东莞房价|环松山湖高估，环市区被低估？

对于东莞这座城市，一个接地气标签，是环深东莞。

还有地产人士提出“深三环”的概念，环深东莞好像拉低了东莞的“辈分”。

东莞自身内部就有“双环”，一个是环松山湖，另一个是环市区；两者就像东莞楼市的双子星，互相发出光芒，照耀彼此。（对外即是环深）

还有一颗冉冉升起的滨海湾新区将在挂在珠江口东岸，指引着东莞产业升级的方向。

特别是松山湖园区内部的二手房挂牌价成为东莞区域房价最高地，环松山湖区域顺其自然的站在C位旁，享受高光时刻。

今天，房叔提出一个新概念“环市区”，即是莞城、南城、万江和东城周边镇；包括了高埗镇、石碣镇、寮步镇、茶山镇、大岭山镇、厚街镇、道滘镇、望牛墩镇和中堂镇。

从东莞住建局公布8月份商品住宅网签数据显示，环松山湖区域的房价明显强势于环市区区域的房价，到底谁被高估还是被低估呢？

先给出答案：两年内，环市区被低估，环松山湖则刚刚好。

房叔将从人口、产业、GDP、交通、教育、医疗等资源对比两个区域的价值异同，全方位分析区域楼市差异。

根据东莞发改局发布人口规划可知，2025年东莞全市常住人口达960万人，2030年达1020万人，其中市区2025年达141万人，松山湖达130.86万人（仅包括松山湖、寮步、大岭山和大朗）。

未来5年市区常住人口略高于松山湖区域，同时CBD集中区域的南城未来5年常住人口达39.32万人，超松山湖园区常住人口；由于松山湖新增常住人口整体收入可能明显高于市区CBD工作群体，购买力更为强劲。但是对比市区CBD工作群体和松山湖园区常住人口数，市区年轻人会明显多于松山湖园区，潜在住房需求大，外溢的住房需求会陆续得到释放。对于产业方面，市区主要是第三产业，松山湖是二产和三产叠加，但是松山湖的产业附加值更高，创造的单位经济效益好；市区缺乏企业总部型经济以及附加值高的三产（金融、互联网），整体收入有波动性且单位创造的价值略低。若按产业经济效益松山湖优于市区，但是市区服务型产业带动的就业人口更多，受众广。对比GDP数据可知，南城、东城、莞城和万江相加的GDP合计达1575.16亿元，占全市9482.5亿元的16.61%，同时松山湖区域的松山湖、大朗、寮步和大岭山合计达1840.74亿元，占全市GDP19.41%；其中松山湖高新区达867.31亿元。

对比，松山湖高新区的GDP明显高于全市各镇区，单位时间经济产值高，意味着相关从事人员的整体收入高，潜在购买力更强。交通方面市区5年内预计有三条轨道交通，如地铁2号线、在建1号线和莞惠城际，并且地铁线路有望通达广深；松山湖有莞惠城际和在建地铁1号线；根据东莞市轨道交通规划，未来市区及其周边轨道交通线路更为密集，区域辐射能力更强。

同时市区商圈明显多于松山湖园区，日常生活休闲娱乐的方式更多。教育资源方面市区选择多于松山湖园区，根据学区划分，如下：

【南城】

【莞城】

【东城】

注：共有学区内学生可自愿选择到2所学校中的任意1所报名，当1所学校报名人数超过招生计划人数时，采用抽签办法决定录取结果，未能录取的则安排到另外1所学校就读。

【万江】

【松山湖】

值得注意的是东莞民办学校办学水平不错，有条件的家庭子女侧重于民办学校，例如东华、翰林、宏远等。医疗资源也肯定是市区优于松山湖，例如市人民医院、康华医院、东华医院等；毕竟优质的公共资源会集中在一座城市的传统区域中心，更靠近行政机关。松山湖也有后发优势，但是区域定位偏向产业发展，公共资源配套会与产业经济规模相匹配。

那么为什么又会造就环松山湖区域房价整体高于环市区房价呢？首先是松山湖园区内部的新房市场供应紧缺，供需矛盾助推楼市，进而对周边区域楼市起到对标效应；例如松山湖园区二手房挂牌4万+乃至5万+，周边区域3万+好似不过分。这也是市区新房普遍3万+、4万+之时，环市区新房2万+的阶梯效应，那么到底市区房价被低估还是松山湖园区被透支呢？这两者的关系又需要简要梳理，若单纯对比深圳的模型，市区南山和福田的房价明显高于高新产业园区，好像站不住脚跟；所以又因城而异，终究是区域工作群体收入水平决定区域房价水平线。市区和松山湖园区的周边区域是最大受益者，两个区域的房价值得探究和对比。

（新房住宅网签数据）如上图数据可知，两个区域的新房价格均出现上涨，符合东莞市场行情；但是环松山湖区域涨幅明显大于环市区，区域分化体现。

（新房住宅网签数据，松山湖为二手房挂牌数据）南城由于新房供应短缺，数据量小且略失真；其他区域整体表现上涨明显。由此，你会发现市区和松山湖园区的房价差对比环市区和环松山湖的房价差，两者比例是正相关关系。那么房叔认为随着东莞国际商务区和总部基地的推进，市区CBD工作群体收入会有上涨趋势，市区房价的潜在购买群更为庞大；同时来自各镇区置换和选择市区房产的群体增加，市区房价会更加坚实。环市区的市场会逐渐成为住房外溢的受益者，区域房价会跟进市区节奏。松山湖会继续保持东莞房价的“一哥”，这里既有供需关系，也有购买群体差异性。最后房叔认为市区高房价的结果是利好环市区，请盯住环市区的楼盘。