切都是房地产不振的原因。以前行情好的时候，哪有惯着开发商的道理，是个地块都有人抢。

这么看来，房地产仍是解决现在大多数问题的一剂猛药。