原创 刘晓博

9年来最大力度的降息刚刚落地，今天突然传来重磅消息：在部分城市，有些银行的最低房贷利率上调了！

比如在广州，多家银行接到要求，商业房贷利率不得低于公积金贷款利率，这事实上收窄了房贷利率的优惠幅度（减点部分）。

10月21日LPR降息之前，广州就有部分银行首套房贷款利率逼近了公积金贷款利率，差距只有4个基点（BP），减点幅度达到了96个BP。

10月21日，5年期LPR降息了25个基点，理论上广州大部分银行的首套贷利率将低于公积金贷款利率（2.85%）。

而在昨天，的确有媒体报道说，广州最低房贷利率已经是2.63%，至少有6家银行的首套房贷利率低于公积金贷款利率。

由于出现了利率倒挂，坊间普遍预期：公积金贷款利率将很快再次下调。

但结果令很多人感到意外：公积金贷款利率暂时没有下调，多个城市的最低房贷利率反而上调了，尤其是首套房利率的“减点”部分显著收窄了。

比如在广州，之前首套房贷款利率可以在LPR利率基础上优惠80到96个基点，现在只能减65个基点左右。

据“安居客深圳”公众号的最新信息，武汉房贷利率已经上涨，调整了加点部分，武汉首套房商贷利率调整为3.1%（3.6%-50bp），二套房商贷利率3.325%（3.6%-27.5bp）。

那么问题来了：楼市刚刚出现回暖迹象，为什么房贷利率就急不可待地反弹了？

其实早在央行宣布存量房贷利率最多只下调到“LPR-30bp”，大家一头雾水的时候，我就曾在10月2日通过公众号“刘晓博说楼市”撰文（点击查看）预言，未来房贷利率整体是走低的，但优惠幅度（减点）将不断收窄。

现在，这个预言兑现了！

央行之所以要这样做，就是结束针对房地产的定向降息，避免银行业利益受损。

上图是过去几年实际房贷利率的走势图。

可以看到，在2017年到2018年前后，实际房贷利率不断走高。而中国的基准利率，从2013年至今一直处于降息或者暂停观望的状态，根本没有正式加息过。

那为什么房贷利率一度反弹到了超过5.7%？是国家为了遏制楼市过热，定向加息。也就是上浮房贷利率。2019年之后，这种上浮是通过LPR+加点实现的，最高的时候，有些城市甚至加点超过100个BP。

从2021年末开始，由于恒大暴雷、楼市迅速降温，央行不断降低房贷加点的幅度，到后来变成了减点，首套房的减点幅度在今年部分城市甚至超过了90个基点！

央行之所以喜欢定向加息和定向降息，主要原因是中美经济周期不同步，尤其是最近几年出现利率倒挂。在这种情况下，LPR降息太猛，可能造成资金外流；而房贷下浮（减点），可以更精准地把利好给楼市，而不惠及其他领域。

现在美国进入了降息周期，绝大部分发达国家降息迅猛，中国货币政策空间变大了，有条件大幅降低LPR了。9月26日的政治局会议提出，要“实施有力度的降息”，10月21日，9年以来最大幅度的降息就来了。

房贷利率是由“LPR+减点”构成的。很多城市此前的减点幅度非常大，动辄80到90个BP。

如果LPR迅速走低，再加上巨额减点，房贷利率下调就太快了，会远远超过存款利率下调速度，给银行业带来巨大的利润压力。

所以我早在20天前就预言，未来LPR会不断走低，但减点部分会收窄，告诉大家当时就是贷款最优惠的时候，因为LPR是浮动的，减点（优惠部分）是合同约定的、未来不会改变的。

如果你在减点最多的时候贷款，把最大优惠固定下来（比如减点90个BP），这个优惠伴随整个还款期。将来LPR如果降低到3%，你的实际房贷将只有2.1%。

未来2到3年，LPR可能还会降息70到100个基点，但房贷优惠（减点）会逐步收窄到-30个BP左右，央行存量房贷降息的方式，已经给出了答案。

严格地说，未来2到3年房贷利率不会整体性反弹，只是优惠幅度减少。LPR不断降息，减点不断收窄，两者相加产生的实际房贷利率还是下降的。

但你获得的房贷折扣、优惠幅度不断变小。最能获得房贷优惠的时候，正在过去。至少广州、武汉等城市已经过去了，其他城市最多延续2到3个月，等到下次LPR降息的时候，这种趋势将更加明显。

“减点”（房贷利率优惠）的变小，还可以产生催促大家买房（逼单）的效果。而这，当然也在政策制定者的考虑之中。

公积金贷款利率即便最近不降息，最迟下次LPR降息时也会降低。

明年春节之前，估计还会有一次LPR降息。年底之前，还会有一次降准。楼市最困难的时候，过去了。